保障新市民青年人住房需求，总理又发话了

  “随着城镇化进程加速和流动人口规模扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。要加快发展保障性租赁住房，更好保障这些群体的基本住房需求。”6月18日国务院常务会议上，李克强总理表示。

  这是时隔3个多月总理第二次发话帮助新市民青年人缓解住房困难。上一次是在总理代表国务院作政府工作报告上。

  这次会议确定了租赁住房三方面内容：一是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给；

  二是人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房；

  三是从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

  尤其是税收减征政策，优惠力度非常大，被业内纷纷点赞。

  “克强总理说话算数！”广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕发朋友圈说。

  “对于住房租赁行业来说，减税降费是运营阶段释放给供给端的最有力政策。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

  用保障性租赁住房解决住有所居

  “实践证明，多年来推动大规模棚户区改造等保障性住房举措，不仅改善了住房困难群众居住条件，且对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。”总理说。

  今年以来，国家在推进保障性租赁住房发展方面政策不断。

  4月12日，国家发展和改革委员会印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》通知。以人口流入多、房价高城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

  通知指出，单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

  5月中旬，住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，要求引导多主体投资、多渠道供给，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。北京、上海、广州、深圳等40个城市分两批参加。

  很显然，楼市发展方向已悄然转向。过去重视购房，现在租购并举，市场体系、保障体系“两条腿”走路。用商品房市场化解决产权房屋需求，用保障性租赁住房解决新市民青年人住有所居。

  此次会议强调，加快发展保障性租赁住房，要落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与。

  对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，强调地方政府主体责任，主要在于，在供应保障性租赁住房过程中，地方政府要从降低源头上的土地成本、开拓多渠道房源供应等方面，给予政策、资金、规划等支持。无论是集体土地建设租赁住房还是企事业单位利用自有用地建设或是商业办公改租赁，都需要在规划调整、配套设施落地、协调原有用地主体配合，降低开发成本、改造成本，嫁接普惠性金融支持等方面主动作为。保障性租赁住房的供给、运营，则主要由市场化企业作为主体来推进，这是保障性租赁房和公租房最大区别。

  此次政策提出，增加租金低于市场水平小户型保障性租赁住房供给。机构数据显示，目前，市场供给租赁房主体是60-90平方米、租金3000元以上两居室。新市民、青年人租赁需求主要是以小户型、低租金为主，面临住房条件较差、寻找合适房源困难的问题。

  “允许闲置商业办公用房改建为保障性租赁住房”也是一个新亮点，对于一些房企商办物业去库存将带来很好的效应。

  此次政策的最大亮点则在于对住房租赁企业减免税费。有专家测算，此次国务院常务会议提出的一系列减税政策，预计减税规模可达到500亿元左右。

  住房租赁减税利好谁？

  近年来，我国针对个人出租住房制定了多项税收优惠政策，包括对个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，同时可享受增值税小规模纳税人销售额限额内免征增值税政策；对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

  但对企业出租住房的减税政策却鲜有提及。一般纳税人规模企业出租房屋也须缴纳房产税、增值税及附加，前者为租金收入的12%、后者约为10.2%（小规模纳税人企业费率相对较低）；住房租赁企业提供住宿服务，须按营业收入的6%（9%）缴纳增值税、按增值税的12%缴纳附加费用以及按营业利润的25%缴纳企业所得税。

  不同于住房交易环节房产税，这里的房产税是针对经营性出租业务规定的。

  近几年，长租公寓和市场化租赁企业一直面临经营压力，尤其是长租公寓频发“暴雷”为行业规模化发展蒙上了阴影。与此同时，企业对于降低税负、减少成本的呼吁也非常强烈。此次国务院常务会议提出，租赁企业向个人出租住房按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

  也就是说，新政生效后，住房租赁企业向个人出租住房享有与个体工商户出租住房同样的税收优惠。其中，实体企业向租赁企业出租住房所要缴纳的房产税，将由过去的租金收入的12%直降为4%；增值税约由6%降为1.5%。

  “类似减税政策下，能够调动各类实体企业主动提供房源。这些企业并不是指房地产企业，而是其他一些实体经济的企业，其也持有商业、办公、住宅、酒店式公寓等物业。在此类减税政策下，自然愿意和租赁企业合作，乐意把此类房源交出来，用于充当租赁住房尤其是保障性租赁住房的房源。”易居研究院智库中心总监严跃进表示。

  中国财政学会绩效管理专委会副主任委员张依群认为，后续租赁住房市场活跃度会进一步提升，租赁价格会由之前的快速上涨转为平稳，特别是对一线重点城市房价会产生一定抑制效应。

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