山东国有建设用地弹性出让实施办法公开征求意见

5月24日，山东省自然资源厅发布《山东省国有建设用地弹性出让实施办法（征求意见稿）》意见的公告。

全文如下：

第一章　总　则

第一条　为深入贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制改革的决策部署,进一步完善差别化土地供应制度,促进土地节约集约利用,降低企业用地成本,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）、《国土资源部 发展改革委 财政部 住房城乡建设部 农业部 中国人民银行 林业局银监委关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号）等规定,结合我省实际,制定本实施办法。

第二条　在我省行政区域内的国有建设用地采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁方式供应工业、旅游及公共服务项目用地，适用本实施办法。

混合用地（不含商业、娱乐、商品住宅用地）采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁方式供应的，可参照本实施办法执行。

本实施办法中公共服务项目用地包括能源、环境保护、养老、教育、文化、体育、供水、燃气供应、供热设施等。

第三条　本实施办法中的弹性年期出让是指市、县人民政府综合国家产业政策、国土空间规划、企业生命周期及产业发展趋势,合理确定建设用地的出让年限,并将国有建设用地使用权出让给土地使用者的供应方式。

长期租赁是指市、县人民政府将国有建设用地使用权出租给使用者（简称承租人）使用，由承租人与市、县自然资源主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

先租后让是指市、县人民政府供应国有建设用地时设定一定的条件，先行以租赁方式向承租人供应土地，承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。

租让结合是指市、县人民政府供应土地时设定一定的条件，先行以租赁方式向承租人供应土地，承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可将部分租赁土地转为出让土地、部分土地仍保留租赁性质的供应方式。              

第二章　基本原则

第四条　以弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合（以下简称弹性出让）方式供应的土地，应当为经依法批准的国有建设用地。

第五条  弹性年期出让原则上不超过20年。对于县级以上重大产业项目、战略性新兴产业项目等,经县级以上政府批准后,可合理提高弹性出让年期,但不得超过法定最高年限。

国有建设用地长期租赁最高年限为20年，期满可续期。

国有建设用地先租后让、租让结合的，先行租赁期限由双方合同约定，但不得超过20年，转为出让时，租让年限合计不得超过同类用地法定出让最高年限。

第六条　采取弹性出让方式供应建设用地,必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定的程序和方法，进行公开出让（租赁）。

采取先租后让、租让结合方式供应的，土地使用者在租赁期满达到合同约定转为出让土地的条件后，符合国土空间规划和产业发展规划的，可按协议方式办理土地出让手续。

在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下,可将投资主管、产业主管等部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。

第七条　采取弹性年期出让方式供应的建设用地起始价或底价由市、县自然资源主管部门委托土地评估机构按照《城镇土地估价规程》等技术标准评估后,根据土地估价结果和政府产业政策，经集体决策综合确定。

租金标准应与当地国有工业用地使用权出让平均价格相衔接，不得低于按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。

第三章　办理程序

第八条　市、县级自然资源主管部门会同有关部门拟定建设用地供地方案,明确供应方式、产业供应前置条件、开发建设条件、规划条件、租赁转出让条件、达到约定条件期限、供应期限、出让（租）金、缴款时间和方式等内容。供地方案报有批准权的人民政府批准后，由市、县自然资源主管部门实施。

第九条  采取弹性方式出让、先租后让、租让结合和长期租赁方式供应的,成交后土地使用者与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让合同或租赁合同。并将规划条件作为出让合同或租赁合同的组成部分。

土地成交后,由县(市、区)政府或各类园区管委会与土地使用者签订履约监管协议。

第十条　租赁土地使用者应当持国有土地使用权租赁合同、土地租金缴纳凭证、土地租赁税费凭证等相关材料依法申请办理不动产首次登记。持国有土地使用权租赁合同和《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》等法律规定的其他必要材料,依法申请办理建设用地规划许可证。

第十一条　租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权的,土地使用者应当持原不动产权证书、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等材料,缴纳相关税费后申请办理不动产权变更登记。

第十二条　采取先租后让、租让结合方式供应的,土地使用者应当在合同约定的租赁期满前1年提出考核评价申请。考核评价工作由土地使用者提出书面申请,县(市、区)政府或各类园区管委会负责组织相关部门共同考核评价。经考核评价合格后,先租后让的签订国有建设用地使用权出让合同,继续租赁的重新签订国有建设用地使用权租赁合同。考核评价不合格的,允许用地单位限期整改,整改期最长不超过1年。

采取长期租赁方式供应的,租赁期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当在期满前6个月向出租人申请续期。除因社会公共利益需要或合同约定应当收回的,应准予续期。

第十三条　采取弹性出让方式供应的,土地使用者应当严格按照合同约定的规划条件利用土地，不得擅自改变。如申请改变土地用途的，经依法批准后办理相关手续。法律法规明确规定应依法收回的除外。

采取先租后让、租让结合和长期租赁方式供应的,土地使用者在合同约定的租赁期间,支付租金并领取不动产权证书后,按照合同约定完成投资开发,可以申请办理国有建设用地使用权转让、转租、抵押，但土地使用者与县（市、区）政府或各类园区管委会在履约监管协议中另有约定的除外。

租赁土地使用权转让、抵押的,须依法办理不动产登记。租赁土地使用权转让、转租、抵押的,其地上附属物随之转让、转租、抵押。

地上附属物转让、转租、抵押的,经出租人同意，并依法办理不动产登记后，其使用范围内的租赁土地使用权随之转让、转租、抵押。

第四章　履约监管

第十四条　按照“谁提出、谁监管”的原则,由县(市、区)政府或各类园区管委会负责组织各相关部门对履约情况进行登记、统计,跟踪问效,并将相关情况纳入诚信体系。

第十五条　以先租后让、租让结合方式取得租赁土地使用权的,土地使用者由租赁转为出让时应当进行综合考核评价。

经整改后考核评价仍不合格或土地使用者不申请考核评价、不配合考核评价的,由市、县级政府无偿收回土地使用权,依照合同约定处置地上建筑物、构筑物和其他附属设施。

第十六条　因不可抗力或政府原因导致土地使用者不能按合同约定期限开竣工或达到租赁土地转为出让土地条件的，可提前30日向出让（租）方提出延期申请，经出让（租）方同意后相关期限可以顺延，但顺延期限不得超过1年。

第十七条　土地使用者应当按合同约定的金额、期限和方式支付土地价款(租金),出让人(出租人)按照合同约定按时交付土地。未按时支付土地价款(租金)和交付土地的,违约责任按合同约定执行。

第十八条　违反相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的,出租人有权责令土地使用者限期改正。逾期不改正的,出租人有权解除租赁合同,依法收回租赁土地使用权注销不动产登记。

第十九条　长期租赁土地期限届满,土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的,租赁土地使用权应当由出租人无偿收回,地上建筑物、构筑物按合同约定处置。

第二十条　各市、县可结合当地实际,根据本实施办法制定具体实施细则。

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