报告：数字新基建为核心的社区更新改造新模式

社区，是城市社会的基本构成单元。无论是新建还是改造，社区的物质空间品质和服务水平都是关系每个市民生活质量的重要因素。

当前，我国的城镇化率已经超过60%，城市建设的重点转入对存量的提质增效阶段，以社区为代表的存量空间更新改造成为重要的投资增长领域。全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民上亿人。国务院办公厅不久前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2020年，新开工改造城镇老旧小区近4万个，2021年将达到5.3万个。

从房地产开发驱动的社区建设，到社区品质的全面提升与优化，这一新领域虽然已经提出多年，但还并没有形成全面的制度和法规，更还谈不上成熟的产业模式，可以说想象空间巨大。

一、未来社区建设与老旧社区改造的新风口

相比以往的老旧社区改造，本轮改造有很多新的趋势。以热门的“劲松模式”为例，改造内容更综合——不仅包括过去水暖气路等基础类改造，还包括配套设施等完善类改造和公共服务供给等提升类改造；居民参与更主动——从“政府改、居民看”变为居民全程参与、共谋共建共管共评共享；改造资金更多元——从过去的政府部门出资为主转变为政府部门、居民与社会力量合理共担。

以上趋势基本还是以物质空间改善和社会空间营造为核心的，与此同时，社区也是智慧城市建设日益关注的场景。以5G、物联网、云计算为代表的信息技术可以更高效匹配设施与服务，作为发挥存量资源的价值的重要手段。无论在新建还是改造社区中，都应该作为最核心的技术手段，并与工程建设、金融投资、公众参与等全面结合。但在目前，所谓智慧社区大都还只是一些技术上的堆砌，尚未与物质空间和社会空间的改造很好融合，笔者认为这种融合会是之后几年社区更新领域的重要热点和产业方向。

1、存量空间改造的基本趋势：精细设计与公众参与

对于城市规划、建筑等行业来说，从城镇化高速发展期的大拆大建，过渡到精细化的设计与平衡各方利益的协调者角色，是必然的路径，西方国家基本都经历了这个过程。

在快速城镇化阶段，设计师的主要工作是服务大规模空间生产的大尺度设计，难免在城市和社区中留下大量低效使用，或者未被充分利用的、没有明确功能定义的空间，也包括自行车棚、空置地下室、库房、建筑物之间难以利用的狭窄或不规则空间等。而在空间的日常使用中，市民关注和接触的则往往是这些存在问题的微观尺度。这决定了设计师需要采用一种新的设计方法，从“人”的需求和尺度出发，去改造和利用这些存量空间。在这种微观设计和改造过程中，也一定需要更多考虑使用者的需求，让居民充分参与到改造的过程之中。

2、方兴未艾的地产科技

城市进入存量时代之后，房地产开发企业需要借助科技手段提升运营和服务能力，实现转型发展。伴随着人工智能、物联网等新技术的崛起，房地产产业将愈发成为创新科技应用和落地的重要领域，从家居、社区，到城市，都有大量地产科技（PropTech）的应用场景。

2020年，COVID-19疫情对经济社会的广泛影响，进一步强化了用户需求升级和线上化的趋势。基于互联网移动终端的线上商业模式变得十分活跃，团购、买菜等业态使社区成为互联网行业日益关注的流量入口。

然而，地产公司与资本关注的地产科技仍然主要集中于大家熟悉的强排设计、建造、智能家居、空间运营、社区商业等相对成熟的方向，而针对社区、尤其是社区更新改造的产品和商业模式还不多见。

3、未来社区

2019年，浙江省提出了提出了未来社区建设的“139”顶层设计，即以满足人民美好生活向往为中心，突出“人本化、生态化、数字化”三维价值，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理等九大场景创新为重点的集成系统，引领生活方式变革。

图源：《浙江省未来社区试点工作方案》

“未来社区”以集成系统的视角对社区建设与更新提出了全面创新的要求，在空间资源规划利用、资金平衡模式、土地招标方式、服务集成供给、数字孪生社区建设等方面都在国内具有示范意义。

