地产圈:拿地是死,不拿地现在就出局?

三道红线下，为保证资金的流动性和变现能力，房企势必要提升营销能力，积极采取一系列措施来去滞重，减轻库存压力降风险。

穷途末路，还是柳暗花明？地产圈今年似乎又多了一句话：“拿地是死，不拿地就出局。”这种说法夸张了些，但不难看出当下不少房企面对的困局。

随着重点城市首批涉宅用地集中开闸出让，给2021年以来房企持续低压的氛围注入了不少活力，龙头房企、央企、国企投资积极性明显增加，广州、杭州和无锡等热点城市都有他们的身影。

据CRIC监测，TOP50房企半数以上均参与了集中拍地，按照全口径拿地金额计算，50强房企在9城拿地金额突破3050亿元。

其中，广州、无锡、重庆、沈阳首次集中出让地块近半数均被50强房企拿下，尤其无锡，75％的地块都被50强房企拿下，杭州也有45％的地块被50强房企收入囊中，厦门和深圳由于首轮出让土地宗数较少，近八成以上地块均被50强房企竞得，房企在这些城市投资积极性较高。

图：部分房企在广州、无锡、重庆、沈阳等9城

拿地分布情况

而在投资氛围冷淡的长春，50强房企仅拿下3宗地块，九成以上地块均被中小房企或本地房企竞得。

看得出，规模房企成为集中供地机制下的最大赢家，值得注意的是，多家联合拿地成为此轮集中拍地的典型特征，联合拿地不仅成为中小房企突围之道，更成为规模房企抱团取暖的一大方式。从合作拿地模式来看，以“规模房企＋中小房企”、“中小房企＋中小房企”两种模式为主。

而“强强联合”的拿地方式相对少见，一般地块总价非常高的情况下往往会出现此类情况，比如滨江和融信在杭州联合拿下4宗地块，总价高达172亿元。

不少房企人员表示，进入2021年都感觉压力山大，很多房企已经负债累累，可是他们照样会融资，必须要拿地，要运营，换句话来说，死也不要死得这么快，再坚持几年说不定还有机会。

普遍来讲，房地产的利润已经大幅度下滑，靠融资来维持运营的部分房地产开发公司，最后基本都会变成金融资本的雇工，这个恐怕还不够，背后更是负债破产。

说到底，房地产本质上是一场金融游戏。地产进入下半场，财务管理越来越成为核心竞争力。

多数开发商，都是依靠融资和贷款发家。拿地钱是借的，盖房的钱是借的，甚至还债的钱，也是借的。

不少行业小白好奇，为什么那些房企老板们，常常能够白手起家，从0干到100亿、1000亿，甚至几千亿。说白了，别人借钱的能力强。

业内人士预计，未来在严格的融资环境以及“三道红线”的压力下，部分房企负债规模增长将放缓，2021年房企整体融资成本或将保持平稳，但是融资成本分化的态势依旧。从目前42家房企融资成本榜单看，最后一名的9.49％，是第一名3.8％的近2.5倍。

“三道红线”的出台及施行，对于房企的融资进行了穿透管理，监管新环境下如何进行融资抉择，变得尤为关键。

除了给出数据，为进一步帮助大家更好的理解行业形势，涛哥提出几点分析。

1、上市房企平均融资成本6％

43家上市房企，融资成本平均值为6％，这个数字远低于很多人的预期。

原因在于，多数人待在一线，只有项目视角，只看到前融、短融动辄10以上的高成本，却缺乏全局视野。

从整体看，由于上市公司有更加丰富的融资渠道和工具，平衡之后总融资成本还算可控，并没有大家想的那么高。

具体而言，4％以内1家，4-5％有10家，5-6％有11家，6-7％有10家，7-8％有6家，8-9％有4家，9％以上1家。

因此，多数优秀上市房企，融资成本都控制在了5-7％左右。

2、中海、华润、龙湖位列三甲

中海、华润、龙湖，是地产行业融资成本最低的三家公司。

特别是中海，平均融资成本仅3.8％，低的令人发指，也是全行业唯一低于4的房企。

要知道，如今房企净利润率普遍降至10％甚至更低，任何1％都至关重要。

假设1000亿债务，中海3.8％，祥生9.1％，5.3差距乘1000亿，就是53亿真金白银。

而多数房企全年净利润，也不过只有几十亿。

从起跑线就赢了，这也是中海盈利能力超强的核心原因。

3、央企国企平均融资成本4.94％

43家上市房企中，国企17家，民营房企26家。

其中，央国企平均融资成本4.94％，民企平均融资成本6.8％，存在近2个点的整体差距。

从榜单看，排在后面的也基本都是民企，所以国央企在融资上的天然优势确实毋庸置疑。

国央企中，中海、华润、金茂、招商、金地、保利、绿城，都是涛哥长期推荐的企业，融资成本优势显著。

并且，对比2019和2020数据可发现，国企融资成本还在进一步下降，强者恒强。

4、7家民企融资成本低于6％

虽然国央企融资成本优势明显，但民营企业也并非完全没有机会。

事实上，优秀的民营房企，也可以和国企正面PK。

例如“纯民企”龙湖，融资成本仅4.39％，比保利、招商、万科、金地等大厂还低，是当之无愧的民企综合素质NO.1。

而像龙湖这样，融资成本低于6％的民营房企，共有7家，还有：

滨江、美的、旭辉、碧桂园、世茂、龙光。

显然，这些融资成本超低的民营房企，未来也具备更好的发展潜力。

5、粤系、闽系、苏浙系分析

不可否认，虽然个别民企能够比肩国企，但多数还是做不到。

因此，涛哥根据房企四大流派进行对标，看看粤系、闽系、苏浙系的标杆分别是谁？

粤系房企：美的、碧桂园、龙光独领风骚

美的有制造业大股东撑腰，信用水平有优势；碧桂园是宇宙第一房企，综合管理优秀；而龙光则土储丰富、发展迅猛。

闽系房企：旭辉、世茂双雄争霸

旭辉这几年发展稳健，管理水平渐渐成为业界标杆，堪称“华东版龙湖”；世茂则是底蕴丰厚的老牌房企，实力强劲。

苏浙系房企：滨江技压群雄

滨江这几年异军突起，成为行业学习和效仿的对象，不仅人均效能超过1亿，其融资成本也仅有5.2％，确实综合竞争力很强。

总结一下，融资作为房地产开发的第一环节，融资成本是房企最重要的核心竞争力之一。

融资成本，体现出资本市场对企业风险和发展前景的综合判断。

像中海、华润、龙湖等房企，不仅综合实力突出，低至4％左右的融资成本，也奠定其强大的长期竞争力。

目前，主流房企融资成本能控制在5-7％左右，并且有逐年下降的趋势。

在土地成本居高不下，房企利润越来越薄的今天，头部房企的融资成本优势，将不断挤压中小房企的生存空间。

强者恒强、弱者愈弱的马太效应，从融资的起跑线就已经开始。

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