优惠政策多，账能算明白：住建部重磅解读租赁住房“大礼包”

  “一个城市，青年人有希望，城市才有未来，青年人有希望，国家才有未来。所以，解决青年人、新市民的住房问题是各级政府的职责所在，也是提高竞争力实现可持续发展的必然要求，政府应该有内生动力去做这个事，那么所有的困难和问题都有办法解决。”7月7日国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长倪虹表示。

  这次吹风会主题是加快发展保障性租赁住房，主要解决新市民、青年人住房问题。出席本次吹风会的还有住建部住房保障司司长曹金彪，住建部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军。

  今年3月全国两会，“解决青年人住房问题”被写入总理政府工作报告。6月18日国常会上李克强总理再度喊话“加快发展保障性租赁住房”，7月2日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称“意见”），提出各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。

  值得关注的是，意见从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批五大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，重点有减轻提供保障性租赁住房的企业负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性。

  根据全国第7次人口普查数据，2020年我国有3.76亿流动人口，他们中很多人普遍收入并不高，相比市场上的租赁房租金又不低，公租房供给规模又少，这些在城市运行中必不可缺的从事基本公共服务的新市民、青年人群体的住房困难问题，到了必须下力气解决的时候了。

  “最主要的政策就是土地不花钱建设保障性租赁住房。企事业单位自有闲置土地建设，不补缴土地价款；存量闲置房屋改造，不补缴土地价款；利用园区配套用地、集体经营性建设用地建设，土地也不花钱，只有这样才能让租赁住房转得起来。在这种情况下，希望推动房地产开发企业转型升级，其中一个重要内容就是要转向发展这些保障性租赁住房。”曹金彪表示。

  因地制宜，好事办好

  “房住不炒”的政策主基调已经贯彻多年，建立“租购并举”的住房供应体系成为房地产长效调控的重要方向。倪虹强调，保障性租赁住房是“十四五”规划的一个重要组成部分。公租房、保障性租赁住房、共有产权住房，这是保障体系的构成；再加上市场体系的商品房和市场租赁住房，共同构成住房规划体系。

  保障性租赁住房承担着重要的使命，这是历史的责任。在记者采访接触的城市新市民和青年人群体中，在住房这个最现实的居住问题上，他们在市场竞争中还无法支付得起购买产权的商品住房，又不能进入传统的住房保障体系，成了“夹心层”群体，这个富有生产力、创造力的群体，不仅个人发展机会受限，他们对社会发展的贡献潜力也受到制约。给庞大存在住房困难的新市民、青年人群体予居住上的支持，既有利于社会和谐稳定，也能提高经济社会发展的可持续性。

  “这一次国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，是第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。今后国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。”曹金彪说。

  据曹金彪介绍，公租房主要面向对象是城镇住房、收入困难家庭，申请门槛是双门槛，就是收入低、住房条件也差，具体的范围条件由市县人民政府规定。保障性租赁住房主要解决新市民、青年人住房问题。比如新毕业大学生每年有900多万，他们在北京工作，很多人不符合公租房收入条件。所以，从保障性租赁住房出发点来说，是在公租房之外解决新市民和青年人住房困难。

  “这是一个新的制度，是以前所没有的。这个新的制度就是政府给政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。对于提供者的要求就是小户型（70平方米以下）、低租金。这个新制度的重点是在人口净流入的大城市，因为新市民、青年人主要是在这些大城市。通过保障性租赁住房解决其阶段性住房困难，6年、8年之后，他们有了一定积累和能力，但买不起商品住房，政府要安排共有产权住房这样一种供给，使得他们能花较低价格买着共有产权住房。”曹金彪说。

  对于大家关心的地段、交通问题，他表示，发展保障性租赁住房的重点是利用存量土地、存量房屋，主要是在城市里的老城区、园区或者交通便利的区域建设这些小户型、低租金的保障性租赁住房。“这是保障性租赁住房的定位，是和公租房互相配合的制度。因为老百姓租房子很重要的一个因素是地段。”

