京城白酒老大栽在地产上，聚焦在“喝酒”、“吃肉”也不香？

顺鑫佳宇的地产业务包括住宅和商业地产，项目分布在北京、海南（文昌）、山东（曲阜）、内蒙古（包头）等多个地区，从2011年开始，顺鑫佳宇就开启了连年亏损的模式。

1499元的飞天茅台仍然一瓶难求，15元一瓶的牛栏山销量却在下滑。

茅台与牛栏山，可以看作白酒行业的两个极端。茅台已经成了奢侈品，市场价飙升，很难进入寻常百姓家；牛栏山定位于大众消费的“民酒”，以光瓶示人，一心深入到人民群众当中。

近些年来，牛栏山将京城二锅头江湖曾经的老大红星摁在地上使劲摩擦，早已成为京城本土白酒品牌的老大。牛栏山2019年的销售额超过了100亿元，正式进入了“白酒百亿俱乐部”，而曾经的“老大哥”红星股份，2019年的收入仅26亿元。

牛栏山支撑着上市公司顺鑫农业的业绩，使其在白酒行业拥有了举足轻重的地位。与其他白酒企业不同的是，顺鑫农业除了经营白酒，还杀猪卖肉、搞房地产。

2020年，虽然有猪肉板块的增长支撑，但是，核心业务牛栏山卖得并不如往年好，再加上地产板块的亏损还在继续，致使顺鑫农业成为了2020年业绩波动最大的上市白酒企业之一。

01、净利润下降48%

20世纪90年代，由郑晓龙、冯小刚执导，姜文与王姬主演的《北京人在纽约》在全国掀起了一阵收视热潮。这是中国第一部全程在海外拍摄的电视剧，其中有一个关于二锅头的情节。

姜文饰演的王起明，把正在搬货的大卫（老外）叫到办公室去喝酒。他手里拿着一瓶二锅头向大卫说道：“这叫二锅头，中国最好的白酒。”老外一脸的半信半疑：“不是茅台最好吗？”王起明一本正经地说：“那是你们外国人这么认为的，我们北京人只喝这个。”

的确，在老北京人眼里，喝酒就喝二锅头。

据位于北京前门大街的源升号的馆藏介绍，北京地区产的白酒，古称烧酒，起源于元代。康熙十九年，源升号赵氏三兄弟存仁、存义、存礼发明了掐头、去尾、取中段，即蒸酒时舍去头锅和尾锅产生的酒液，只取第二锅的蒸馏工艺，也就是现在所谓的二锅头传统酿制技艺。

这项技艺传承到今天，形成了京城本土白酒的主要竞争格局。其中，最大的两家二锅头酒企，便是红星与牛栏山。红星将自己标榜为“二锅头的宗师”，潮白河西畔的牛栏山不甘示弱，自称“正宗二锅头，地道北京味”。

以前，京城人主要喝红星二锅头。牛栏山地处北京远郊顺义，很不起眼。可惜，红星发展上出了问题，停滞不前，这些年已显落寞。而牛栏山依靠大单品“白牛二”抓住了机会，以亲民的价格、易被接受度数和香型，成为京城本土白酒第一大品牌已多年。

不过，在高端白酒量价齐升的这几年，低端品牌牛栏山对顺鑫农业业绩增长的贡献，已经开始疲软了，而且还有其他业务的拖累。终于，2020年，顺鑫农业的业绩出现了大变脸。

2020年，顺鑫农业实现营收155.11亿元，同比仅增长4.10%；归属于上市公司股东的净利润为4.20亿元，较2019年的8.09亿元减少了48.10%，令人大跌眼镜。

顺鑫农业的主要业务包括三大板块：白酒酿造与销售；种猪繁育、生猪养殖、屠宰及肉制品加工；房地产开发。从营收占比来看，白酒、肉食、地产收入分别占年度总收入的65.66%、29.89%、3.61%。

顺鑫农业的白酒产品有“牛栏山”和“宁城”两个品牌。其中，“宁城”位于赤峰，主攻内蒙古市场，在白酒业务中占比微小；而“牛栏山”作为核心品牌，影响着公司的白酒业务。

白酒产业作为顺鑫农业的第一大业务板块，2020年，实现销售收入101.85亿元，同比减少1.01%；销量为69.01万千升，同比减少3.84%。这说明牛栏山的销售情况不如2019年。

猪肉产业作为第二大业务板块，主要包括“小店”牌种猪及商品猪、“鹏程”牌生鲜及熟食制品。2020年，猪肉产业整体实现销售收入46.37亿元，同比增长30.26%，整体表现还不错。

地产板块虽然占比最小，但是对业绩的影响却很大。

顺鑫农业的地产板块主要是由全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（简称“顺鑫佳宇”）经营。2020年，顺鑫佳宇净利润为-5.34亿元，严重拖累了顺鑫农业的业绩。

