魔幻涨价真就摁不住？官方：考虑收房地产税！

　　深圳楼市在全国是魔幻般的存在，房价一直走着自己的独立行情。在这里，千万豪宅秒售罄、百万喝茶费屡见不鲜，广为流传。然而出头鸟其实不好当，近日深圳市住建局便挥出重拳，政策风向大变。

　　捂盘惜售被锁盘

　　4月28日，在深圳“民心桥”节目中，深圳市住房和建设局局长张学凡就近期深圳楼市的系列热点问题做了回应。他开门见山道：“一个楼盘分三次销售，给老百姓(603883,股吧)释放每次秒光的信号，我们对这种行为要坚决予以打击”！

　　虽然张局长没说具体的楼盘名字，但稍微了解深圳楼市近况的人都能看出来，他说的正是太子湾·湾玺项目。该项目近期连续“开盘”三次，而且开盘便“秒光”。因为违规，湾玺很多楼盘已经被锁盘，暂停网签。

　　3月7日，深圳南山区太子湾·湾玺第一次开盘，推出104套公寓，均价11万元/平方米，总价2000万元起。当晚，104套房源全部售罄。

　　3月13日，太子湾·湾玺再次开盘，推出14套房源，建筑面积基本都在360平方米、370平方米左右，起步价4200万元。此次开盘在当天下午14时开始选房，仅8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。

　　4月5日，太子湾·湾玺第三次开盘，单价9万元-13万元/平方米，总套价格2900万元-5500万元，合计54套公寓。这次开盘，半天时间全部售罄，合计吸金约23亿元。

　　凭借这三波操作，湾玺的名号红遍全国。

　　高房价成出头鸟

　　动辄千万的房子，居然动辄秒光。在受疫情严重影响导致经济下行的这段时间里，湾玺风头太过，自然引起了监管层的重拳出击。这对于正在追求千亿规模路上快马加鞭的招商蛇口(001979,股吧)也产生了很大的影响。因为深圳是招商蛇口的大本营，贡献招商蛇口年营收的20%左右，如果封锁时间太久，会影响大量流动资金。

　　按理说，招商蛇口是深圳的老牌房企，在深圳楼市深耕多年，应该是有一定运作能力的。这次依然被严肃处理，可见深圳楼市政策明显趋严。而且这次看样子政策不会是一阵风，应该是前段时间深圳楼市太火，火到引起了高层的注意，地方当然只能严厉处理了。

　　同理推测，估计以后搞茶水费、捂盘饥饿营销的销售方式是无法再使了。房子以后仍然要卖，但方式方法要懂得适可而止，毕竟房地产行业是政策市，现在的行业趋势就是“房住不炒”——都说八百多遍了。

　　从目前的形势看，这次暂停网签只是个开始，后面还有很多大招还没用呢，不信往后看。

　　张局长强调，深圳在考虑通过多举措解决房价问题，比如“在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化。在持有环节，接下来也可以考虑房地产税的问题”（ 房地产税这句一定划重点啊，大家琢磨琢磨）。

　　张局长寥寥几句话，对楼市来说字字千钧。不管是少杠杆、高利率、高税收，还是老百姓们一直在等待靴子落地的房地产税，都是悬在上空的一把剑，分分钟就可能落下来。可见深圳楼市调控并不缺手段，缺的是政策落地的火候。

　　就深圳而言，很多房子本来就长期上涨，个别楼盘还要搞出个魔幻上涨，标新立异，对社会造成了巨大影响，也让自己成了众矢之的。如果纵容房价继续疯涨下去，最后只会引得泡沫越吹越大，触发更大的雷。所以调控政策才会趋严，领导才会公开提出地产税和去杠杆。

　　这是因为，在房价短期大涨背后，肯定有杠杆资金推波助澜的因素。国际经验表明，房地产过度金融化是风险之源。以前在美国和日本爆发的金融风暴、英国深陷高房价困境，均与金融高杠杆过高相关。

