贝壳研究院《2021新一线城市居住报告》:哪个城市最值得定居

大数据记录着城市发展与居民生活的真实变迁，而持续研究其背后的发展脉络，则赋予了数据更多意义。2021年5月27日，贝壳研究院发布了《2021新一线城市居住报告》（以下简称“报告”）。继连续两年发布该类报告之后，今年贝壳研究院将城市范围扩充到35城，包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市。此外，报告还采用科学计算方法，给出了“居住竞争力指数”、“居住负担指数”和“移民指数”，全面衡量城市居住的质量、难易和人口变化情况。

长沙仍是居住负担最小的新一线城市

贝壳研究院基于楼盘品质、居住负担、居住便利、人居环境维度构建城市居住竞争力指数模型，并对4个一线城市，15个新一线城市及16个二线城市的居住情况进行量化排名。样本35城中，长沙居住竞争力指数跻身于TOP10榜单，位列第9。

新一线城市中长沙居住负担最小，虽然其区位优势没有沿海城市强，但人均收入水平、就业机会等也处于全国中上游，无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，负担和全国其他城市相比都较低，在居住自由上无可挑剔。其中，长沙房价收入比为6.35，房租收入比为13.76，属于典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。长沙房价的增长基本与其城市基本面发展相适应，得益于政府调控政策的适时出台，有效遏制了炒房投机行为。

购房客群画像方面，长沙新房平均购房年龄为33.2岁，二手房平均购房年龄35岁；2021年男性购房占比46.5%，女性购房占比53.5%；长沙购房客群中省内购房客户占比88.3%，主要得益于省会中心城市战略地位、人才优惠政策等优势，对各地级市人口的吸纳能力突出。购房偏好方面，长沙购买三居室及以上户型房源的客群占比64.4%。

报告显示，一线城市不仅置业年龄明显偏高，约为36.9岁，且一线城市的女性置业人群在各类城市中占比最高，已达到48.79%；置业特征方面，近半数受访者不接受长租不买，两居室小户型为主力交易户型；而分城市看，深圳作为“压力大的现代化都市”典型代表，“居住竞争力、居住负担、房价收入比”都是最高，有70%的成交房源都是外地客源，长沙则不仅居住负担最小、居住竞争力指数也比较高。

7个方面为35城“买不买、怎么买”画全像

贝壳研究院通过公开采集数据和线上调研的方式，对35个城市的置业人群进行了全方位分析，阐述他们在购房年龄、性别分布、资金来源、居室结构、空间偏好、楼盘变迁、租买意愿等方面的不同特点。

受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高，新房和二手房的置业年龄分别为36.6岁和37.2岁；而新一线城市及二线城市因尚未进入存量市场，新房置业年龄低于二手房。

在高学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，“她经济”崛起。报告数据显示，一线城市的女性置业人群占比达到48.79%，新一线及二线城市这一占比同样出现不同程度的增幅。

对于大多数人来说，贷款买房都是必需的流程。在贝壳研究院的调查中，仅31.8%的住房消费者无贷款。贷款受访者中，仅有13.6%的人还清了贷款，其中65.7%的人是提前还款，且城市能级越低提前还款的占比越高。

报告研究发现，35个城市中，两居室成为主力交易户型。以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比较高。三居室成交户型百分占比紧随其后，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。

空间居住偏好方面，人们逐渐从“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进。有30.4%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”，“温馨有设计感的厨房”、“能用于种植、休息的阳台”、“能和朋友聚会的大客厅”也受到一定程度的欢迎。

买房或租房，一直是困扰当代年轻人的问题。在贝壳研究院的此次调查中，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感。一线城市不能接受长期租房不买房的比例最低，女性不能接受的比例比男性高。

如何衡量“住得好不好”？

是人选择了城市，还是城市决定了人？报告给出了各个城市的居住竞争力排名。

贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，测算出了35个城市的居住竞争力指数。

分城市级别看，一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及二线城市；从区域格局看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，成渝（成都、重庆）和海峡西岸城市群（福州和厦门）则紧随其后。

具体到城市本身，深圳居住竞争力指数较高，明显高于广州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，与20年排名一致；在新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括杭州、成都、苏州、武汉及长沙等；二线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括福州、厦门、珠海、烟台及宁波等。

科学分析“住房焦虑”

年轻人的焦虑受客观条件影响，也被主观意愿左右。贝壳研究院也通过公开整理的数据，搭建了指标模型，并定义了居住负担指数，统计出了全国114个城市的居住负担情况。

总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴，其中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海。

在大城市中，抛开收入谈论房价相对片面。贝壳研究院也根据公开数据整理2021年新房、二手成交均价及人均可支配收入，计算了百城的房价收入比情况。百城中，房价收入比较高的城市包括深圳、北京、上海、厦门、三亚、杭州等。深圳、北京和上海的房价收入比超过20，这意味着普通居民家庭需要20多年才能够买得起属于自己的一套房子。而长沙的收入涨幅则跑赢了房价。

购房价格方面，一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市。一线城市购买房屋价格在300万以上的占比为45.82%，而其他城市这一占比仅在20%左右。数据显示，80后仍是主力购房人群，体现在201-600万的主流价格区间上，90后的主流价格区间主要集中在200万以下，但90后购房占比正逐年增加，取代80后成为购房主力军趋势明显。

租住群体中，普遍可接受的房租收入比在30%以下，也就是说，租金不能超过家庭月收入的30%。与此同时，调查显示，47%的租客反映房东涨价是最大的痛点，其次有21.3%和19.4%的受访样本认为租房的最大痛点来自同租室友和家电老化。

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