02、地产业务9年亏18亿

其实，顺鑫农业起初并未涉及地产业，这项业务是公司曾经多元化的产物。

顺鑫农业最初由白酒厂和肉制品加工厂等整合而来。1998年11月，顺鑫农业在深圳证券交易所挂牌上市。作为北京市第一家农业类上市公司，上市之初，白酒和屠宰是其最主要的业务。

上市之后，为充分发挥上市公司的优势，顺鑫农业开始多元化发展。2002年，就提出“适度发展房地产业”。2006年，顺鑫农业通过股权置换的方式从控股股东顺鑫控股集团手里拿下了顺鑫佳宇80%的股权，正式进入房地产行业。

在2007年年报中，顺鑫农业提到，顺鑫佳宇通过挂牌出让方式分别取得顺义区站前街商业金融项目用地、顺义区杨镇一街东侧住宅项目用地、顺义区高丽营镇项目用地三块土地，成交价款合计5.66亿元。当年，顺鑫佳宇就取得了3411余万元的净利润。

不止于此，几年间，顺鑫农业的业务已经扩大到十多项，包括白酒、蔬菜种植、种子种植、生猪屠宰、种畜养殖、市场管理、房地产、广告、建筑、苗木、纸业、食品加工等。

不过，在所有业务中，唯独白酒业务在持续增长，重要性也越来越凸显。于是，没过几年，顺鑫农业又开始逐渐剥离广告、苗木、种子种植、市场管理等边缘业务。

顺鑫农业想通过“瘦身”打造一个“白酒业+屠宰业+房地产业”三足驱动的业务模式。但是，很快，顺鑫佳宇的命运也来了个急转弯。

通过增资和收购等方式，顺鑫农业于2013年完成了对顺鑫佳宇100%的控股。当时公司的说法是，为保证房地产业务的持续发展，进一步提高了顺鑫佳宇的市场竞争力和盈利能力。不过，2014年，顺鑫农业就表示，围绕公司总体战略，房地产业务将逐步进行收缩性调整。

2014年，顺鑫农业实现营业收入94.81亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.59亿元，而顺鑫佳宇就贡献了11.32亿元的营收，净利润也有0.82亿元。

不过，这是顺鑫佳宇最后的“倔强”。

顺鑫佳宇的地产业务包括住宅和商业地产，项目分布在北京、海南（文昌）、山东（曲阜）、内蒙古（包头）等多个地区，从2011年开始，顺鑫佳宇就开启了连年亏损的模式。

从2011年到2013年，连亏3年；从2015年到2020年，已连亏6年。过去十年间，只有2014年是赚钱的，其他九年都在亏损，而且亏损在不断扩大。

处于亏损的这九年，顺鑫佳宇的亏损总额达17.63亿元。

顺鑫农业没有披露过地产业务亏损的具体原因，只是在投资者关系活动记录表中曾提到过2012年亏损的主要原因：顺鑫国际商务中心办公大楼每年的折旧和利息费用支出；上年除下坡屯定向安置房项目外，公司未开发和销售新的项目。

到2016年，包括已建和在建的商品房和商务中心，分布在海南、包头和北京三个地区。中原证券分析称，彼时，海南和包头的房地产市场普遍供大于求，去库存异常艰难。

没运营好，想剥离，也不容易。

顺鑫农业在2019年年报显示，房地产开发业务作为公司拟退出业务，在地产调控和需求不足的双重挑战下，公司坚持存量房产去化和项目整体处置同步推进的思路，加快资金回笼。

截至2020年年末，顺鑫农业存货的账面价值72.91亿元，占总资产的33.64%，其中房地产存货账面价值占存货账面价值比为74.05%，房地产存货账面价值重大。

在2021年4月份公告的投资者关系活动记录表中，顺鑫农业称，公司退出地产业务的决心不变。在主动去化的同时，也在寻求整体或部分项目剥离方案，以尽快解决历史遗留问题。

“2020年地产去化工作取得了一些成绩，海南的项目已经清盘，包头项目还有一些尾盘，预计今年上半年完成去化。今年我们重点是聚焦北京，通过多种方式，比如积极寻求合作方、处置存量土地的方式等实现地产尽快的退出。”

未来，顺鑫农业将继续聚焦酒业、肉食两大主业。

经过多年的“扩张”与“瘦身”，顺鑫农业还是回到了最初的样子——白酒和肉食两条“腿”前行。

03、牛栏山就猪肉还香？

聚焦在“喝酒”与“吃肉”两大板块，就一定香吗？

先来看看“吃肉”这块业务。

顺鑫农业在2020年报中表示，公司的猪肉产业拥有集“种猪繁育-生猪养殖-屠宰加工-肉制品深加工-冷链物流配送”为一体的完整产业链。在北京地区猪肉产销量处于领先地位，公司在北京拥有单厂300万头的屠宰能力和单体4万吨的冷库储藏能力，规模优势明显。

