多重高压悬顶 房企边抓回款边抱团

近期热点城市陆续集中供地，杭州、北京率先开拍，福州、青岛、深圳等紧随其后，全国重点土地市场异常热闹。截至目前，今年共12个城市完成首批集中供地，395宗地成交超过5500亿元。其中，不少地块以高溢价成交，房企盈利空间大幅压缩，但开发商拿地热情不减，使资金需求进一步增大。

专家认为，房企融资“三条红线”，加上重点城市集中供地，对房企现金流的统筹调度和管理提出更高要求，房企更加注重回款效率。同时，多模式合作拿地成为行业共识。

发债规模增长放缓

业内人士表示，热点城市同时段大批量集中供地，意味着房企在集中拿地的过程中需缴纳高额的保证金及土地出让金，可能在短时间内占用大量货币资金，这对房企的融资能力提出更高要求。

贝壳研究院数据显示，今年1月至4月房企境内外债券融资累计约3977亿元，同比微增1%。其中，境内发债较去年同比上升18个百分点；境外发债折合人民币约1257亿元，同比下降约36%。Wind数据显示，截至5月20日，今年房企发行美元债共81笔，合计238.9亿美元，同比下降约14%。

贝壳研究院认为，“三道红线”政策效果逐渐显现，当前房企运营以降负债为目标，发债规模增长放缓。预计二季度房企债券融资规模将出现阶段性波动，但波动幅度不会太大。

抓回款成重点

“集中拿地对房企的现金流管理能力构成重大挑战。”业内人士说，“目前整个地产行业进入降负债、降杠杆的阶段，房企需要更多通过项目销售回款来补充资金。”

抓回款已成为相当多房企的工作重点。国家统计局日前发布数据显示，1月至4月，房地产开发企业到位资金63542亿元，同比增长35.2%；比2019年同期增长21.1%，两年平均增长10.1%。其中，定金及预收款24362亿元，增长74.1%；个人按揭贷款10738亿元，增长41.3%。华泰证券点评称，房企销售回款顺畅，有力支持了到位资金。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，“三条红线”政策的落地，集中供地的实施，使现金成为企业运转的“生命线”。

在促回款方面，丁祖昱建议，首先，应把握营销节点，通过积极创新的营销策略来提振销售，利用专项折扣激励购房者加大首付款比例。其次，从企业内部入手，实现管理和绩效的挂钩，借助信息化方式加强回款管控。再次，企业需积极寻求外部合作，加强与银行等金融机构沟通，提高购房尾款的回笼效率。

合作拿地或成主流

为缓解资金压力，多模式合作拿地成为房企新打法。

安信证券固收首席分析师池光胜称，在首轮集中供地中，较多地块由房企联合获取，部分城市在政策端也对联合拿地给予鼓励。

池光胜表示，当前房企间的合作主要有三种模式。一是头部企业和中小国企合作。在当前调控形势下，头部房企的诉求更多转变为改善报表、提升资产质量，重在“做强”。一些融资渠道相对顺畅的中小国企，仍有“做大”的需求，二者容易形成合作点，成为首批集中供地的重要参与者。如中海和国贸联合获取的厦门思明区地块，总价达到92.3亿元。二是强强联合。头部房企、有区域优势房企之间形成合力，减少非理性竞争，缓解获取高总价地块的资金压力。如“金地+华润+保利”联合体获取北京朝阳区地块，总价达50.9亿元。三是中型民企和国企合作。部分中型民企仍有一定的规模诉求，通过与国企合作实现扩张。例如较受关注的“卓越+中交”联合体在北京共获取2幅地块，总价达到86亿元。

丁祖昱称，行业整体规模增长放缓、市场面临下行压力已成为长期命题，叠加“三条红线”、土地“两集中”政策，对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战，抱团取暖已成为行业共识。

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