土地价格被高估？长三角多城地价与地均GDP背离

财联社（北京，记者 李洁）讯，在全国总体地价上涨过程中，城市之间土地成交冷热不均的现象却在加剧。近期，南方热点城市集中供地成交呈火热态势，而北方城市除北京之外热度普遍较低，出现多宗地块流拍。

中原地产最新发布的报告指出，城市土地的价值与城市基本面密切相关，城市基本面的差异也会在体现在地价上。基于此，中原研究院计算了每个城市单位面积产生的GDP(2019年GDP/城市行政区面积)，即地均GDP。

“地均GDP为城市单位面积土地产生的GDP，反映一个城市土地转化为经济的效率与能力，是城市土地承载力的重要体现，也是土地价格的基础支撑之一。”中原研究院分析师指出，地均GDP代表了一个城市土地的产能，这个值越高，说明能用更少的土地，产生更多的GDP。

根据中原研究院收集的203个城市2020年7月至2021年4月成交的含住用地楼面价数据，平均成交楼面价超过1万元/平方米的共11城，分别为北京、厦门、上海、深圳、广州、杭州、东莞、珠海、福州、温州、南京，其中最高的为北京，每平方米单价为2.5万元；超过5千元/平方米的共25城；其余167个城市均低于5千元/平方米。

中原研究院将各城市的楼面地价和单位面积GDP排名对比后发现，东部沿海城市的地价/单位面积GDP明显高于中、西部城市，长三角、福建、珠三角城市地价在6994-23066元/平方米之间。

虽然长三角大部分二三线城市地价都属于最高的10%之列，但其中很多城市单位面积GDP却排不到前10%。福建城市群与长三角情况类似，其二三线城市存在地价表现超出单位面积GDP表现的情况。

由河南、湖北、山东等省份下辖城市组成的中部城市群，则与长三角、福建城市群相反，中部城市存在地价排名不如单位面积GDP排名的情况。

“长三角中上海、江苏地价相对符合当地GDP，但浙江三四线城市地价偏高。中部核心城市济南、青岛、郑州、武汉单位面积GDP均排名前25，但其地价却远低于排名47的温州，地价普遍被低估。”上述中原研究院分析师指出。

“集中供地后房企对城市的选择更谨慎，更倾向于往热点城市及热点区域集中，对景气度一般的城市以及区域则相对谨慎。”一位研究机构分析师表示。

中指院监测数据显示，2021年5月，全国300个城市土地市场交易在供求两端同比、环比均下滑，但楼面均价及出让金同比、环比均走高。

5月全国300个城市共成交土地2143宗，同比减少11%；成交土地面积8141万平方米，同比减少10%。但土地出让金总额为7665亿元，同比增加36%；其中住宅用地出让金总额为6962亿元，同比上涨38%。

在成交楼面价方面，5月全国300个城市成交楼面均价为4849元/平方米，环比增加51%，同比增加53%；其中住宅类用地成交楼面均价为8580元/平方米，环比增加35%，同比增加60%。

此外，根据中国地价监测网数据，2021年1季度，全国主要监测城市总体地价环比增长率为0.63%，同比增长率为2.44%，其中住宅用地环比增加0.83%，同比增长为3.61%。

“总体来看，全国地价水平整体还在平稳上升，住宅地价环比、同比增速持续上涨。”一位研究机构分析师表示。

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