深圳发布“打新”3.0版：新房全程价格指导 一年内不得涨价

经济观察网 记者陈博 5月27日，一份由深圳市住房和建设局（以下简称“深圳住建局”）印发的《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》（以下简称“《通知》”）在网上流传，随后，深圳住建局相关人士向经济观察网确认了文件的真实性。

《通知》明确了对新盘的指导价格包括 “毛坯价”和“最高装修价”两部分，并对新房、现房、尾盘、精装修四个阶段都作出价格指导。对于社会关注度高的新盘，指导价格直接由深圳住建局房地产调控领导小组会议审定。

一周前，深圳对打新积分规则中的社保时长设置封顶数，无房刚需还在欢庆，一二手价格巨大倒挂下的低命中率或许因此有所提升；转眼间，深圳又出手收紧新房限价。

正常情况下，深圳新盘预售备案申请由所在区域住建部门审批；但近年来，深圳楼市涌现出一批打新热度不断高涨的网红新盘。

据经济观察网了解，去年以来，华润城润玺1期、龙光前海天镜等数个“网红”豪宅，从前期营销中心、样板房开放，到销售方案公示，再到预售备案等一系列环节都是上报深圳住建局审定。

这并非深圳新房“限价令”的首次升级。

2017年1月，深圳就曾发布《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，彼时的规定是，首次申请预售项目，申报均价不能明显高于周边同类同户型在售均价；周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格。

而这次《通知》对新房价格指导原则不仅添加了时间限制，还将参照标准具象化，并且规定了优先次序。按照要求，深圳预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格，原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。

参照物选取标准，首先是项目所在同区域范围内周边不超3公里的同类型、同品质的在售或已批售未网签新盘，数量原则上不少于3个；若同片区新盘无法满足可比要求，可按照“同片区——同街道——同行政区”的优先顺序扩展范围。

深圳宅地资源历来稀缺，每年的土拍鏖战中，开发商为了争抢一块宝贵宅地，斥下的往往是巨资，高昂拿地成本之下，新盘定价策略直接决定了地块后期利润空间究竟有多大。

“最早，深圳开发商惯于采取“小步快跑”的推盘策略，先推出一批货量试试市场行情，再通过分期逐渐抬高备案价格。”一家Top20房企深圳区域投资负责人告诉经济观察网，在深圳，一个新盘单次推货量通常是10万平方米左右。

不过，2017年的限价政策针对分期开发项目祭出一个要求，申报均价不得高于同项目前一期实际销售价格；若前一期销售项目无同类户型或价格明显低于市场均价，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。

上述Top20房企深圳区域投资负责人说，自那以后，深圳开发商凭借分期销售实现价格提升的路径就很难走通了，更多开发商依靠分期推售促使现金流较快回笼。

《通知》指出，分期开发的项目，若两次申请价格备案时间间隔未超过一年，原则上按照前期备案价格进行批复；如果时间间隔超过一年，可重新申请备案价格审批，但应优先参考前期项目的网签价格。

相比之下，对标范围从项目前一期的“实际销售价格”转变成“备案价格”，同时新增了一年之内的时间间隔。“2017年那个时间点，确实出现过项目实际销售价格高于备案价的现象，开发商还可以钻这个空子。”上述投资负责人称。

“新版限价令更加严格且规范了。”一位TOP30房企深圳区域营销负责人提到，2017版限价政策并没有细化时间与范围。过去三年多时间，深圳房企在申请预售证时，跟住建部门之间存在沟通余地。

“很多开发商倾向于选取项目周边高价新盘作为参考标准去与住建部门博弈。这一次，监管层给出更加明确的标准，开发商难以突破了。”该TOP30房企深圳区域营销负责人表示。

从《通知》表述观察，新版限价令之下，新盘哪怕分期开发，一年内获取预售的房源也无法实现溢价。不过，上述TOP30房企深圳区域营销负责人表示，这不会根本性影响深圳开发商分期开发的想法。“分期的话，价格还是拥有多次备案机会。”

事实上，2017年之后，除了分批推售之外，深圳新盘寻求涨价空间的另一重点方式是通过精装修溢价。虽然早在2017年，深圳就要求带非毛坯交楼的商品住房和商务项目申请预售证时，应将装修成本从申报价格中剥离，开发商在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，但彼时，住建部门并没有对装修标准进行限制。

新版《通知》中，深圳住建局第一次给出具体的精装修价格梯度区间——针对毛坯均价在6万元/平方米及以下、6-8万元/平方米之间、8-10万元/平方米之间、超过10万元/平方米这四个价格段，深圳分别限定了3000元/平方米、4000元/平方米、5000元/平方米、6000元/平方米的最高精装修价格标准。

对于申报精装修交付的商品住房和商务公寓项目，开发商应提交《项目主要装饰装修材料和设备表》，住建部门按照精装修参考定价标准对项目装修价格进行核定；而且，新盘销售现场公示的材料清单，应与商品房销售合同附件及向主管部门提交的材料清单保持一致。

由于整体规模大，集中大批量装修下，房企在采购成本管控方面具备天然优势。上述Top20房企深圳区域投资负责人透露，相比分散式装修，深圳单个新盘的总装修成本大概能节约50%左右。

此前，深圳对于新盘装修价格的监管尽管相对严格，但仍存在一定弹性空间，以精装修抬高新盘销售利润率成为深圳开发商秘而不宣的操作手法。在深圳，一个毛坯楼盘，销售利润率通常只有1%甚至低于1%，但搭配精装修之后，销售利润率可以翻倍至2%-3%。

“现在将装修成本标准明确化，相当于限制了开发商的精装利润。对开发商而言，这将逼使他们私下压缩成本，加快周转周期，对于房屋品质以及满足个性化需求方面是没有任何利好的。”上述房企深圳区域投资负责人说。

“戴着镣铐跳舞的深圳房企，如今受到越来越多的管控。”一家深圳上市房企营销中心，在一份新版限价令解读报告中如是表示。

该营销中心总经理告诉经济观察网，在精装交楼普及率要求渐高的背景下，要实现价格上限内保证装修质量，无疑是一项新挑战。无论是通关分期销售，还是精装修提升，深圳开发商都面临较大的溢价难题；对成本管控能力方面也提出更高要求。

不过，在上述Top20房企深圳区域投资负责人看来，限价令升级对于多数深圳开发商来说影响不大。“深圳投拓端人员都相对比较理性，拿地之前都会与地块所在片区的主管部门充分沟通，对于地块后市价格预期与此次限价政策所提到的不会出现太大偏差。”

限价规则之下，过去三年多，深圳新房与二手房之间的价差逐渐拉开，巨大套利空间诱发越来越高涨的打新热情。深圳新房市场，早从去年7月开始，就以社保缴纳时长积分来筛选购房人群，但“社保巨子”不断涌现导致打新命中率极低。

5月22日，深圳龙岗新盘保利勤诚达誉都刚刚发布第三版打新积分规则，对夫妻双方或单身人群每人在深社保时长设置了一个封顶数20年，子女积分则从原本的2分上升为5分。

调整后，无房刚需购房者在打新中所占据的积分优势明显上升。然而，新房限价令的这一轮升级，或将重新洗牌打新一族的排位赛。

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