北京鼓励非住宅改租赁型宿舍，存量商办物业有出路了吗？

6月18日，记者从市住建委方面获悉，北京市现已对宿舍型租赁住房改建项目的总体要求、改建标准和改建程序等进行明确，并于近期联合市发展改革委、市规划自然资源委、市消防救援总队联合印发通知——《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》（以下简称《通知》或“新规”）。根据新规，宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容被鼓励，同时，在明确对非居住建筑改建宿舍型租赁住房工程加强监督管理之外，相关支持政策也被提及。

值得关注的是，关于“非居住建筑改建宿舍型租赁住房”的一纸新规落下，外界的关注目光也聚焦在了北京存量商办物业的出路、租赁市场的租金波动，以及房源持有方的资金压力等现实问题之上。

加强监管之外

鼓励业态混合兼容

非居住建筑改建宿舍型租赁住房，是指具有一定规模、不动产权(房屋所有权)证(或建设工程规划许可证)证载用途为办公、商业、旅(宾)馆、厂房、仓储等非居住类型的现有存量建筑，由实施主体按照有关要求对其进行装修改建，经政府有关部门验收后，面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供的宿舍。按照相关规定，改建完成投入运营后，应按照“11号文”签订租赁合同。

所谓“11号文”指的是，北京市住建委会同市规自委、市公安局于2018年6月印发的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》（京建法〔2018〕11号，也被外界简称为“11号文”）。据悉，截至目前，共有13个项目、3822套（间）房源取得开工手续，已计入北京市政策性住房建设筹集计划。

从新规内容来看，是对早年间发布“11号文”的优化。宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容被鼓励，以及“收紧”对非居住建筑改建宿舍型租赁住房工程的管理，是本次发布新规的两大亮点。

具体来看，新规提及，鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展。在监督管理方面，新规提及，将非居住建筑改建宿舍型租赁住房工程纳入建设工程安全质量监督范围，并且要求各区加强运营监管，对于违规违法行为给予处置。

谈及新规出台的意义，中指调查事业部研究副总监战雪向北京商报记者表示，职住分离是现阶段许多承租人面临的现实困境，本次市住建委等四部门联合印发的新规，其中体现出的重要精神就是促进职住平衡，这与承租人的租住权益切实相关。

“将工作地附近的非住宅改为职工宿舍，可以很好解决职住分离的问题，大幅缩短租户的通勤时间，切实提高租住者的幸福感。” 战雪补充道。

实际上，“职住失衡”的现象在北京部分区域已逐渐凸显。与之对应的是，随着近年来城市战略空间布局的改变，北京亦庄、怀柔科学城、通州副中心等区域均提出了“职住平衡”的需求，农村集体土地租赁房建设被业内视为破解“新需求”的重要手段。在业内看来，本轮关于“非居住建筑改建宿舍型租赁住房”新规的发布，或在一定程度上缓解北京市的“职住失衡”现状。

北京存量商办迎出路？

专家：仍有几大现实问题待解决

值得一提的是，关于“非居住建筑改建宿舍型租赁住房”的一纸新规落下，也激起了业内对于北京存量商办出路的探讨。

有业内人士分析认为，始于2017年的“3.26商办限购政策”使得北京商办市场成交即刻腰斩，即使在政策落地后的几年后，“市场冰封“的”影响也未能尽数消除；而眼下四部门联合印发的通知，似乎在一定程度上为北京市场去化艰难的商办房带去了“希望”。

“从商办存量物业‘销售难’的角度来看，诸如非居住建筑改建宿舍型租赁住房的改造，或可以成为盘活商办存量的一条‘出路’。”不过，尽管认为新规的的发布对北京存量商办存在一定利好，但诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也直言，商办改造项目实则也面临着一定现实难题。

“比如，一方面需要前期改造的政策支持，另一方面后期还需相应的监管、规范政策相配套。”陈霄指出，从目前北京商办市场来看，大批的商办项目销售困难，商办项目大量库存累积。商办改造一方面存在技术上的改造难度，由于商住与民住水电设施配置不完全相同，在建筑完工后水电更改难度较大。另外，改造需要投入的成本不低，且租赁回报率不高，资金回笼的时间比较长，开发商更偏向出售。同时如果地段、配套等条件不佳，改造后出租难度也较大。

