深深房再度牵手恒大？4.5亿控股恒大惠州项目

终止重组半年后，深深房斥资4.5亿元收购恒大惠州林溪郡项目51％权益，是变相的“分手费”，还是“破镜重圆”的信号？

撰文／于婞

编辑／卢泳志

分手半年后，深深房和恒大又有了新动作。

5月5日晚间，深深房A（000029.SZ）（下称“深深房”）发布公告，决定以自有资金购买广东建邦集团（惠阳）实业有限公司（下称“广东建邦”）51％股权。

交易完成后，广东建邦由深深房形成实际控制。

股权穿透显示，广东建邦是广州博琵企业管理咨询有限公司（下称“广州博琵”）的全资控股公司，广州博琵的控股方恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司，是恒大地产集团（下称“恒大地产”）的全资子公司。恒大地产则是中国恒大集团的下属控股企业，也是集团的地产业务主体。

来源：企查查

广东建邦是一个项目公司，拥有恒大林溪郡房地产项目的全部权益，也就是说，这宗交易的实质，是深深房从恒大手中将林溪郡项目的控制权收入囊中。

这也是距离恒大地产借壳深深房回A终止半年后，恒大与深深房的又一次交集。

四年重组长跑终止

深深房与恒大的渊源始于2016年。

2016年9月14日，深深房公告称，正在筹划的重大事项，即第三方企业通过资产置换或股权受让等方式入主深深房。

2016年10月，恒大与深深房签订重组协议，计划借壳上市，回到A股。

深深房自此停牌等待进一步进展，而恒大后来也把总部从广州迁到了深圳。

2017年3月，恒大地产引进了1300亿元（单位人民币，下同）战略投资资金，并签订了对赌协议。根据协议，恒大需要在4内运作上市成功，否则要在2021年1月31日退还战略投资者资金1300亿元，此外还要支付137亿元分红。

这也意味着，一旦不能重组成功，恒大将面临着一笔将近1440亿元的支出，巨大的资金负担有可能直接导致恒大资金断链。

然而，事情并没有朝着预定的方向发展。

2020年11月8日晚，恒大与深深房同时发布公告，恒大决议终止与深深房的重组计划，深深房股票于11月9日正式复牌。这意味着恒大地产借壳深深房A终止。

来源：中国恒大集团公告

对于1300亿战略投资的去向，恒大在公告中解释，1300亿元战略投资者中，863亿元战略投资者此前已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益；357亿元战略投资者已商谈完毕，即将签订补充协议，50亿元战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈；剩余30亿元战略投资者的本金公司已支付，即将回购。

也就是说，恒大地产4年前准备借壳深深房回A股，引入的1300亿元战投资金，多数已经签署了补充协议，对赌协议妥善解决，恒大正常经营。

但自2016年9月14日至2020年11月8日，深深房停牌的时间超过4年，成为A股停牌时间最久的上市公司。

复牌后，2021年3月19日晚间，深深房Ａ发布年度业绩报告称，2020年归属于上市公司股东的净利润约为2.90亿元，同比下降47.47％；营业收入约为16.15亿元，同比下降36.63％；基本每股收益盈利0.2869元，同比下降47.46％。

来源：雪球

与2016年相比，深深房的营业收入下降31.33％。

业绩下滑，中间不排除疫情政策等外部因素。但此前深深房通过财报表示，受资产重组影响，近几年没有新增开发储备用地，公司持续经营一度面临重大挑战。

“分手”半年后再牵手？

分手半年后，5月5日，深深房公告将以自有资金购买广州博琵持有广东建邦的51％股权，即从恒大手中将林溪郡项目的控制权收入囊中，交易价格4.5亿元。

交易完成后，深深房和广州博琵按股权比例向广东建邦提供股东借款，用于其支付在建项目应补地价款、配套费等，合计约6.56亿元（深深房提供约3.35亿元，广州博琵提供约3.21亿元）。

广州博琵承诺，广东建邦2021年至2025年累计实现净利润不低于12.5亿元。

恒大林溪郡项目开发商告诉风云地产界，项目现在正在建设当中，预计7月份开发销售中心，深深房出钱，其他开发建设销售都是恒大来做，还是属于恒大的房子，就好比投钱入股，但是不参与经营指导。

该开发商还表示，这个楼盘距离深圳龙岗是非常近的，开车半个小时不到，项目旁边正在建设一条深莞惠红色干线，2023年开通，到时去到深圳龙岗就20分钟左右。恒大楼盘的品牌影响力还是很强的，在整个惠州开发的项目都是快速售罄，等这个项目正式开放，就会是整个惠阳最火的一个项目了。

4.5亿元的对价，5年合计不低于6.375亿元（12.5＊51％）的分红，股东借款3.5亿元可能还有利息，投资回报率或将超过100％。

这么一块“肥肉”，低价给了深深房，有投资者疑问，拖了这么多年没有借壳，这是恒大对深深房的补偿吗？

对此，IPG（IPGlobal环业投资集团）中国区首席经济学家柏文喜表示，停牌并借壳失败恒大的损失和后果更为惨烈。这个可以看作是一笔普通的交易，或者是恒大为了帮助深深房维持业绩的举动。

某知名地产分析师认为，类似收购计划后，深深房还承担给相关企业融资的义务，所以可以理解为通过持股，其和恒大保持了更加紧密的关系。停牌4年确实会对此类企业有影响，所以类似权益收购的成本相对不高。但是反过来，对于恒大相关企业来说，后续可以获得深深房的股权投资和其他投资，其实也是一种抱团取暖的做法。

深深房则在公告中表示，此次收购将有效增加公司的土地储备资源，有利于公司未来持续发展，对公司未来的财务状况和经营成果产生积极影响。

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