“非改租”背后的存量大局

  6月18日，国务院常务会议召开，确定加快发展保障性租赁住房政策。人口净流入的大城市等，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。此前，北京、上海、深圳、厦门、南京等多个城市也相继发布“非改租”相关政策。

  “非改租” 一盘关于存量的大棋

  有分析人士指出，在各地发布“非改租”相关政策后，国常会再强调“改建保障性租赁住房”，说明在宏观调控层面，增加租赁供应的重点或在发生变化，由新增租赁用地转向与存量改造并重。存量资产和空置资源极有可能成为长期宏观调控的灵活手段，在每个周期的角色都不一样。这一分析，随着7月2日国务院办公厅正式印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》落地，得到部分印证。

  近年来，中国房地产行业出现了结构性失衡，几乎所有的城市都存在商办、产业用地供应过剩，导致这两类资产“空心化”，空置率偏高，估值下降。即便是核心城市、核心地段的商办综合体，其吸引力也正在减弱。随着城镇化进程加速，流动人口规模扩大，租房需求日益突出。“非改租”政策频出的背后，是为了存量资产、空置资源与紧缺的租房需求进行有效对接，一方面缓解城市住房压力，另一方面促进存量资产流通。

  后疫情时代 中小单体酒店的“空置焦虑”

  疫情“黑天鹅”让不少经营效率不高的中小单体酒店难以为继，据中国饭店协会统计，2020年有超过10万家中小单体酒店倒闭“退场”，物业条件不足、竞争环境激烈、业态过于单一、产品服务落后，成为引发中小单体酒店倒闭潮的主要原因。即使出售物业，在目前的行情下也难以取得理想价格。

  而大型酒店集团则展现出更强劲的恢复能力，公开信息显示，2020年第四季度华住中国的出租率达80.6%，经营数据基本恢复到上年同期水平。华住集团通过连锁管理支持、超1.7亿会员体系、多品牌多业态组合等方式帮助加盟商共渡后疫情时代。近期，“非改租”政策频频出台，以宏观调控的手段大力支持长租房发展，则再一次为中小单体酒店业主、“非住”存量资产持有人提振了信心。

  酒店+公寓多业态组合 华住城家率先破局

  由华住集团投资的长租住宿资产运营品牌——城家，通过“酒店+公寓”业态组合，将需求旺盛的长租与短租相结合，降低客房空置率，提升收益稳定性，帮助业主实现资产配置的互补，增强抗周期能力。

  ▲上海某酒店改造前后对比图

  据了解，上海一家酒店的业主，将酒店部分楼层改造成城家公寓，改造后RevPAR(每间可售客房收入)由80元提升到120元，出租率长期保持95%以上；周边2家同档次酒店出租率则不超过70%，RevPAR不超过100元。由于长租业务客源稳定，改造后的经营效率，帮助曾专注单一业态投资的业主尝到了甜头，未来该项目将进一步完成整体改造。

  注：“整体出租率”是指在同一段时间内该门店公寓业务“长租出租率”+“短租出租率”综合所得

  守正出奇 资产持有的攻守道

  来自华住的城家管理团队，深耕住宿行业超15年以上，积累了深厚的操盘经验。

  2015年，华住集团创始人、董事长季琦，投资创建城家，布局长租赛道；

  2017年，华住集团总裁、华住中国CEO、城家董事长金辉，主导城家研发了国内首个长短租结合的住宿管理系统（CAS系统）；

  2020年，华住集团执行副总裁、城家CEO王玲，建立大直销体系，经过研发和试运营，于2021年正式推出长租领域首个私域营销平台——橙小推，该平台上线以来，城家直销比例提升至90%。

  随着这三次重磅接力，发展布局、模式互补、直销赋能三大底层逻辑在技术驱动下完成构建，

  酒店+公寓的发展布局，主要解决4类资产痛点：

  1. 物业地段不佳：周边缺乏商圈、景点、会展中心，短租客流不足以支撑投资酒店的，可以改建为长租公寓，对接长租刚需客群。截止2021年第二季度，城家整体出租率保持95%以上，直销比例达90%。

  2. 物业体量过大：单一业态经营导致供应房量高于实际短租需求，拉高客房空置率，城家通过“白领公寓+蓝领公寓+服务式公寓”的多产品组合方式，或与华住联动，提供“酒店+公寓”的多业态组合方式，帮助资产持有人实现稳定的投资回报。

  3. 同质化竞争：在同业态高度集中区域，市场饱和，竞争激烈，导致部分楼层长期空置，将这些空置楼层改建为“店中店”，城家在2020年全面升级的CAS系统覆盖长租、短租、长短租三种住宿需求管理和服务，兼顾“酒店+公寓”组合经营方式。

  4. 翻新成本压力：酒店通常每隔5年需要进行维护装修，以经济型酒店为例，二次装修成本约1万元/间，如需产品迭代升级，单间投入约4-5万元，工程相对复杂，工期长短不一。相较下，改建公寓则“轻快”了许多，成本可控，数日即可继续经营。

  城家于2021年推出全新集中式青年公寓品牌——励业，帮助青年人开启独居租房第一步。该产品以“轻配置、低成本、灵活合作”为特色，业主仅需将物业有限改造，进行轻简配置，例如需二次装修的酒店和公寓，单间房改造最低仅需数千元，便可快速开门营业。

  截止目前，城家旗下已形成包含城家公寓、励业公寓、员宿、CitiGO HOUSE欢阁服务公寓、Citadines馨乐庭公寓酒店等品牌的产品矩阵，满足新就业大学生、白领、蓝领、高端商务人士等细分客群的长租需求。

  即安居也乐业 奋进下个百年

  随着国家经济体量的飞升，经济周期轮动带来的共振越来越强，每次宏观调控都引领着全局，指引着进入新周期的方向。

  城家，是华住集团对接存量物业，服务长租需求的重要布局。与“非改租”政策加速落地背后的深意不谋而合：即安居，也乐业。成就新市民、年轻人的美好生活；同时推动存量资产价值再创造。通过业态和模式的灵活组合、精细化的运营能力、酒店标准的入住服务，构建行业发展新优势，增进民生福祉，助力实践新的百年奋斗目标！

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