以上提到的存量空间改造和地产科技的若干趋势，都正在改变着社区建设与更新的模式。然而，由于学科和行业的人为区隔，空间改造的工具仍然以规划设计学科的空间手段为主，辅以城市社会学视角的沟通协调机制；而各种地产科技技术，则往往致力于用新技术改良地产开发建设的某个特定环节。

浙江的“未来社区”虽然及考虑到了物质空间改造，又引入了新技术和信息系统建设要求，然而仍然延续了传统基建领域的项目建设模式，分项设计、各自评价，把ICT技术被纳入了一项项具体的系统建设指标。例如物流配送服务方面，规定了约束性指标为必须设置智能快递柜等设施，30分钟包裹从社区配送到户，引导性指标为采用机器人等智能配送模式。这种方式的好处是设计和评价方法都比较简单明确，但实际上会造成简单的项目堆砌，未必能实现很好的使用效果。

二、数字新基建为核心的社区更新新模式

新型基础设施主要包括信息基础设施、融合基础设施和创新基础设施，是我国近年来不断强调的满足经济社会高质量发展需要的重要战略方向。其中，融合基础设施是指深度应用互联网、大数据、人工智能等技术，支撑传统基础设施转型升级。在社区改造与更新过程中，同样需要利用新型ICT技术对传统的城市基础设施进行大量改造，创造社区新基建产品，也是所谓“新城建”的重要组成部分。

社区新基建，并不是在社区里简单集成一些看似高大上的成熟技术产品。而应该以数据驱动的理念，深入理解社区发展存在的问题，把IT技术、数据科学与传统的规划设计、工程技术、社会工作、财政金融等多学科的技术和工具充分结合，以系统科学方法活化利用各种社区存量资源，创造更舒适宜人的新的空间和社会组织形态。

1、全面感知手段带来的精细化诊断

全面的数据采集和态势感知是精确识别、分析和解决问题的前提，也是ICT技术最为擅长的方向。近年来流行的城市体检，虽然初衷是改变原来城市规划体系中五年甚至更久的规划评估周期，实现在时空间维度上都更加精细的城市发展检讨机制。但是由于大多数数据仍然来自统计部门和传统采集方式，导致很难有实质性提升。互联网大数据的逐渐普及应用很大程度上提高了城市动态数据采集能力，尤其可以对人的空间分布和属性进行较为精确的刻画。但是由于成本较高、且精度和采样方式受限等原因，仍然不足以支持社区尺度的精细化问题诊断。

随着5G、物联网、传感器等技术逐渐成熟，大规模实时数据采集的成本越来越低。各种视频摄像头、环境质量传感器已经在城市里广泛安装，但由于分属各个部门、数据采集目标不同，数据质量、部署密度尚不足以支持社区治理的精细化需求。

有针对性地在城市和社区部署各种新型传感器，通过数据全面感知空间运行状态，是社区新基建领域的重要趋势。

以笔者长期参与研发的CityGrid城市智能集成传感器为例，该设备以很低的成本，在一个小型设备里集成了环境、气象、地面积水、声音等大量传感器，并具有视频数据结构化分析能力，可以在城市和社区里以百米到千米间距高密度安装，通过大量动态监测数据的实时采集上传，结合大数据处理及挖掘技术，为城市精细化管理提供服务。比如：发掘环境和人车流量数据的时空变化特征和停车需求特征，为城市精细化管理提供辅助决策支持；分析城市微环境的温度、噪声，引导公共空间合理布局，实现城市管理资源的优配和效率提升；快速定位噪声、扬尘等污染源，实现城市管理的可监控和快速响应等。

CITY GRID作为物联网技术在城市公共空间精细化感知、辅助城市治理决策的成熟应用方案，最已在国内多个城市部署并运转多年并持续发挥作用。图为通过北京白塔寺街区部署的数十台Citygrid传感器采集分析人车流量数据，优化旧城社区的交通规划和分时管控策略。

图：Citygrid数据对白塔寺社区人车流量的刻画和交通策略调整（作者聂聪）

除了物联网设备以外，网格化城市管理模式也提供了一种由专人或市民众包基于移动互联网设备动态采集各种城市事件和城市部件信息的方式。各种感知方式的全面结合，可以形成立体的城市感知网络，为精细化的城市和社区空间治理提供数据支持。