不过，从收入构成来看，顺鑫农业肉食产业最主要的是屠宰业务。2020年，整个肉食业务的收入是46.37亿元，屠宰业务就贡献了其中的42.09亿元，而种畜养殖业收入为4.27亿元。

在养猪行业，牧原股份和温氏股份是中国最大的养殖户，二者分别拥有自繁自养一体化、“公司+农户”的养殖模式，有各自的优势和特点。在屠宰行业，龙头双汇发展深耕多年，拥有年屠宰生猪2300多万头的产能，2020年光屠宰业收入就达482.67亿元。

顺鑫农业并未透露过自己的养殖模式。不过，巨头笼罩之下，顺鑫农业的猪板块极具区域性。

2020年，猪价高企，养猪行业都赚了大钱。顺鑫农业的养猪业务增幅也很大，但是占比太小。而屠宰业务虽然占比较大，但这是一个低毛利的行业，并不怎么赚钱。2020年，顺鑫农业的屠宰业务的毛利率只有2.70%，比双汇发展屠宰业务7.17%的毛利率差了很远。

更重要的是，整个猪肉产业受猪周期、疫病等的影响很大，业绩并不稳定。2018年，受猪周期和非洲猪瘟的双重影响，猪肉产业相关的企业的日子过得都不好，顺鑫农业尤甚。2018年，顺鑫农业的屠宰业务的收入减少了20.23%。

顺鑫农业在2021年4月份的公告中表示，计划加大在生猪养殖板块投入，在北京、河北、陕西等地布局多家规模化养殖基地，扩大养殖规模，提高生猪供应能力。不过，猪肉价格已经在下行了。

对于最核心的白酒业务而言，顺鑫农业在行业里是一个较为特殊的存在。

高端白酒如贵州茅台讲的是稀缺性的故事，产能有限，靠提价可以保证业绩的增长。顺鑫农业不同，牛栏山以低价亲民纵横白酒市场，超级大单品“白牛二”的售价不过15元/瓶，但是，提价对其而言是很敏感的一件事。即使一瓶涨一两块钱，也会影响销量。

从顺鑫农业白酒业务的收入和销量可以看出，二者正相关性极大。一定程度上也可以说，顺鑫农业白酒业务的增长，主要靠销量驱动。实际上，顺鑫农业白酒销量位居行业之首。

白酒行业以高毛利著称，但是，牛栏山作为低端白酒的典型，量大但利较薄。在上市白酒企业中，顺鑫农业白酒业务的毛利率属于最差的一档。

高端白酒如贵州茅台，2020年的毛利率为91.41%；次高端白酒如洋河股份，2020年的毛利率为72.27%；中低端地方酒企如金徽酒，2020年的毛利率也达62.51%。近几年，顺鑫农业白酒产品在结构升级，但毛利率却在持续下滑，2020年只有39.22%。

白酒行业已经告别了量的增长，产品结构升级势在必行，尤其是中低端品牌。不过，牛栏山低端亲民的形象已经深深地烙在了人们心中，因此，产品结构升级是一件很难的事。

顺鑫农业在年报中将白酒产品分为三挡：500ml的价格在50元及以上的被划分为高档酒，在10元以下的被划分为低档酒，在10元到50之间的被划分为中档酒。

近几年，顺鑫农业在大力推广和培育中高档产品，但是，2020年，收入最多的依然是低档酒，占白酒业务收入的75%左右；其次是中档酒，占比15%左右；高档酒仅占10%左右。同期，高档产品的收入还下滑了12.68%。

高端白酒市场繁荣的背后，是行业在不断二八分化。强者恒强，挤压式增长，弱者只会更弱。

当然，这个过程中一定会有兼并和淘汰。牛栏山作为低端白酒的代表，产品升级很艰难，还得面临同级别选手的挑战。

这不，上市公司大豪科技正在谋划资产重组——老对手红星股份要曲线上市了。

如果顺利上市，借助资本的力量，红星必定会加速扩张。那时候，京城的二锅头江湖，又将迎来新的腥风血雨。

相关知识

好喝到想私藏！女生也爱喝的比利时白啤来了！
银麓科技与九八七酒业达成合作,开启白酒+地产融合发展新篇章
潍坊恒信——建筑界的高度数“白酒”
郭广昌：给地产一点酒味
爱喝酒的男人什么心理 男人爱喝酒的主要原因
被明星郑爽公开怒斥,老牌装企怎么也栽在交付的坑里?
数产经济推动湾区变革，高端柔顺酱香心悠然酒亮相广州塔
复盘2020·魔幻｜与泡沫共舞：谁在坚挺，谁被挤出？
虽然纷纷跳水,但白酒万亿市值下的文旅“算盘”才露峥嵘
沧州白酒厂区域改造项目最新通知!土地使用权收回