提前备战“集中供地”保利前五月新增货值居行业第一

  6月8日，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH 以下简称“保利发展”）公布了5月份的销售及购地数据。过去一个月，该公司共新增了16幅土地，其中有9幅是在集中供地的城市中获取的。

  据机构统计，今年1月-5月，保利发展以全口径1801亿元的新增货值排在行业首位，拿地金额和面积也均进入了前三之列。为了应对集中供地等行业变局，该公司已将2021年-2023年的分红率调低到25%，以提高自由资金储备规模。

  在外界看来，积极的土储策略往往伴随着积极的增长目标。虽然保利发展并未公开披露“十四五”期间的发展规划，但据知情人士透露，该公司是希望期内能实现8000亿元的销售规模。以2020年约5000亿元的销售额来计算的话，需要保持10%左右的年均销售增速。

  5月过半新增土储来自集中供地

  2021年初出台的重点城市供地“两集中”政策被认为是继“三道红线”等金融监管措施之后，又一将对房企经营带来重要影响的变量。来自克而瑞的统计显示，实施供地“两集中”的22个城市均为核心一二线城市，是我国经济较发达、产业结构与人口规模较具吸引力的地区。2020年，这22个城市的商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%，住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%。2020年，百强前三十企业在这22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%，其中，保利发展的拿地金额最高，达到1300亿元。

  2021年，保利发展自然也不会错过集中供地的机遇。4月20日，该公司发布了《2021-2023年股东回报规划》，其中提到未来三年每年现金分红占当年归属上市公司股东净利润的比例均不低于25%。而其2018年-2020年每年的分红率要求是不低于30%。

  在当天的业绩说明会中，有投资者便提出，保利发展是“三道红线”中的绿档，并不差钱，降低分红率是否为了集中供地做准备？对此，该公司管理层表示，“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度的出台、土地供应“两集中”相继落地，适当提高自由资金储备规模，有利于公司保持持续发展能力。而集中供地加大区域间土地市场分化，对房企资金峰值需求、周转效率也提出更高要求。

  从四五月份的表现来看，保利发展在第一批的集中供地中还是收获不少的。5月份，该公司在北京、青岛、杭州、苏州、宁波的集中供地中均拿到了1块土地，在福州则有4块之多。而整个5月份，保利发展总共拿了16块地，来自集中供地的就占了过半。如果加上4月份在南京、重庆和武汉的斩获，该公司在这些集中供地的城市已有12宗土地入囊。

  在保利发展相关人士看来，该公司在第一轮集中供地中算是保持了正常的拓展节奏，毕竟市场的火热程度多少超出了预期。“一开始以为中小房企会有保证金的压力，龙头房企的优势会更突出。但从第一批这十几个城市的集中供地情况来看，竞争还是挺激烈的。”该人士认为，第一轮的出让情况可能还不具备代表性，要经过第二轮、第三轮的观察才能看出这一政策对行业的影响，但整体来说，龙头房企在第一批集中供地中获取的资源都还不错的，相信以后优势会逐渐扩大。

  “十四五”销售目标8000亿元

  2021年前5月，保利发展的销售额录得了比较高的增速，实现签约面积1438.37万平方米，同比增加36.76%，实现签约金额2348.98亿元，同比增加50.88%。2020年，该公司实现签约金额5028.48亿元，同比增长 8.88%。两相对比可以发现，今年前5月的增速还是比较可观。

  虽然已经不再提“重回前三”的目标，但央企第一、行业前五的位置还是要保住的，因此保利发展仍有保持规模增长的需求。在2020年的年报中，该公司也表示将积极关注房地产行业集中度提升带来的发展机会，做大开发业务规模，提升资源储备质量。

  据一位接近保利发展的知情人士透露，在内部，该公司是希望在“十四五”期间冲击8000亿元的销售规模，平均增速已经超过了其2020年的增幅。“市场环境好的话，提前达成也不是没有可能。”

  而保利发展的相关人士则表示，从今年前5月的销售来看，市场还不错，公司没有公开对外的销售目标，但还是会尽可能做大规模、提升行业地位。

  这从保利发展2020年的拓展力度便可见一斑。去年，该公司新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%。按照2020年初的规划，保利发展打算全年完成房地产及相关产业直接投资3150亿元，计划新开工面积4300万平方米，计划竣工面积3400万平方米。最终实现的新开工面积和竣工面积都超预期，分别为4630万平方米和3986万平方米。

  2021年，这三项指标进一步提升，保利发展全年计划完成房地产及相关产业直接投资3950亿元，计划新开工面积4900万平方米，计划竣工面积4000万平方米。

  在中指研究院发布的《2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》中，保利发展高居全口径新增货值的榜首，新增货值达到1801亿元，拿地金额及拿地面积则分别排在第三及第二的位置。

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