地产项目利润趋薄 房企土拓总监干活多了薪酬少了

在土地市场改革的背景下，项目利润受到压缩，房企土拓人员的薪酬受到一定影响。“前几年土拓区域经理的年薪能到百万级，有的房企土拓总监年终奖就上百万。尽管薪水普遍下降，但跳槽的情形越来越少。”华南地区一家TOP30港股上市房企土拓区域总监对中国证券报记者表示，“薪酬少了，活却没有少，上半年在积极拿地。”

利润空间被压缩

“房企要生存就要拿地。”北京某房企土拓负责人对中国证券报记者表示，“一些房企在年报中披露的土地储备看起来很好，其实土地储备不是必要披露项目，披露规范也不统一。有的房企把在建和在售的土地项目也算作土储，其实已经没有多少土地储备了。上半年，不少房企在积极拿地，因为要赶在年前销售，可以计作当年的货值。”

中指研究院数据显示，在已宣布实行“两集中”土地出让制度的22个城市中，长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、厦门、天津、深圳12个城市相继完成第一批集中土拍。200余家房企拍得近500宗土地。其中，以一二线城市为布局重点的融创、华润、越秀、招商、保利、金地、龙湖等企业表现不俗，拿地总金额居前。

中国证券报记者调查发现，在北京等实行“两集中”制度的城市，土地出让对项目的利润限制较大，不少房企拿地目的主要在于高周转以及抢占优质区域市场，并非简单赚取该项目的利润。

“越是热点地区，流程越透明，项目入市也更快。”有房企高管对中国证券报记者表示，“有的地区，土拍市场存在地方保护主义。比如，个别环京地区，多数地块会落入本地开发商手中。”

5月10日至11日，北京举行首批集中供地出让，涉及30宗地块，总起拍金额约为1035.8亿元。最终，30宗地块以1109.71亿元成交。其中，10宗地块触及“双顶”，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，归属待确定。

根据北京市规划和自然资源委员会发布的《投报高标准商品住宅建设方案时间安排相关事宜的通知》，上述10宗转入投报高标准商品住宅建设方案的地块将分三批次投报，分别为5月24日上午、5月24日下午及5月25日上午。通知要求，相关竞买人提前做好准备，按时间要求提前到达丰台区西三环南路1号市公共资源交易综合分平台五层，参加投报高标准商品住宅建设方案活动，主要包括朝阳区王四营地块、崔各庄地块、豆各庄地块、海淀树村地块、北京城市副中心等10个地块。

改善型需求逐步升温

中国证券报记者调研发现，近期北京地区新房项目入市较为积极，房源较为充足。不过，非限竞房相比之前价格攀升了不少。

北京某新房中介销售人员告诉记者，五环内的新房项目基本都在每平方米6万元以上，四环外的不少项目单价已超过每平方米8万元。北京在售的新房项目合计200多个，非限竞房项目价格相比同地区的二手房基本要贵1万-2万元/平方米。

“北京地区在售的项目很多，除了青龙湖、大兴等地区的限竞房项目，低价新房越来越少。经过多年密集的限竞房供应，纯刚需客户逐步被消化，改善型客户需求逐步升温。”

项目品质也有不少提升，不少是主打“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒净”的“五恒”项目，这些节能、环保的楼市项目定价提升不少。

“这类新型房源，冬天可以不烧暖气、夏天不开空调，达到适宜人体的常温效果。恒净功能可以吸收空气中的PM2.5。一些开发商在环京或滨海城市小规模开发过这类项目，北京这类项目较少。随着刚需产品逐步被消化，再加上‘两集中’制度下，一些地块单价高，因此高附加值项目开始增多。”上述销售人员说。

土地市场调控趋严

土地市场调控政策趋严，多地要求实行房地联动。

5月18日，浙江省湖州市发布进一步加强房地产市场调控的通知，明确在细化网格，合理确定地价的基础上，对热点区域实行“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的房地联动机制。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动机制及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。

湖州市同时规定，中心城市范围内新建商品住房申领预（现）售许可证后，购房意向登记数大于本期可售房源数的，实行公证摇号销售。对采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目全部实行公证摇号销售。

业内人士指出，近期采取“两集中”制度的12个城市，其供地结果体现了集中供地制度的初步成效，也反映了房企对这些城市未来房地产市场的判断，将为房企制定后续拿地策略提供实践参考。预计未来一段时间，土地市场会继续分化，冷热不均将成为常态。

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