  “严格全过程监督管理。这个房子一定是符合条件的住房困难的人才能住，并且这个房子是租的不能卖。我觉得守住这两条底线，就能好事办好，让真正有需求的人得到保障，不能变味。”倪虹强调。

  住房租赁市场发展也要“因地制宜”。倪虹表示，国家层面加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系；各地要根据国家层面的顶层设计，结合实际，确定各地的具体保障方式。从国家的要求，不下指标，但是给地方提要求，地方要实实在在地了解本地需求，让需求和供应能够匹配，也要根据当地经济社会发展水平，来确定保障能力、保障范围、保障标准。

  中房智库执行院长、中央财经大学副教授柴铎建议，推动住房租赁市场发展应制定并实施三个针对性政策：一是购房市场限购、向租赁市场拓展、分流住房需求；二是扩大租赁房供给，包括增加租赁住房供地、发展规模化住房租赁企业（提升租赁房品质、产生规模经济效应、降低租房寻找成本）；三是促进租购同权，包括保障承租人权利、提升租赁房权利。

  “目前，第一件事情已严格落实，重点城市住房市场限购已落实多年。针对第二件事情，中央提出了扩大城镇租赁住房供地包括对转变土地用途、支持住房租赁市场发展的一系列政策及发展规模化租赁企业。针对第三件事情，租赁合同与价格备案、仲裁等政策加速制定，广州、武汉、深圳等城市相继提出赋予租赁房落户、子女就学、公积金支持等权利。”柴铎说。

  优惠政策多，账能算明白

  过去20年，中国房地产业经历了土地红利、金融红利、管理红利的时代转换。如今，房地产挣快钱、大钱的时代已经过去，开发保障性租赁住房成为房企业务发展的一个方向。

  租赁住房这条腿为什么相对比较短？倪虹说，由于开发商一直以来的高杠杆、快周转经营模式，使得他们不愿意发展长周期的租赁住房。而此次政策力度大、措施实、含金量高，比如利用存量土地和房屋建设四种方式降低土地成本；比如降低企业税费负担，房产税从12%降到4%等；特别是金融支持，对保障性租赁住房贷款在实施房地产信贷管理时予以差别化对待，中央还对符合条件的项目给予适当补助。

  “这么多优惠政策，就是想让市场主体能够算得过来账，能够去做。这也是企业根据市场需求实现转型发展的一条新路。”倪虹说。

  不同于公租房主要由政府投资建设和发放货币补贴，保障性租赁住房将由多主体投资、多渠道供给，其中，利用企事业单位自有闲置土地建设是一个重要方面。

  从调研情况看，很多企事业单位有相当数量自有闲置土地，同时企事业单位新就业职工的住房又比较困难。此次意见给出了一个新政策，就是允许人口净流入的大城市等，利用企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房，主要是要面向单位新就业的青年职工，帮助他们解决阶段性住房困难。

  意见给出了落地举措：一是明确城市范围并赋予城市自主权。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房。

  曹金彪表示，实际上把这个权利交给了城市，城市要不要用这项政策，要根据本地需求确定。没有需求的地方，不能盲目建设。

  二是对土地、规划、审批及建设成本高等问题提出了解决路径和方法。意见明确，企事业单位利用自有闲置土地建设，需变更土地用途，但不补缴土地价款，而且免收城市基础设施配套费。同时，明确要快速审批，支持建设。意见还规定，企事业单位可以自建，自己没有资金或没有能力，也可以与住房租赁企业、房地产开发企业等合作建设运营。

  三是对企事业单位建设保障性租赁住房明确要求要加强监督管理。所建住房一定要小户型，主要解决新市民、青年人住房困难。同时，不得上市销售或变相销售，也不得以保障性租赁住房为名，违规经营或者骗取优惠政策，确保真正用于解决新市民、青年人的住房困难。

  此外，产业园区配套用地，明确配套用地面积占项目总用地面积的比例上限从7%提高到15%，来建设保障性租赁住房。允许利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。这些措施的目的都是降低土地成本，使租金不高于市场租金，让新市民、青年人能够租得起。

