50强房企净资产收益率均值20% 四成企业现下滑

净资产收益率（简称“ROE”）是判断一个企业盈利能力强弱的重要指标，ROE越高，说明投资带来的收益越高。截至2020年4月30日，2019年房企年报发布接近尾声，哪些房企盈利能力强？

新京报房产新闻部以销售规模50强房企为基础，推出《2019年50强房企净资产收益率（ROE）排行榜》，以希望从部分样本企业研究来对房地产行业整体盈利状况窥探一二。

巴菲特曾经说，“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”纵观2019年50强房企的ROE，平均值为19.88%，低于2018年的20.08%，其中ROE超过15%的企业有37家，中梁控股ROE最高，为43.92%。与此同时，50家企业中，有21家企业ROE出现同比下滑的情况。

ROE排名靠前者，负债也高企

根据杜邦分析法，ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数，如果一个企业想提高ROE，需要从这三个指标入手，净利润率代表的是公司赚钱能力，需要通过提高毛利率、降低成本等来提高，总资产周转率代表的是公司资产运用的效率，加快去化、优化流动资产和非流动资产的比例等影响其高低，权益乘数反映公司利用杠杆的高低，与负债有直接关系，适当运用杠杆能提高权益乘数，但是要使得资本结构合理化，避免财务和资金链出现风险。

纵观50家房企，排名靠前的几家房企，负债率并不低。榜单显示，2019年中梁控股的ROE为43.92%，虽然同比2018年的74.90%下降了30.98个百分点，但是仍排在第一位，按照杜邦分析法，在ROE贡献上，中梁控股的资产负债率指标“功不可没”，为90.7%，而其2019年的净利润率仅为11.05%，未达到50家房企的平均水平。

位居第二的是新城控股，2019年ROE是36.86%，较2018年下滑了5.05个百分点。之前有业内人士预测，由于2018年投资收益占净利润比高达26.78%，超高ROE恐难持续。2019年新城控股ROE下滑背后，与净利润率的下降有一定关系。数据显示，新城控股2019年的净利率为15.53%，下降了7.02个百分点。需要指出的是，该公司资产负债率达86.6%，同比增长2.03个百分点，也是高ROE的原因之一。

此外，位居50强房企ROE榜单的TOP10成员，包括华夏幸福、融创中国、德信中国、中国奥园，这些公司的资产负债率都超过80%。

在业内人士看来，高杠杆是把双刃剑，虽然放大了盈利能力，但也增加了企业风险，这样的ROE并不可持续。很多时候，一个企业的破产并不是没有利润，而是由于资金链紧张。

中央财经大学、中国人民大学研究生客座导师马靖昊表示，对于一个企业来说，如果能够在有息负债尽可能低并保留充分自由现金流的情况下，ROE还能长期保持优秀（一般大于15%）的企业，是值得投资的。

5家房企ROE个位数，利润率低是主因

榜单显示，50强房企中，2019年ROE低于15%的企业共13家，其中低于10%的企业共5家，分别为绿城中国、越秀地产、首创置业、远洋集团、泰禾集团。

其中，泰禾集团的ROE最低，从2018年的14.78%下降至2019年的4.3%，主要是受到净利润率大幅下滑影响，泰禾集团2019年的净利润率为4.26%，同比下降8.36个百分点。

远洋集团2019年的ROE继续下滑至5.32%，而在2017年、2018年分别为10.55%、7.39%。根据杜邦分析法，远洋集团ROE明显下降的主要原因是净利润率的下降，从2018年的11.26%下降至2019年的8.18%。

绿城中国、越秀地产、首创置业2019年的ROE分别为8.97%、8.55%、6.65%，绿城中国的ROE同比上升了5.33个百分点，背后是净利率上涨了2.45个百分点，其资产负债率也从78.5%涨至79.5%。

首创置业在2019年的ROE并未有较大改善，为6.65%，与2018年的6.6%基本持平，主要影响因素是较低的总资产周转率，2019年仅为11.71%，其净利润率虽然有所上涨，但是12.36%的水平并不能带来较大拉动。

同样，越秀地产在2019年的ROE也并未有大改善，为8.55%。值得关注的是，该企业ROE长期低于10%，盈利能力需要提升。

克而瑞地产研究中心表示，在行业整体增速放缓的趋势下，房企的盈利也面临了更大的挑战，如何维持盈利水平、提升自身盈利能力成为行业共同的课题。在行业规模增速趋缓、外部不确定性提升的背景下，企业除了通过提高利润率提升ROE水平外，如何持续贯彻去杠杆政策并实现有质量的高周转以平衡股东回报仍值得重视。

新京报记者 段文平 

编辑 武新 制图 李禾炜 校对 付春愔 

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