助力城市更新 | 事关既有建筑改造，滨湖出台新政！

　　既有建筑改变使用功能如何进行规划确认、消防审查或备案？如何提高审查效率？

　　日前，在借鉴南京市、北京市等地成熟经验基础上，我区在全市率先出台《无锡市滨湖区既有建筑改变使用功能规划住建联合审查办法(试行)》(以下简称《办法》)，《办法》采用正负面清单和部门间认定函的方式进行住建规划联合审查。

　　《办法》的出台为改变使用功能的既有建筑改造项目办理消防审验手续提供了更为便捷的路径，将进一步激发城市存量建筑发展活力，助力城市有机更新。

　　问：我区《办法》主要内容有哪些？

　　● 改造实施主体在改造前对建筑本身及其周边环境现状开展全面的消防、结构安全和环境影响调查研究，进行安全评价；

　　● 建筑使用功能变更符合城市规划要求，对周边无严重影响，无需征求规划意见，可直接予以消防设计审查、验收或备案的情况；

　　● 建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，无需征求规划意见，直接不予办理消防设计审查、验收或备案的情况；

　　● 自然资源规划部门提前介入服务，由改造实施主体在开展工程改造设计前即提出申请，自然资源规划部门及时出具认定意见，避免企业走弯路，由被动管理变为主动服务。

　　▲利用存量房开展新业态(如文化创意、科研、养老托育、旅游休闲等)，需要向自然资源规划部门征询。

　　问：《办法》中哪些情形需要进行安全评价？

　　《办法》要求改造实施主体在改造前对建筑本身及其周边环境现状开展全面的消防、结构安全和环境影响调查研究，进行安全评价经安全评价具备改造条件的，方可开展后续实施工作：

　　(一) 已超过建筑设计使用年限，需要继续使用的建筑；

　　(二)已达到建筑设计使用年限的一半，并经过结构改造的建筑；

　　(三)房屋存在拆改主体承重结构、改变使用功能或明显加大使用荷载情况；

　　(四) 工业建筑提高生产的火灾危险性类别；

　　(五) 根据相关规定，其他应当加强重点监管的建筑。

　　▲房屋屋顶增加消防水箱，需复核荷载使用情况。

　　问：《办法》中可直接办理消防设计审查、验收或备案的正面清单有哪些？

　　以下建筑(历史建筑、文物保护建筑除外)使用功能变更对周边无严重影响，经镇、开发区、街道书面确认不需要办理改变土地建设用途或不动产登记证使用性质手续，且未列入城市近期改造范围的，为正面清单：

　　(一)商业、办公(行政办公及工业、研发等企业办公除外)建筑内部的使用业态调整或者互换，包括：商店、酒店、旅馆、超市、餐饮等；

　　(二)利用风景区(非规划核心景区内)配套用房，增设服务游客的商业设施；

　　(三)工业、仓储建筑增加物流功能的，以及工业、仓储建筑功能相互调整的；

　　(四)工业项目因生产工艺需要改变生产的火灾危险性类别且不涉及建筑使用性质调整、规划面积及建筑层数改变、规划距离退让及外立面改变的(非易燃易爆、危化品生产加工存储等功能)；

　　(五)其他同一规划用途下建筑内部经营业态的调整。

　　▲商业、办公建筑内部使用业态调整

　　问：《办法》中哪些改造行为列入负面清单？

　　(一)未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的；

　　(二)住宅建筑改为非住宅功能的；

　　(三)未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储等功能的；

　　(四)未经批准擅自将车库、交通通道改做他用的；

　　(五)未经批准擅自封闭架空层、填补中庭、增减楼层、外扩建筑外墙等改变既有建筑规模和空间的；

　　(六)利用违法建设整体或部分进行使用的；

　　(七)其它不符合控制性详细规划、影响公共安全和生态环境，以及法律法规明确规定不得改变用途的。

　　▲利用违法建设整体或部分进行使用的列入负面清单，不予办理消防相关手续。

　　问：《办法》中哪些情况需要建设单位向自然资源规划部门征询？

　　以下既有建筑改变使用功能时，由改造实施主体在开展工程改造设计前向自然资源规划部门征询该项目是否符合规划用地性质意见，自然资源规划部门在10个工作日做出书面答复。若符合，消防设计审查验收主管部门予以办理消防设计审查、验收或备案：

　　(一) 利用存量房开展文化创意、科研、养老托育、旅游休闲等国家鼓励的新业态的；

　　(二) 镇、开发区、街道所有或者管理的行政办公、公共设施、社区配套用房等建筑，在保证主体功能的前提下增加商业服务功能的；

　　(三) 工业、研发建筑内部增加餐饮、商场、超市、健身房等配套设施的；

　　(四) 历史建筑、文物保护建筑内部改造，改变现有功能的；

　　(五) 其他不涉及土地性质和不动产登记使用性质调整的。问：下一步如何将《既有建筑改变使用功能规划住建联合审查办法(试行)》落到实处？

　　● 加大学习宣传力度，区住房城乡建设局逐步对各镇、开发区、街道以及各个社区开展宣贯培训会，提高街道社区负责人对既有建筑改造消防安全意识，为建设单位创造更加良好营商环境。

　　● 要针对正负面清单和需要改造实施主体向自然资源规划部门征询情形选取典型案列进行解读。

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