2、空间量化方法支持的资产化经营

从单一的政府包办，到居民和社会力量的参与，是社区可持续更新发展的保证。而社区存量空间资产的盘活和市场化运营，将是最重要商业模式和资金来源。

传统的地产开发模式是基于成片土地上的房屋建设和售卖，商业模式和投融资模式都比较成熟，可以实现高效的资金周转，产生高额的投资收益。地产行业进入存量阶段以后，空间资产运营成为房企竞相探索的新领域。然而，大多数所谓的运营模式只是被迫持有并由卖转租，再由整租变成分割成小单位出租，例如长租公寓和共享办公等模式，虽然被植入了一些科技概念，但这些技术大多并没有改变物业出租的基本逻辑。

商业地产从前期开发到资产收购都需要占压大量资金，良好的资本运作能力是发展的基础。为了实现轻资产和规模扩张、变现退出，就需要引入ABS（资产证券化）、REITs（不动产投资信托基金）等金融工具进行融资。目前的社会资本介入老旧社区改造，也大都需要将经营用房、闲置空地等集中空间资产通过资本化手段获得流动资金。而老旧社区的特点决定了其很难产生集中的空间资产。靠传统模式，零散空间资产的设计、开发、运营难度都很大，更无法打包为高价值的金融资产，往往都需要政府额外注入可运营的空间资产、或者通过政策调整容积率、土地使用性质等，本质上仍然是靠增量解决问题。如何对零散空间资产做设计统筹、打包融资、整体运营增值，可以说是社区更新的核心技术。

传统的空间规划设计大都基于测绘平面图和现场踏勘照片，难以记录不规则小空间的三维形态和人的使用方式。因此我们越来越多使用三维空间信息平台进行现场数据采集，并进行深化设计和动态量算。与无人机、3维激光雷达、倾斜摄影测量等技术相结合，CIM城市信息模型平台可以承载从现状、规划设计到运维各阶段的精细化空间数据，成为分散空间资产的综合运营管理平台。

除了实体空间信息以外，与上述来自各种传感器的综合感知融合，CIM平台还可以实现空间运行状态、环境状态、预定状态等数据的融合，结合各种智能算法，可以学习各种空间使用效率、运行成本和运营收益，并动态调整空间运营策略，实现精细化的空间运营，使空间资产收益最大化。

以中原某市旧城核心区为例，因历史原因，各个国有企业宿舍密集建设，由围墙分隔，产生大量自行车棚、库房、荒废绿地等低效利用空间，而换热站、绿地、停车场等必要设施的建设很难找到合适的空间。通过对整个片区基于无人机和倾斜摄影的三维精细建模，我们对片区内甚至更大尺度的城市空间资源统筹规划，通过拆除围墙和违建等方式整合出道路、绿地等公共空间，以及停车场、小型商业设施等可运营空间，通过物联网和数据平台进行精细运营和资产化经营，获得社区改造所需的持续资金。

老旧社区的密集建设和复杂的空间环境

倾斜摄影建模与激光雷达扫描融合的精细化空间数据采集（作者李加忠）

3、物联网技术支持的共享空间运营

除了建设相对集中的商业、养老、基础设施以外，大量小规模、零散、分散的空间如何定义功能和可持续运营，是社区空间运营商业模式的核心。

传统的建筑与城市空间和其性质功能之间是相对稳定的关系，社区承载的也是比较单纯的居住功能以及常规的日常公共服务，这些服务功能往往需要比较集中并具有一定规模的空间，便于人为管理并提供服务。

近年来，互联网的发展使社区生活服务发生了巨大的变化：O2O、快递外卖将线上线下的服务无缝衔接；在社交平台等技术支持下，社区居民也逐渐分化出基于共同兴趣的社群，产生日益分化的个性化空间需求。传统互联网线上流量逐渐枯竭的背景下，社区已经成为了各大厂商最为关注的线上和线下流量入口。实体空间之上，社会空间和信息空间的叠加融合，空间及其功能的关系愈发多样，必然会创造更加丰富的社区公共空间形态和运营模式。