  对于商改租、工改租项目作保障性租赁住房，由政府组织相关部门做联合审查，发放保障性租赁住房项目认定书，拿到这个认定书后，可以去办理各项审批手续。就是说，用认定书的形式来简化审批流程。

  “原来这一类房屋水电气的价格，可能有的是工业，有的是商业，这次意见明确，只要是当地政府认定它是保障性租赁住房，就可以享受民用水电气价格。所以此次政策支持力度大、措施实，含金量还是比较高的。”倪虹表示。

  对于习惯了挣快钱大钱的房地产企业，鼓励和发展租赁住房对它们带来什么样的机会？“租赁住房肯定不可能像商品房那样挣大钱、挣快钱，但是发展租赁住房，很多企业也认为这一块潜力很大，需求很大，也都做了很多努力。相信这次国办意见的出台，会引导更多房地产开发企业和租赁企业去发展保障性租赁住房，通过发展保障性租赁住房，他们也可以壮大自身。”曹金彪说。

  “会算账”的先行榜样

  最近两三年，其实租赁住房业务也成为了一些头部房企的发展板块，今年3月31日，万科管理层在2020年业绩线上发布会上表示，2020年在9个重点城市新开业房间数3.3万间，万科租赁住宅累积开业14.24万间。

  目前，万科在全国的首个土地新建长租公寓项目落地的北京丰台。

  万科在租赁住房上的先行实践，也获得了国家金融的支持。今年1月18日，万科发布2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）的发行公告，显示其于2020年2月25日获得中国证监会核准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币30亿元（含30亿元）的住房租赁专项公司债券。

  万科此次募集资金用于住房租赁项目建设及补充公司营运资金，其中 21亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营，扣除发行费用后剩余部分拟用于补充公司营运资金。

  在城市方面，上海也积极推进租赁住房发展。中国房地产报记者注意到，7月7日，上海市委副书记、市长龚正在调研房地产市场时强调上海要大力发展租赁住房，着力稳地价、稳房价、稳预期，扎实落实好“房住不炒”的定位要求。

  在上海市房屋状况信息中心，龚正察看了房地产市场监测信息平台，详细了解住房供需和成交情况。相关负责人介绍说，监测信息平台汇集了超过5亿条数据，搭建了住房租赁公共服务平台，可为房地联动、租赁管理、市场监测等工作提供信息支撑。

  在座谈交流时，龚正说：“要坚持租购并举，大力发展租赁住房，加大建设力度，尽快形成供应，更好满足年轻人的居住需求。”

  从目前我国人口流入趋势看，呈现出“东迁”和“南下”的特征，其中长三角和珠三角囊括了70％以上的人口净迁入量。今年4月9日，住建部召开保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁6个城市政府及住建部负责人参会。倪虹在会上强调，城市人民政府要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入重要议事议程。

  北京一直是需要大力发展租赁住房的重要城市，据我爱我家刚发布的《2021年上半年北京住房租赁市场报告》显示，2021年上半年，北京地区住房租赁交易量环比下降5.2%，同比增长29.1%。因毕业季助推，6月北京住房租赁交易量创近3年新高。

  35岁以下群体成为北京地区住房租赁市场的主力军。我爱我家研究院统计数据显示，2021年上半年，超七成以上客户集中在35岁以下，其中25-35岁客户占比超过一半，“85后”“90后”成为当前租赁市场的支撑主力。

  针对今年下半年北京住房租赁市场走势，我爱我家研究院分析表示，当前，北京住房租赁需求依然较高，叠加北京良好的经济活力、城市吸引力等优势，下半年北京住房租赁市场依旧向好，预计7月、8月住房租赁交易量将达到年内新高。

  从顶层政策设计和推动落实上，住建部一直在加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。“这么多优惠政策，发展保障性租赁住房将是今后房地产企业应该去努力探索的一个方向。” 住房和城乡建设部副部长倪虹说。

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