　　房地产税已无技术障碍

　　为了从制度上根本杜绝炒房风气，房地产税落地已经筹备多时。住建部曾印发通知，要求全面采集楼盘信息，实现网签即时备案，推进房屋网签备案系统全国联网，也就是实现“全国一张网”。

　　据了解，全国有150个重点城市被纳入推进房屋网签备案联网工作范围之内。其中，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等重点城市房屋网签备案系统已经实现全国联网。目前，我国已经实现住房贷款全国联网、不动产统一登记、住房信息联网。开征房地产税在技术上已无障碍，唯一的悬念是时间。

　　虽然住房信息联网了，可房地产税落地还需要一段时间，因为它牵扯到方方面面的问题。中国的房屋产权非常复杂，除了小产权房、违法建筑之外，还有军产房、集资房以及旅游、工业用地上的住房，更不用说各类政策性住房和农村住房。

　　随着二胎全面放开，有的家庭因为人口增多而购买了二套房，他们不是为了炒房，但也可能被“误伤”。

　　日前出炉的央行数据显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。可见拥有多套房产的家庭数量众多，房地产税涉及的家庭很广，制定政策需要时间。

　　除了产权种类多的问题，其实房地产税还涉及到经济问题。本来还贷款养孩子就很费钱了，如果还增税，无疑会影响居民消费。众所周知，今年受疫情影响，一季度GDP下降了6.8%，很多地方财政也很紧张，难免就会习惯性地指望卖地营收。所以说房地产税是非常复杂的，不仅是个人的事情，更是国家的大事。

　　CRIC数据显示，2019年全国土地成交总金额高达6.8万亿元，同比增幅高达14.3%，创历史新高。其中杭州土地成交金额以绝对优势位列第一位，达到了2746亿元，比第二位的上海高出700余亿元，约是北京土地出让金的1.6倍，深圳的3.9倍。

　　除此之外，还有16个城市土地出让金超过1000亿元，以一二线城市为主，如一线城市的北、上、广三城，二线城市的杭州、武汉、南京、重庆、宁波、成都、天津等城市。所以说在当下全面落地房地产税是不太可能的，现在对于众多地方来说，发展经济是首要任务。

　　但深圳在这方面又颇有几分独行侠的气质，他们对土地财政依赖较小，是2019年四大一线城市中唯一一个卖地收入未达到千亿的城市。2019年，深圳卖地仅507.1亿元，土地财政对深圳来说吸引力不是很大，这意味着他们试点房地产税的财政压力也相对较小。而且目前深圳楼市成交以二手房为主，如果实施房地产税，预计缴税金额会超过卖地所带来的资金。

　　不过，深圳如果想试点房地产税，是需要全国人大授权的。房地产税牵一发而动全身，涉及千家万户的利益，高层自然会非常慎重。

　　就短期而言，通过调控楼市首付比例、利率浮动、限购、限售、防止违规资金进场的手段，比较符合现在大部分地区楼市和经济的发展现状。资金方面，目前银行监管层已经进入深圳部分银行，严查资金违规流入楼市，从购买力上精准调控。

　　现在政策趋严，以前靠政策漏洞发大财的时代过去了。炒房者的抬价游戏失去了操作空间，深圳房价短期大涨的动能已经不足，对炒房客而言，早跑比晚跑好。但是对于真正的投资者而言，还可以等待粤港澳大湾区的红利真正释放。

　　对于房地产税，比较乐观的估计是：先在一线城市、二线城市试点，刚需会有免征面积。

　　房地产税一旦实施，很可能由于炒房成本增高而导致大量投机客退出市场，大部分地区的房价有望下降。

　　至于房地产税的政策落地时间，只能说短期内并不现实。但凡事都有例外，对于经常走独立行情的深圳来说，如果各种调控手段都用遍了还是不奏效，那也不排除它会成为首个试点“房地产税”的城市。

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