获纳入MSCI中国指数成分股 宝龙地产打开资本新局面

　　5月12日，MSCI明晟指数公布全球标准指数成分股半年度检讨结果，宝龙地产（1238.HK）获纳入MSCI中国指数成份股，5月27日收市后生效。

　　业内人士认为，纳入MSCI中国指数成份股显示资本市场对宝龙地产表现及价值的认可，预期将有利于提升公司知名度及增加股份流动性，助力宝龙地产打开资本市场的新局面。资本市场是逐利的，只有具备稳健增长潜力的公司才能获得资本市场的长期认可，宝龙地产则有赖于其2020年良好的业绩表现。

　　据公司发布的2020年财报显示，公司各项指标实现了稳健增长。同时，在发布财报后，包括中金、花旗、高盛、瑞银等多家国际机构大行认可宝龙地产的发展前景，给予买入评级，调升目标价，其中高盛将宝龙地产列入地产股的首选名单。

　　受益于业绩利好，宝龙地产（1238.HK）股价节节走高，涨幅亮眼。截至5月13日收盘，报价8.22港元/股， 2021年涨幅高达53.8%，领涨内房股。

　　稳健增长 巩固基本面

　　宝龙地产股价表现能在地产股大盘的沉寂中脱颖而出，主要是因为其2020年业绩表现，展现了较好的增长潜力。

　　数据显示，2020年宝龙地产签约销售金额815.5亿元，同比增幅达到35%，超额完成全年目标。近些年，房地产行业整体增速下滑，尤其是去年受疫情影响，地产板块的成长性动力不足，宝龙地产能够实现35%的同比增速，表现出较强的抗风险能力，增速也领跑行业。

　　从历史数据看，近些年宝龙地产增长稳健，销售额从2017年208.82亿元增长到2020年的815.51亿元，3年复合增长率为57.48%。

　　整体而言，销售规模的增长主要源自战略布局的正确，宝龙地产多年坚持深耕长三角及粤港澳大湾区，为其业绩稳健增长奠定了良好的基础。从业绩贡献分类看，仅长三角地区的销售占比就高达85.8%，一二线城市占比高达83.2%。

　　长三角区地区是我国经济活力最强的城市群，同时各大城市间发展较为均衡，经济产业基础好，在疫情下率先恢复经济活力。受益于战略布局，宝龙地产2020年的销售金额较同行恢复较快。

　　受益于多年销售金额的快速增长，宝龙地产利润和财务指标也得到了优化。2020年毛利率和净利率分别为36.1%以及24.8%，处于行业较高水平。在行业整体利润下行的大环境下，宝龙地产的利润表现较为优秀。

　　分析其原因，除了深耕长三角高等级城市外，宝龙地产住宅与商业的业态布局为其销售利润奠定了较好的基础，数据显示，2020年，商业业态的业绩贡献占比约为16.1%，商业品牌及运营能力能进一步提升项目品牌溢价，利润较有保障。

　　规模和利润的良好表现，助力宝龙地产优化财务指标，尤其是在“三道红线”、降杠杆的大环境下，良好的财务数据有利于公司保持稳健增长。数据显示，截至2020年报告期末，宝龙地产剔除预收款后的资本负债率69.9%，净负债率73.9%，现金短债比122.6%，属于“三道红线”的绿档。

　　成长性十足 资本市场认可

　　2020年良好的业绩表现，宝龙地产吸引了机构和投资者的注意，但让投资人投入真金白银的则是对公司未来增长前景的看好。

　　2021年，宝龙地产销售目标1050亿元，同比增幅28.75%，在同规模房企中，处于增速较快的房企之列。截至4月底，宝龙地产已完成331亿元，同比增长139%,完成全年目标的31.5%。

　　业内人士分析认为，从宝龙地产的货量安排以及城市分布看，全年目标完成压力并不大。

　　数据显示，宝龙地产2021年全年可售货值1703亿元，去化率仅需61.65%即可达成目标。其中长三角占比71.4%，一二线占比84%。

　　立志于2021年实现千亿目标，宝龙地产也向市场抛出了更长远的目标，提出2021年-2025年的“双百双千”，预期未来五年权益销售额复合增速维持17.4%以上，如果能顺利达成该目标，宝龙地产未来5年的增速将处于行业高水平。

　　从土地储备情况分析看，整体能够支撑其目标实现。数据显示，截至2020年底，宝龙地产拥有土储可售货值4478亿元，其中长三角占比68.7%，一二线城市占比85.1%。整体土储结构分布延续了之前的风格，坚持高等级城市深耕，重仓长三角，形成品牌效应，未来规模和利润较有保障。

　　良好的业绩以及增长前景可期，宝龙地产在发布年报后收获了多家国际机构大行的认可，纷纷调升对宝龙地产的目标价。今年以来，宝龙地产股价一路走高，年初至今涨幅已超50%。

　　中金公司发表研报分析指出，宝龙地产商业资产将有助于公司夯实增长前景，维持宝龙地产跑赢行业评级，调升目标价23%至9.13港币。瑞银大幅上调宝龙地产目标价55%，维持买入评级。花旗银行认为宝龙地产目前估值吸引，将获得市场重新估值，提升目标价至8.86港元。高盛则发表研报将宝龙地产目标价提升28%至11港元，重申买入评级，并将宝龙地产列为地产股首选标的。

　　同时，宝龙地产获纳入MSCI中国指数成份股，将有利于进一步打开资本市场的局面，随着宝龙地产基本面逐渐巩固，同时展现出较强的增长潜力，地产板块估值回归以及宝龙地产利润逐渐释放，宝龙地产将有望进行全面价值重估，其资本市场的关注度也将持续提升。

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