全球货币海啸来袭,为什么商业地产是资产压舱石?

2020年全球经济突然停摆，对依靠纽交所、美国证交所、纳斯达克证券交易所等聚集世界主要经济主体的资本交易市场，祭出了达摩克利斯之剑。经济停摆、企业与国家无法赚钱，未来经济发展陷入持久性预期恐慌，导致2020年3月美股4次熔断。美国，则凭借美元在国际贸易结算中的绝对占比优势，通过撒钱向全世界转嫁国内危机。

这次全球货币海啸的资金规模究竟有多大？从2020年截止到目前，美国共推出约9万亿美元的经济刺激计划。与此同时，2020年3月份以来世界主要经济体的印钞规模，超过了2008年以前5000年人类文明史印钞规模的总和。

上图是西方最大的10个经济体自2006年以来央行资产负债表的扩张情况。其中深蓝色、浅蓝色、灰色分别为美联储、欧洲央行和日本央行的资产负债情况，而右纵轴和红线，则是表示G10国家整体上央行资产规模与GDP的比例。

做个横向对比，中国从建国以来截止到2021年3月底，外汇储备量也才3.17万亿美元。而美国这一次的印钞量就是中国外汇储备总量的近3倍。

聪明的资本，都在押注核心商务资产

面对金融海啸如何保卫资产？

靠买住宅类商品房？全国核心城市几乎集体进入“限购+限贷+限价+限售+限赠/限商”的“五限”时代。买指数基金？是一次性投资还是定投，门道繁多，知识门槛高。买黄金？最关键的是入手点。2013年中国大妈用1000亿人民币扫了300吨黄金，有人至今还在套在手里。黄金最大问题是市场流通性弱。股票？若非索罗斯级的操盘手，大概率会是韭菜。如果是企业资金，更不敢下场踢球。

商业用地属性的红本产权写字楼才是这次资产保卫的首选。在规避通胀风险、长效增值方面拥有更好的稳定性和抗风险能力，除了不动产本身较强的升值潜力，作为企业资产可以灵活进行金融运作。比如抵押时的资产级信用保障和高财务杠杆的使用，可加快财富积累等等，入手写字楼才是一种更稳健的投资选择。

来看看全球资本的选择。2019年，黑石集团以约100.81亿收购上海市浦东新区的长泰广场；2020年初，新加坡政府投资公司豪掷80亿收购LG双子座大厦、17亿收购万科时代中心45%股权；2020年6月，摩根士丹利以5.6亿收购上海张江美恩生物科技广场；同时，欧洲系资本AEW基金、弘毅投资组成的联合体45亿元收购北京合生国际大厦北楼。凯德、基汇资本收购上海浦发大厦、上海MixC万象城等A级办公大楼。启城投资、颢腾投资宣布联合瑞士合众集团和中东家族财富基金等境外机构投资者，对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购……               （数据来自企业公告及媒体公开报）

黑石集团收购浦东最大开放式购物广场——长泰广场

与此同时，第一太平戴维斯华东区估价部高级董事在2020年年底接受《中国房地产金融》采访时也表示，“ 近两三年，市场上频频活跃着国际投资者的身影，其中包括凯龙瑞、吉宝资本、凯德、摩根士坦利、黑石、高盛、GIC等，出手收购一线及主要核心城市的写字楼、商业广场、产业园等投资性物业。”

除了国外资本，据CBRE研究报告现实，2020年的深圳写字楼大宗交易金额313.65亿元，成交项目27个。这是深圳自2017年房地产大宗交易爆发后，连续三年保持数百亿元的成交规模。

数据统计，2020年整购的企业主要分别几大阵营：

第一阵营：银行保险   开泰银行（自用）、人保集团

第二阵营：国企   深圳特建发、广电运通、深圳地铁集团

第三阵营：港资   森峰有限公司

第四阵营：民企   华晖集团、李宁集团 、乔丹体育 

2020年深圳大宗交易统计

深圳超200米高的写字楼有115座，你该如何选择？

在深圳投资写字楼，如何选择才能抓住风口期？把握住两个原则：一、选择各片区可售的优质写字楼。二、选择商务市场发展落后于片区经济实力的区域。

所有写字楼，都会有马太效应。据调查显示，在香港，同一个片区优质的写字楼和普通的写字楼的价差有10倍，而深圳的福田中心区，这种优质的写字楼和普通的写字楼基本上租金的价差在4倍左右。且越是成熟的片区、越是高端的片区，这个效应会更加明显。

所以说，真正高品质的写字楼，升值潜力都是非常大的。因此，投资写字楼一定是买片区内的地标项目和片区内最优质的写字楼项目。

项目效果图

产业聚焦效应使坂田聚集了大批的高端商务人士与高端企业。当下，商务人才、实力企业之所以没有选择高级办公场域，正是因为坂田优质写字楼的稀缺。一旦出现优质写字楼，他们就会向上择址办公楼。

佳兆业中央广场（二期）写字楼，位于坂雪岗科技城核心腹地，落于华为总部旁，与地处地铁10号线岗头站接驳，纵享核心商圈优质商务资源。目前在项目周边普通研发办公写字楼每平方米每月租金100元出头，按照福田中心区的现状推论，佳兆业中央广场（二期）写字楼未来入市的市场租金，可以达到200元甚至300元。

项目效果图

项目楼体高约245米，大楼顶层进驻国际五星级万豪酒店，裙楼为建面约12万平方米的商业MALL，是深圳为数不多的一栋内聚集“国际五星级酒店+总部办公+商业MALL”的垂直业态写字楼，与深圳平安国际金融中心南塔、京基100、SCC中洲控股中心等同列。

众所周知，非旅游区的国际五星级酒店房客，主要客群为高端商旅人士。国际五星级万豪酒店进驻佳兆业中央广场（二期）写字楼，选址之前一定会做非常详细的调查报告、尽职调查、可行性研究等，经过层层的筛选。能够选择进驻坂田，正说明万豪酒店对这片区域的商旅市场前景非常地有信心，对佳兆业中央广场（二期）写字楼的信心。

项目效果图

目前，佳兆业中央广场（二期）写字楼建面约200-2300m2的办公空间已启幕。

（开发商稿件）

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