文旅营收首超房地产，但华侨城转型仍在中途

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-30 16:59

4月28日下午，老牌房企华侨城在线上召开了2019年度业绩发布会。

董事长段先念并未出席，而是由副董事长姚军、董事总裁王晓雯携副总会计师冯文红、投资管理部总监汪文进、旅游管理部总监王刚、董事会秘书关山等人出席，为投资者解答疑惑。

年报披露，2019年华侨城实现营业收入600亿元，同比增长25%；归属于上市公司股东净利润123亿元，同比增长17%。截至2019年末，公司资产总值达到3796亿元，同比增长 28%，华侨城在年报中满意地写下“各项指标均创下历史新高”。

这自然是一份好看的年报，资产负债率维持在75%以下；平均融资成本4.56%，处于行业低位；流动货币资金374.86亿元，同比去年同期增加100亿元，现金流更为稳健。

但对于这家老牌房企，市场期待更多。2015年,宣布从“旅游+地产”模式扩大业务范围,转向“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式的华侨城，文旅板块营收虽然首次超过地产业务，但不够稳定。

华侨城仍在转型中途。

文旅营收首次超过地产

“我从来觉得华侨城不是单纯的地产商，而是一家文化旅游综合开发企业。”业绩会上，姚军再次强调。以文旅为主业，要做“主题公园领导者、旅游产业领军者”的华侨城，2019年来自文旅业务板块的营收首次超过房地产开发板块。

年报披露，在主业文化旅游业务方面，2019年华侨城旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社以及2家开放式旅游区，累计接待游客5209万人次，同比增长12%。成功实现营业收入约302.63亿元，同比增长约58.96%，约占营收总额的50.42%，同比提升10.89个百分点。

此前一直占据主导地位的房地产业务板块，营收占比出现显著下降，实现营业收入约291.34亿元，仅占营收总额的48.54%。而2019年中报显示，房地产板块业务贡献121.26亿元营业收入，占比高达68%；文旅业务板块贡献营业收入57.24亿元，占比32%。

文旅板块营收在下半年得到大幅提升，主要是由于年内大部分游客接待发生在下半年。中报数据显示，华侨城上半年累计接待游客1782万人次。此外，华侨城年内新增北京欢乐谷五期、深圳欢乐谷“西部矿镇”、南昌玛雅乐园和顺德欢乐海岸PLUS等文旅项目，也均集中在下半年暑期左右开业。

但文旅板块业务在营收大幅增长的同时，成本也出现显著上升，实际上真正能为华侨城带来收益的业务板块仍是房地产开发。年报披露，文旅板块在2019年贡献毛利约123亿元，毛利率约40.63%，而房地产板块贡献毛利约217亿元，毛利率高达74.6%，远远高于文旅板块业务带来的收益。

新的一年，文旅业务的经营或更加艰难。作为直接面向消费者的产业，文旅板块受本次疫情冲击是最为直接且严重的，据华侨城旅游管理部总监王刚透露，新冠肺炎疫情导致公司旅游板块经营效益大幅下滑，一季度的游客接待水平实际只有去年同期的30%。

即便是如今已临近5月，华侨城旗下景区、酒店等场所开业状况仍然不理想，“从上一周数据来看，收费景区也只恢复到去年同期20%左右水平，酒店稍微好一点，但也只有去年同期30%水平。”

经营现金流连年为负

需要大量资金投入的文旅业务，必须依靠地产业务的盈利提供支撑，华侨城也深知这一点。

2019年，华侨城实现现签约面积252万平方米，同比增长22%；实现签约销售金额863亿元，同比增长45%。

地产业务实现高速增长的同时，华侨城拿地也不手软。2019年，华侨城新获取土地项目47个，新增土地面积600余万平方米，新增规划建筑面积1200余万平方米，主要分布在粤港澳大湾区、长三角等热门板块，其中28宗地块为底价获取。拿地金额为744.6亿元，权益对价为494亿元，拿地销售额比达到57%。

截至2019年末，华侨城存货余额1853亿元，占总资产的49%，主要分布在深圳及大湾区、南京、宁波、成都、南昌、杭州等热点城市，占比高达85%。

据王晓雯透露，华侨城为保证年度收益的平衡，持续改善资源储备的结构、产品的结构，大量补充了相对短平快的住宅项目和比重。

另一方面，华侨城也着力推动房地产开发周期。王晓雯表示，华侨城在项目开发建设、速度方面，以及产品的推出、销售等各个环节均对标行业优秀企业，其中潮州纯水岸、肇庆纯水岸、南京丰字河等项目成功实现当年开工、当年销售、当年回款的新突破。

然而，即便如此，快速推进的战略布局以及持续不断的大额投资项目，仍给华侨城带来了不小的资金压力，华侨城已连续多年经营活动现金净流量为负。2017年、2018年、2019年三年华侨城经营活动现金流分别为-77亿元、-100.45亿元、-51.88亿元。

冯文红解释到，出现这种情况，跟华侨城目前跨越式发展的战略相关。与此同时，对于经营现金流问题，公司上下都高度重视，已经在持续地改善这个状态。

“一方面我们加快了销售回款，2019年销售商品及提供劳务收到现金927亿元，较上年同期增加40%；另一方面，公司与市场上优质企业加强了项目的合作开发力度，以债权的形式合作，有效的解决了项目的不确定风险和速度问题，同时将部分快周转项目进行股权转入或资产整售以获得收益和现金保障。”