碧桂园：老虎期待插上翅膀

  3月27日是房企年报扎堆的一天，“销冠”碧桂园和“话题王”融创同日打擂更是提前锁定了流量。一向“金句频出”的融创中国董事会主席孙宏斌取消了业绩会媒体场，更多的目光开始投向碧桂园。

  在刚刚过去的2019年，碧桂园又一次问鼎行业销冠，这是它继2017年首次登顶以来连续三年蝉联排行榜。

  作为行业观察天花板的一个风向标，外界对于碧桂园的关注除了其各项数据指标外，还有在市场调控趋于常态化，疫情导致的阶段性停工、停售为行业带来更多波动与不确定时，这家数次踩准节奏的房企将如何应对今年的形势，当强化主业、力保现金流成为共识时，执着于机器人的碧桂园是否会对其多元化战略做出调整与妥协。

  下午4点，碧桂园召开了2019年度业绩公布媒体电话会。老板杨国强并没有现身，三位业绩会常客依次为总裁兼执行董事莫斌、常务副总裁程光煜和首席财务官兼副总裁伍碧君。

  手握现金2683.5亿元

  纵观碧桂园全年业绩，一个很明显的现象是，在强调“提质控速”一年多后，相较于此前的高增速，碧桂园开始慢了下来。2019全年，碧桂园实现实现权益销售金额5522亿元，权益销售面积6237万平方米，同比分别增长10.03%和15.16%。

  克而瑞数据显示，2019年碧桂园全口径金额为7715.3亿元，位列行业第一，领先第二名万科1400亿，超过第三名恒大近1700亿。

  自2018年以来，碧桂园便不再提流量金额，仅公布权益金额，这一做法也是行业中第一家。合作开发已成为行业常态，一来分摊风险，减轻资金压力，二来有利于快速做大规模，成为不少房企实现规模增速的砝码。碧桂园却率先挤掉“水分”，秀了把肌肉，全年权益合同销售金额5522亿元，权益占比72%左右。加强权益回款考核后，碧桂园权益物业销售现金回笼约5301.0亿元，权益回款率达96%。截至2019年底，碧桂园已售未结转收入7158亿元。

  报告期内，碧桂园实现总收入约4859.1亿元，同比增长28.2%，毛利增长23.6%至1266.4亿元，相对于一家中型房企一年的销售额，净利润约612亿元，同比增长26.1%，净利率为12.6%。

  利润方面，碧桂园实现股东应占核心净利润约为401.2亿元，同比增长17.6%。

  从债务结构来看，截至2019年底，碧桂园有息负债总额约为3696亿元，需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元，占总有息负债的31%。净借贷比例为46.3%，同比降低3.3个百分点。报告期，碧桂园现金余额约为2683.48亿元，占比总资产14.1%，现金短债比2.3倍，未使用的授信额度为3167.9亿元。

  值得一提的是，碧桂园全年销管费占收入的7%，达到了半年报时莫斌给市场表态的“有信心控制在8%以内”。

  1600亿拿地预算

  在土地端，碧桂园的投资力度有减少趋势。

  2019全年，碧桂园获取398个项目，土地面积2931.05万平方米，权益预期建筑面积约为5272万平方米。而2018年新增土储对应的数据为797个项目，占地面积5698.39亿元，建筑面积8648.08万平方米。

  2019年新增土储权益总代价约为1606亿元，相较2018年实际投资额1906亿元小幅缩水，这一数字在2017年是3271亿元。

  “从一季度的购买量来看，碧桂园实际购买量略高于2019年的同期。”程光煜在会上介绍，“碧桂园土地投资的标准是稳定的，策略没有发生大变化，但会根据土地市场的机会和供求关系来调节。”

  对于今年的拿地预算，程光煜给出的答案是1600亿元，或者超过1600亿元。在手现金流的充裕让其表态会根据实际机会做适度调节。

  权益投资额缩小的同时，因一二线城市拿地占比提升，碧桂园的拿地成本有所上升，2019年权益地价3047元/平方米，较2018年的2203元/平方米上升800元。

  报告期内，碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为2512个，进驻内地所有省份，权益可售资源合计24181亿元，莫斌称可维持公司未来4年的销售。

  24181亿的权益可售资源包括17022亿元已获取的权益可售资源和7159亿元潜在权益可售资源。其中，已获取的权益可售资源中9046亿在一二线城市，占比53.14%，三四线城市占比46.86%。

  具体来看，碧桂园大湾区可售资源充足，已获取的权益可售资源约3091亿元，潜在的权益可售资源达3226亿元，权益可售资源合计6317亿元。其中，惠州、广州、佛山权益可售资源分别为1054亿元、636亿元和386亿元，位列前三，肇庆、中山、江门、东莞、深圳5城可售资源也过百亿。

  除了招拍挂市场摘地，2019年，碧桂园也更多通过旧改等方式来布局一线。程光煜坦言，旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段，尤其在一线城市和二线城市，去年旧改权益货值超过1000亿元。“今年也希望能够通过旧改完成一级转二级，大概在1000亿、800亿、900亿的情况。”对于旧改项目的毛利情况，程光煜回应，因为旧改周期比较长，且相对来讲比较主动，所以项目是在可控过程中进行的，其土地毛利水平跟平均投资的毛利水平相比略好。

  暂无降价促销计划

  2020年碧桂园权益可售资源9066亿元，对于这一推货量下的业绩目标，莫斌表示，“对外不宣布，但对内有集团的内控目标。”根据会上透露，2020年集团目标去化67%，照此计算，碧桂园全年预计权益销售金额约6074亿元。

  莫斌称，此次疫情对碧桂园2月的销售有直接影响，但3月份销售已经基本步入正常，相信通过未来三个季度的努力能实现全年目标。

  程光煜补充称，2月销售大跌主要是因为售楼处关闭及供货减少，其举例称，“去年一季度，公司推货量为900亿元，而今年一季度下降至510亿元。”不过，碧桂园已积极开展线上销售，3月以来线上日均销售额逾6亿元，未来亦会大力推动线上线下销售。程光煜表示，随著政府因城施策，尤其是推出消费及流动性等保障政策，相信疫情对销售的影响会逐渐消除，而集团今年亦没有降价促销计划。

  自2019年初杨国强提出地产、机器人、农业“三驾马车”业务架构后，新业务的开展与成效一直备受关注。

  莫斌在会上介绍，2019年碧桂园全年研发费用约19.7亿元，成立5大研究院，组建3000人研发团队，累计递交专利申请1843项，获授权327项，后续将视情况进一步进行投入，“坚信公司在机器人领域的布局一定会成功”。

  然而，2019年在内外环境带来的挑战下，不少尝试多元化转型的企业都在“收敛聚焦”。当强化主业、力保现金流成为共识时，碧桂园的多元化投资再次被问及。

  莫斌强调碧桂园新业务主要是围绕主业进行的，投资也是根据实际情况不会盲目投资。莫斌表示希望建筑机器人能够在明年这个时候进入部分的量产，快速实现产业化，为主营业务创造价值。

  他打了个形象的比喻，“主营业务是老虎，新业务是翅膀，老虎插上翅膀就更厉害了。”

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