6月14城二手住宅成交量环比下降4.0%

  上海易居房地产研究院2021年7月2日发布《易居快报之14城二手住宅市场报告》。该报告显示：

  6月14城二手住宅成交8.1万套，环比下降4.0%。2021年6月，易居研究院监测的14个城市二手住宅成交量约为8.1万套，环比下降4.0%，同比下降11.1%。年初累计成交量同比涨幅继续收窄，主要原因是中央和地方的密集调控。    

  上半年，14城二手住宅成交量约为48.3万套，较2020年同期增长28.3%。在近几个月多地调控收紧，房贷紧缩的情况下，14 城二手住宅市场将进入盘整期。

  6月深圳二手住宅成交2820套，环比下跌6.8%，同比下滑74.9%，创下2013年以来除春节月份的最低值。可见4月查处“深房理”违规炒房行为、5月上调利率、上调人才引进落户学历等政策效果显著。深圳二手住宅市场热度短期内难以恢复。

  预计14城二手住宅价格指数同比涨幅将收窄。5月二手住宅成交量近6月平均增速由涨转跌，6月下降至29.0%，标志着下降周期开始。预计7月份二手住宅价格同比涨幅将继续收窄。

  易居研究院研究员潘竑羽表示，6月14城二手住宅成交量略下降，深圳二手住宅成交2820套，环比下跌6.8%，同比下滑74.9%，创下2013年以来除春节月份的最低值。在近几个月多地调控收紧，房贷紧缩的情况下，14 城二手住宅市场将进入盘整期，预计7月份二手住宅价格同比涨幅将继续收窄。

  报告正文如下：

  一、2021年6月14城二手住宅成交8.1万套，环比下降4.0%

  2021年6月，易居研究院监测的14个城市二手住宅成交量约为8.1万套，环比下降4.0%，环比降幅相比5月下降约5.9个百分点；同比下跌11.1%，同比降幅相比5月上升约12.1个百分点。上半年，14城二手住宅成交量约为48.3万套，较2020年同期增长28.3%，主要是2020年第一季度受疫情影响基期值较低的缘故。

  6 月，14 城二手住宅年初累计成交量同比涨幅继续收窄。4至6月，14 城二手住宅成交量降温显著，主要原因是，中央多次强调“房住不炒”，一线城市带头响应中央收紧房地产政策，二三四线城市紧跟步伐，多个热点城市调控全面升级。

  随着我国疫情控制及经济复苏，今年上半年2021年上半年14城二手住宅成交量较大，高于2012 年以来的历史均值，相比楼市降温以来的2017、2018 及2019 上半年也有较大增幅。后市来看，在近几个月多地调控收紧，房贷紧缩的情况下，14 城二手住宅市场将进入盘整期。

  二、金华成交量能度较强,深圳成交量度能较弱

  房产成交量，是衡量楼市温度的重要指标，而且一般领先于房价变化。二手房成交量的活跃度，可以用多个指标衡量。比如，月度环比增速反映超短期变化，月度同比增速反映短期变化，年初累计同比增速可以减少类似春节等季度性异动，拿当前月度成交量与过去几年月均成交量相比可以反映中长期来看的活跃度。

  为了更全面、更系统的反映二手房成交量的活跃度，我们创造了一个专用指标：二手房成交量能度。其由4个分指标构成，并赋予不同的权重。

  二手房成交量能度=月度环比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累计同比增速20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度×40%

  从14城6月份的二手住宅成交量能度的排行可以看出，金华量能度最强，量能度为49.1%；而最弱的城市是深圳，量能度为-35.8%。具体来看，在监测的14城中，几乎所有城市二手住宅成交量能度均出现不同程度的下降，特别是大连，量能度从5月的77.3%暴跌至-19.7%。

  6月金华二手住宅成交量为2112套。单从成交量来看，金华相比其余13城并不高，在14城中排名倒数第二，这可能是由于金华作为三线城市，人口基数和综合经济实力相对偏弱。但今年上半年金华的成交量能度有4个月均排名第一，且偏离度所有月份排名第一，说明市场热度较高。

  6月金华二手住宅成交量环比下跌2.6%，延续了5月降温的态势，这可能是受到了4月21日金华市区首次集中推地与“限房价、竞地价”新政的影响。预期后续金华二手住宅市场将继续降温，成交量向合理区回归。

  6月深圳二手住宅成交2820套，环比下跌6.8%，同比下滑74.9%。2021年上半年除了2月同比增幅133.0%外，其余月份成交量均明显低于去年同期，尤其是今年3月以来同比跌幅持续扩大。主要原因是自2月以来，深圳政府频繁出台收紧性调控政策，以强硬姿态宣告“房住不炒”定位，导致市场降温：2月8日，深圳市出台了二手房官方指导价新政；4月8日严厉查处“深房理”违规炒房行为；5月6日深圳建行下发首套房房贷利率上调通知；5月8日规范“小产权房”销售；5月26日上调人才引进落户学历要求等等。5月，深圳二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，6月成交量则直接跌破3000套大关，创下2013年以来除春节月份的最低值。整体看，受新政影响，深圳二手住宅市场热度短期内难以恢复。

  三、预计14城二手住宅价格指数同比涨幅将收窄

  国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的11个典型城市（除苏州、佛山和东莞以外），对这11个城市的价格指数取算数平均值后算出11城二手住宅价格指数，与14城二手住宅成交量同比增速进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动带来的干扰。

  观察历史上这两条曲线的走势，可以看出，成交量曲线先于价格曲线调整。比如在本轮周期中，2016年第二季度二手住宅成交量曲线就开始呈现下行态势，随后增幅开始收窄，进而下降。受成交量曲线的影响，成交价格曲线也有表现，二手住宅价格在2016年第四季度就呈现了降温的态势。

  近期来看，2021年1至4月二手住宅成交量同比曲线和二手住宅价格指数同比涨幅曲线持续上行。5月二手住宅成交量近6月平均增速由涨转跌，6月下降至29.0%，标志着下降周期开始。预计7月份二手住宅价格同比涨幅将继续收窄。

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