土地出让金换征收部门：房企承压升级 以试点城市为鉴

“土地出让金由原来的自然资源局转向税务部门征收，这无疑是对开发商资金实力的加码考验。”广东一地产公司投拓负责人向记者表示，日前，财务部发布的有关土地出让金划转新政已引起业内关注，“业内将密切关注试点城市土地出让金新的运作模式，为后续落实到各省操作做准备。”

根据财政部6月4日发布相关通知，原由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，将全部划转给税务部门负责征收。此次新政策的实施采取试点城市先行，自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。

其中，土地出让金征收部门的调整成为地产业内关注的焦点。广州一本土房企负责人向记者表示，此前银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度影响在逐步加深，“目前开发商普遍资金压力都比较大，此次土地转让金划转税务部门征收将影响投拓部门的测算评估，涉及税收和资金压力。”

除试点城市成为业内研究对象，同时，中央和地方三七分账的土地出让金落实到地方的细则也是投拓部门关注点，“是否按国家税务总局应收尽收原则，需一次性缴清土地出让款。用何种方法缓解企业资金压力，都需要再研究。”广东某地产公司投拓部负责人徐华（化名）向记者表示。

房企资金压力再来袭

随着人民银行、银保监会联合出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度成效初显，不少房企的资金管理却倍感压力。而近期财政部发布有关土地出让金划转税收部门征收的消息，再次引起市场对房企资金方面的关注。

“按照国家税务总局应收尽收原则，土地出让款是否需要一次性缴清是我们很关心的点。”徐华向记者表示，根据以往的经验，各地方落实新政策都会结合当地的实际情况，因此对于试点城市的研究是当下业内的焦点。

根据财政部6月4日发布的有关土地出让金新政策，自2021年7月1日起，河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）将以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。

“目前开发商普遍资金压力都比较大，此次土地转让金划转税务部门征收的新政策，将影响投拓部门下一步的测算评估，这其中涉及到税收和资金双重压力。”广州一本土房企负责人向记者表示，目前公司已就如何缓解上述双重压力展开研究。

由于当前试点城市暂未有广东省市，部分房企在采访中仍较乐观，但与此同时，房企们亦在根据自身资金情况未雨绸缪。某房企负责人向记者表示，目前新政的影响暂未具体体现，只是征收部门的变化，企业做好自身的资金规划即可应对。

另有房企相关负责人告诉记者，“土地出让金终究是需要向政府部门缴纳的，只是对象是谁的问题，企业关心的是缴纳流程中的变化，比如是否可以补缴土地出让金、缴纳土地出让金的手续等问题。”

实际上，根据《土地管理法》第五十五条所述：新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十需上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。而具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。可见，此前土地出让金已是中央和地方三七分账，此次土地出让金划转税务部门征收，对房企而言是对其资金管控等提出了新要求。

专家：此举有利平抑房价

从自然资源局到税务部门，土地出让金划转征收部门让业内议论纷纷。有专家认为此举令自然资源局的权力有所削弱，有利于构建新的地产生态。针对该新政，记者联系到多位专家进行采访。

中国国际经济交流中心首席研究员张燕生认为，该政策有利于增加公共财力用于推动乡村振兴、高质量发展和改善农民农村福利和公共服务能力；有利于转变地方政府行为，由追求政绩和基础建设转向缩小区域城乡和社会差距；有利于平抑城市房价，让大城市房价回到世界同等发展水平的均价。

“如果这样做了，就不会有今天的高房价，这是迟到的决心和历史担当，税务部门征管效率高于其他部门，早该如此。”张燕生表示。

财税专家王海则告诉记者，由于土地出让金归地方支配，这也是地方政府获得了经营城市的动力基础。一定程度上说，土地出让金制度是中国城市化和地产行业繁荣20多年重要政策性基础。“这次新政策的出台，旨在统筹协调，促进经济持续和健康发展。”

王海告诉记者，目前，中国经济的发展步入了一个新的发展阶段，需要统筹协调经济发展格局，确保经济的可持续健康发展。“应该说，土地出让金划转体现了经济发展的顶层设计思路。”

值得注意的是，其中规定四项政府非税收入划转给税务部门征收后，以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入，由税务部门负责征缴入库。税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定，依法依规开展收入征管工作，确保非税收入及时足额缴入国库。

并且，税务部门应当商财政、自然资源、人民银行等部门逐项确定职责划转后的征缴流程，实现办事缴费“一门、一站、一次”办理，不断提高征管效率，降低征管成本。

有观点认为，此举是对自然资源部门协调空间较大的“补缴土地出让金”制度时代的终结。

王海对此表示，从目前掌握的情况来看，暂时没有看到这方面的详细规定。但是从发展的情况来看，将来这一模式会有转变，需要先缴土地出让金后办理土地性质变更，这会降低经济发展对杠杆的过度依赖现象，确保经济的可持续和健康发展。

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