陈霄的上述观点，也得到了同策研究院分析师陈舒的认同。在陈舒看来，对于商办等存量物业改造而言，最直接面对的问题莫过于对原有物业形态的改变。即，根据改造后物业的具体用途，针对原有物业的改造内容，可能会涉及到房源面积大小、进深、楼层高度、消防、水电燃气等多个方面。

“比如说一般的住宅产品的进深在10米左右，而办公楼产品多为核心筒设计，且进深会更长，会达到约20米，这就导致了若要改造成住宅产品，原本的商办类型房源可能会出现没有采光、空气不流通等情况。因此物业在改造方面会存在一定限制，且改造难度相对较大。”

陈舒表示，为避免改造后续相关问题的产生，对于改造物业的规范政策是必不可少的。

新规影响市场租金及企业运营？

专家：短期内对租金影响不大

符合条件的非居住建筑可以被改建为宿舍型租赁住房，在一定程度上能够扩大北京市场的租赁房源供应。面对“新的增量”，市场租金水平是否有可能会被拉低？承租人又能否享受到真实的利好？

多位行业专家在接受北京商报记者采访时表示，新规短期内对租赁市场的租金水平影响有限。

陈霄分析指出，总的来说，由于符合改造的商办项目有限，并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租赁住房，符合指标条件的方可申请改建，在一定程度上限制了改建的规模，不会出现大批量的改建产品涌入市场；并且相关改造在实施上也有诸多难度，预计短期内对租金水平影响不会太大。

“对于租赁市场尤其是租户来说，新规的发布可能是一个积极信号，房源供应量增加，有利于平抑租金。不过目前来看，改造实施起来的难度并不小。”陈霄分析道。

站在新规对租金的影响这一角度，战雪也指出，因为新规涉及的房源规模不大，对租金水平造成的影响相对有限；同时，改造和入市也需要较长的时间，进一步降低了对现有租金的冲击。“相反，在供给更为充足的情况下，中长期的租金水平将会得到进一步的稳定。”

值得注意的还有，在关注新规对市场租金有无影响之外，业内有声音称，非居住建筑改建为宿舍型租赁住房后，也就意味着该类型房源不能够像普通商品住宅一样，可以通过一次性销售实现资金回笼。显然，这对于非居住建筑类型的房源持有方、尤其是中小企业而言，“销售转租赁”后的资金压力会普遍存在。

那么，对于持有非居住建筑房源的房地产开发企业而言，持有期间的资金压力将如何缓解？

陈舒直言，对于企业而言，由于改建为持有房源，确实在一定程度上会影响资金的回笼速度。但一般而言，针对正规且规范的持有房源来说，在类似于抵押贷、经营贷等融资渠道方面一贯保持畅通，企业可以通过正规方式获得融资，以缓解资金压力。

在此基础上，陈霄还表示，非居住建筑改建宿舍型租赁住房的开发商，可以通过发展其他业务板块来分担资金压力。

值得一提的是，新规中也就“非居住建筑改建宿舍型租赁住房”提出了支持政策，这被行业专家们视为一个好的“开端”。具体来看，在支持政策方面，新规明确，符合条件的改建项目可申请使用中央财政补贴资金，水电气热执行民用价格。

“相信进一步的配套政策，在接下来也会随之出台。例如，符合条件如何申请中央财政补贴资金；如何衔接好税收问题、执行居民水电费的问题；改造项目达到何种条件可以退出，在退出时候如何平衡好租户和企业的利益。” 谈及新规落地后的配套支持政策，战雪如是说道。

面对官方层面对“居住建筑改建宿舍型租赁住房”的政策转变，作为目前北京租赁市场领域市占率较大的分散式长租公寓运营商——自如，在接受北京商报记者采访时表示：“非居住建筑改建宿舍型租赁住房”新规之下，精细化的运营管理思路极其重要。

自如方面称，“我们会在相关政策指导下，始终坚持精细化的运营管理思路，向用户提供更完备的产品和服务选择，并以安全健康、设施完善、管理有序为目标，为城市居住更稳定作出自己的努力。”

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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