在Covid-19疫情作用下，人们意外提高了对居家办公、直播、在线网课的接受程度，社区中也增加了很多相关的空间需求，比如小型会议室、个人办公、直播间、会客娱乐、小型教室、健身房、家庭和电商库房等功能。这些新功能由于低频、低私密需求，没必要固定占用昂贵的居室空间，而更适合在社区中以共享空间方式运营。

例如，我们研发的“i享”空间管理系统，通过电子门禁、用户APP、管理平台以及各种传感器，实现了对共享空间环境质量和使用状态的远程查看，以及远程预定、权限控制、在线支付等功能，可以保证对大量零散空间的低成本高效管理和动态调度，最大程度提升空间的使用价值。从居民的需求出发，定义空间功能，并通过对运营数据的分析随时调整。结合我们正在研发的智能装配式技术，甚至可以实现空间功能和分隔方式的快速调整，实现空间的动态优化，最大程度提高空间的使用效率和资产价值。

i享空间系统（清华大学建筑学院可持续住区研究中心CSC）

4、综合技术应用实现安全与节能的生活方式

相对于传统的各自独立运行的智能化系统，未来的智慧城市和社区新基建需要的是以数据为核心的顶层设计思维，在逻辑上将各个子系统充分解耦，再以数据为纽带重新组织。这样可以充分利用每个系统的数据采集等底层IT能力，并打通系统间的数据壁垒，实现彼此的业务关联，以及基于多维数据的复杂问题分析与决策支持。

举例来说，智能可视对讲门禁、安防摄像头、分户热计量设备等产品已经是社区的标配，也是老旧社区改造的重点。然而，这些系统各自独立运行，一方面导致大量布线、数据采集等重复建设，一方面，受制于自身数据的局限性，又无法充分发挥系统的价值。

而我们研发的“云视”系统，其户外机不仅能实现多种方式身份认证的门禁和可视对讲功能，还可以统计楼内居民的时空行为数据，智能识别例如尾随、摔倒等危险场景。通过户内机实现室内环境数据采集，监测空气温、湿度，结合居民行为，联动暖气智能温控阀和电器设备调节室内温度，也可以通过算法控制电热水器等大功率电器闲时关闭。

通过同一套系统，实现了三大功能，但又并非各系统简单的叠加。第一，楼宇安防，可以代替传统的安防摄像头，并能解决上文中老旧社区拆除围墙后的安全问题；第二，能源按需分配，可以控制户内能源系统动态平衡，实现高度的节能减排，在建筑标准不改变的情况下，可以节能30%左右；第三，社群连接，通过用户app的用户粘性，实现政府、物业与居民，以及居民社群内部的充分连接和沟通，实现精细化的社群治理和社区自治，也将成为社区商业服务的统一流量入口，具有巨大的商业价值。

作为一个高科技杠杆的产品，云视系统无需布线，只要在单元门口悬挂户内机，在户内摆放室内机即可完成部署，用最小代价解决老旧社区节能、安防等问题，且不需要对原有的建筑进行深度改造，同时也提升了老旧社区物业的价值。而云视系统与数字孪生CIM一起构成的社区新基建数字平台底座，在调研、改造和运维阶段持续发挥作用。

云视系统基本构成（清华大学建筑学院可持续住区研究中心CSC）

人居空间数字平台在城市更新各阶段的价值（清华大学建筑学院可持续住区研究中心CSC）

总的来说，在未来社区建设和老旧社区改造全面展开的新阶段，ICT技术与新基建将与空间规划技术和金融工具、社区治理等手段深度融合，创造出新的社区与城市更新方法。数字新基建将以数据为纽带，串联规划、设计、建设、运营、管理的全流程，发现问题、分析问题、解决问题，实现低成本高效率的社区更新改造。也将成为智慧城市建设的基础和单元。

作者：

王鹏，教授级高级城市规划师，清华大学建筑学院可持续住区研究中心（CSC）专家委员

孔鹏，清华大学建筑学院可持续住区研究中心（CSC）主任

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