土地周报 | 土地成交量价齐跌，武汉多个区域地价创新高（6.28-7.4）

2021年第27周（2021年6月28日-2021年7月4日），由于本周集中拍地城市明显减少，成交规模和金额也环比上周大幅下降，平均地价也受城市成交结构的改变而出现回调。22城集中土拍方面，武汉于本周完成了首轮集中土拍，至此22城首轮集中土拍均已完成；同26日第二场土拍一样，武汉首轮集中土拍第三场热度也在高位，当日土拍平均溢价率达37%，多宗地以超高溢价率成交，硚口、东湖高新(600133,股吧)区等区域更是出现了新的单价地王。

土地政策

无锡修改第二轮土拍规则

预计多城将跟进加码

7月1日，无锡公布第二批集中土地出让明细。值得关注的是，无锡此次土拍规则也发生了明显的变化：当地块达到最高限价后不再竞配建改为摇号，此举将有利于稳定实际地价，避免出现首次土拍中多宗地配建比例较高的现象。此外，截止6月末，22城均已完成了首轮集中土拍，但大部分城市土拍热度仍在高位，尤其是首轮土拍规则最宽松的重庆和武汉；就此来看，后续将会有更多城市修改二轮土拍规则，以控热度、稳预期。

土地供应

无锡二批次集中供地量较首次涨幅达3成

部分地块实施双限

供应方面。受无锡第二批集中出让地块挂牌影响，本周重点监测城市土地供应规模较上周大幅上涨，总供应建筑面积达1259万平方米，环比大增七成。具体而言，本周无锡于7月1日公布了第二批集中供地清单，共涉及23宗地，总建筑面积达221.63万平方米，较首次推出面积增加了三成，梁溪、滨湖等核心城区的供应量也较上次有所增长；从溢价空间来看，无锡二轮溢价率上限较首次也进一步压缩，平均约为12%；该批地块预计将于8月2日开拍。22城之外，温州和南通的供应量也超过了100万平方米，供应量相对较高，其余城市的供应量仍在低位。

土地成交

22城集中拍地潮暂止

成交规模不及上周

成交方面。6月末，22城首场集中供地基本均已完成，本周也仅有武汉还有13宗地出让。在此影响下，本周重点监测城市成交面积较上周明显下滑，总成交建筑面积仅为1480万平方米，同环比均明显下降；成交金额亦降至808亿元，同环比降幅均在5成以上；价格方面，受城市成交结构变化影响，本周平均地价也出现回调，平均楼板价降至5458元/平方米，环比下降24%。

具体来看。22个集中拍地的重点城市中，本周仅武汉有土地成交，合计成交14宗地，包括首批集中供地的13宗，加上25、26日成交的41宗地，武汉首场土拍共成交54宗地，合计揽金788亿元；至此22个城市首场集中土拍也均已完成。非重点城市之外，西安在本周完成了首场集中土拍，20宗地中共成交16宗地，合计揽金92亿元，由于出让地块中有5成为安置房用地，因此西安的首场土拍热度并不高，平均溢价率不足10%。三四线城市中，金华、衢州、柳州等城市的成交量相对较高，均超过了50万平方米。

市场热度

溢价率环比上涨

主动撤牌成为本周地块流拍主因

成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率达18%，较上周回升了6个百分点。各能级城市方面，二线城市因武汉最后一天土拍高热影响，成交溢价率环比上涨11%达19%，成为本周整体溢价率上升最大助力；三四线城市溢价率则继续回调，环比上周微降一个百分点至16%。

土地流拍方面。受郑州、青岛多宗土地因规划调整等因素影响，本周土地流拍幅数较上周大幅增加，导致整体流拍率也显著上升。若排除此类地块影响，实际流拍率则仅较上周小幅微涨，达12.8%。

周度TOP5

武汉成为两榜入榜主力

硚口、东湖新区等多区成交单价天花板创新高

本周，武汉、佛山、金华等热点城市均有优质土地出让，特别是武汉，本周出让地块中有多宗热点地块，竞拍热度十分高。在此影响下，武汉成为本周总价和单价TOP5榜单的入榜主力，其中在总价榜单中成功占据3席，单价榜更是有4宗地入围。

本周市场关注度最高的仍属于集中供地的武汉，首批集中出让地块中有13宗在本周出让，包括市场关注度很高的光谷中心城P(2021)033号、036号和037号地块。从竞拍轮次来看，这3宗地的竞拍轮数都在100轮之上，最终成交单价更是接连刷新所在片区——东湖高新区的成交单价天花板。此外，硚口崇仁路片区地块的成交单价也刷新了硚口区的历史成交单价，成为硚口区新的单价地王。

重点地块点评

东湖高新区楼面价破2万元/平方米

地块分析

在为期三天的武汉首场集中土拍中，东湖新区光谷成为各大房企争夺的热点，出让地块竞拍轮次基本均过百，最终光谷乃至整个东湖高新区的地价连续3次被刷新。在3个新出炉的单价地王中，竞争最激烈的当属P（2021）037号地块，尽管当地政府为避免高溢价将该地块的起拍价调高了20%，但该地块最终成交溢价率仍然突破了100%，平均楼板价达20799元/平方米，成为东湖高新区新的单价地王。

据地理位置来看，地块位于武汉目前楼市最为火热的光谷中心区，区位十分优越；同时地块还靠近关豹高速，距离地铁11号线光谷生物园站约在1.5公里内，交通出行也比较便捷。经过多年的发展，光谷中心城板块的各项配套也十分完善：商业方面，项目自身带有3.5万平方米的商业体量，同时临近首创奥特莱斯等商业体，能充分满足日常生活需求；教育方面，目前项目周边教育资源基本聚集在地块2公里之外，不过地块上自带两个9班幼儿园，附近也有在建小学，未来能满足居民就近教育的需求。当前，地块周边在售项目较多，且部分项目售价甚至低于地块成交楼板价，由此来看，项目未来入市存在一定的销售压力。

排版丨Jenny

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