广州地铁的千亿地产版图

  6月30日，万科在深圳举办了2020年度股东大会，大股东深圳地铁在现场表示未来会跟该公司有更多合作机会，希望双方形成最佳合作伙伴、最优组合。实际上，正是因为房地产业务发展得好，深圳地铁已牢牢占据了全国最赚钱地铁公司的宝座。

  150公里外，排在全国地铁公司营收榜第三位的广州地铁集团有限公司（以下简称“广州地铁”），也与房地产行业有了越来越多的交集。6月28日，越秀服务在香港联交所挂牌上市，广州地铁位列第二大股东，在这之前，该公司已经是越秀地产的第二大股东，朋友圈里还囊括了碧桂园、保利发展、新世界中国、珠江实业等知名房企。2020年，广州地铁物业开发贡献的收入仅次于地铁运营，截至2021年3月底，在建加拟建房地产项目的总投资金额已超过1000亿元，成为房地产行业一股不容忽视的特殊力量。

  广州地铁的房企伙伴

  跟深圳地铁一样，广州地铁也在房地产行业里寻找到了自己的最佳合作伙伴。早在2019年2月，广州地铁就斥资61.62亿港元认购了越秀地产定向增发的约30.8万股股份，以19.9%的持股比例成为了后者的第二大股东。

  此后，两家国企互动频频。据广州地铁方面透露，目前该公司与越秀地产合作开发的项目共有5个，建设规模约400万平方米，其中，官湖车辆段上盖综合开发项目已在2020年实现首批交付。从越秀地产披露的数据来看，这些项目均表现良好，5个项目2020年共实现合同销售金额约170亿元，同比大幅上升236.6%。

  除了推进轨道交通及场站综合体建设，双方的合作领域还包括金融、物业管理等多个板块，属多业务全方位的股权合作关系。2020年，广州地铁将旗下广州地铁环境工程有限公司、广州地铁物业管理有限责任公司各67%的股权以2.81亿元的价格转让给了越秀地产，为其分拆物业板块上市助力。今年的2月8日，越秀服务上市前夕，广州地铁又斥资3.3亿元认购了越秀服务9036万股普通股，一举拿下第二大股东的位置。

  在广州地铁看来，战略入股上市房企，一方面可通过合作引入专业化能力，优化供应链；另一方面也能将短期的收益转化为长期的投资收益，保持可持续发展。

  而股权投资外，广州地铁也在项目层面对更多房企敞开了怀抱。2018年11月，新世界中国宣布，以48.49亿元收购广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债务，与广州地铁合作开发广州汉溪长隆地块项目。

  2019年6月，广州地铁与保利发展签订合作框架协议。保利发展称，该公司在广州的不少项目紧邻轨道交通车辆基地、站点，与轨道交通场站综合体开发可形成联动效应。广州地铁则希望借此谋划“枢纽+社区+产业”的新型城市发展布局。

  今年5月27日，碧桂园集团执行董事、副总裁宋军带着广清区域总裁丁杰等人前往广州地铁拜会，就广州白鹅潭枢纽综合体项目的合作进展进行了沟通。根据会议信息，双方将以该项目为开端，以点带面，继续探讨两个集团多领域合作。

  千亿投资背后的角色变化

  2020年，全国营业收入、净利润最高的地铁公司是深圳地铁，分别达到了208.28亿元、111.02亿元，房地产是该公司重要的收入支撑，其“站城一体化”开发贡献了149.43亿元的收入，占比高达72%。广州地铁排在第三位，营业收入为128.91亿元，净利润2.3亿元，来自物业开发的收入为30.71亿元，占比约24%，仅次于地铁运营。虽然收入占比不算高，但相较2018年的7.1%，房地产的分量已经明显提升。

  中诚信6月25日发布的一份跟踪评级报告显示，截至2021年3月末，广州地铁共有9个在建房地产项目，总投资额925.19亿元，其中有7个项目已开售，累计销售签约额为298.5亿元。同期，该公司还有两个拟建房地产开发项目——赤沙项目和棠溪项目，预计总投资220.93亿元。

  超千亿元的地产投资背后，是我国轨道交通融资方式的数次变革。据悉，在投融资方面，我国轨道交通经历了三个阶段，由最初的完全政府性投资，逐渐过渡到政府引导性投资，以及目前的多元化融资创新阶段，而房地产对筹集地铁建设资金的重要性也日益凸显。

  在这一背景下，广州地铁的地产开发运营模式也日趋成熟。该公司成立于1992年，是国内首批全面实施“轨道+物业”战略的轨道交通运营企业。在上世纪90年代初期，广州地铁以筹集建设资金为主，对一号线沿线部分土地的开发投资进行招商，以合作开发的方式引进资金进行房地产项目开发，收取地价资金用于新线建设。“十二五”期间，广州规划了10余条地铁新线的建设，为减轻政府财政投资压力，广州地铁提出将地铁线网建设与城市区域开发相结合，实施“地铁+物业”的发展模式，以此实现自我造血功能和长期良性发展。此阶段，该公司物业开发以“站楼一体”TOD综合开发模式为主，代表项目包括地铁金融城、荔胜广场、万胜广场等。

  广州地铁方面对中国房地产报记者表示，公司现已从原本单一的房地产项目开发满足建设筹资及自我造血，发展为“轨道+产业+生活”新模式。“十四五”期间，该公司将从交通运输服务发展为城市综合服务，成为全国轨道交通品质生活引领者。而地产作为其核心业务板块，将通过轨道交通沿线土地整理、枢纽及场站综合体TOD综合开发、城市生活空间运营与服务三大主要领域的业务布局，承担新使命。

  虽然广州的地铁运营里程逐年提升，但增量毕竟有限，更大的想象空间来自于广州市外的扩张。据了解，广州的轨道交通正从地铁向地铁+有轨+城际多模式发展，广州地铁有望借此走出广州，结合沿线土地整理，推动跨城际的产业布局调整和城市更新改造。该公司也透露，“十四五”期间将积极探索与周边沿线属地政府、企业加强联动与合作。

  省外拓展步伐已经迈出，2020年6月，广州地铁、越秀集团、长沙轨道集团签署三方战略合作框架协议，计划在长沙的轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展深度合作。越秀地产也曾表示，未来将与广州地铁进一步拓展与其他省市国企的合作，将“轨交+物业”模式复制至全国其他城市。

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