稳控地价势在必行

  上周土拍市场迎来了2021年的首次两集中出让热潮。

  4月26日~27日，广州一次性上架了48宗土地，成交42宗，吸金906亿元，仅比挂牌底价高近5亿元。其中，4宗地块因达到最高限价而进入摇号阶段、18宗溢价成交、20宗底价成交、6宗流拍，平均溢价率14.58%。

  相比广州土拍的平稳，重庆的土拍则显得火爆。4月28日 ~29日，重庆共推出46宗主城区地块，全部成交，总成交金额达635.04亿元，比起拍总额高出190.96亿元。其中6宗底价成交，其余均溢价成交，占比达87%，六成地块溢价率超40%，溢价率最高的达129.98%。

  几乎同时，扬州挂出8幅地块，其中5幅涉宅地块均触顶最高楼面限价，全被打包送去摇号，有三幅地的起拍价刷新了所在板块的楼板价。

  与“集中供地第一拍”长春首场的平淡不同，此轮土拍整体热度很高，尤其重庆首场集中土拍一度登上热搜榜。总结而言，从地价水平看，与2020年全年涉宅地价格相比，三个城市中重庆、无锡地价涨幅明显，分别上涨50%和18%，仅广州成交地价不及去年水平。从溢价水平看，重庆成交溢价率最高，无锡和广州平均溢价率相对较低。

  有一点可以明确，重庆地价涨幅和溢价率远超其他两个城市，原因就在于是三城中唯一不限地价的城市。

  在上周土拍市场的喧嚣落幕后，拆解新规之下的成交情况，可以发现在土地市场，乃至楼市一些意想不到的变化正在发生。这些变化或许会影响楼市的整体逻辑。

  按照以往的逻辑，楼市火热的时候，高价地就是助力的燃料。不仅在于地王的消息提振市场信心，叠加供不应求，最后消费者就只能被迫追价成交这些新房，也会变相拉高周边二手房的价格，楼市的行情就是这么被拉起来了。

  4月28日扬州土拍摇号结果出炉后，多个楼盘收回全部优惠，不仅如此，还连夜上调价格。可预见，在地价上涨幅度更大的重庆，随着此批高价地的逐渐入市，未来房价将带来助推效应。

  今年2月份，自然资源部推出了土地两集中出让方式。旨在提高市场信心和透明度，为市场主体提供更多的选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性。此外，将以往零散出让的涓涓细流变成集中出让的放量供地，在社会上形成更大效应，体现出土地的充足保障。归结而言，稳地价。

  按照当时流传的2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点，各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。

  显然，广州执行的最好，扬州次之，而重庆排在最后。这也反应在此轮土拍的结果上。

  比如，广州此次集中供应的48宗用地，全部设置了最高限价、最高溢价率。目的就是杜绝“面粉贵过面包”的炒作。这也是未来热点城市都会执行的政策。不过显然重庆的做法打了折扣。尽管在土拍前，重庆出台了“部分热点地块若溢价率超50%土地出让金缴纳期限将缩短至一个半月”的新规，效果差强人意。

  此外，在已公布第一批集中供地清单的一线城市中，广州的供地量位于第一，远超北京的30宗数量、169公顷，以及深圳的6宗、36.19公顷。充足的供应量让广州的此轮土拍市场整体较为平稳，基本达到了政策预期。而只要地价不再超过房价，货币环境平稳，再加上限价，暴涨就很难发生，市场预期就可控。

  在2016年~2017年的上一轮调控中，房价最终控制效果不佳，广州、上海等地在2018年底开始纷纷松绑限价，就在于前期地王多，甚至出现很多“面粉贵过面包”的案例，限价最后不得不退出。这一次，监管部门一再强调，地价房价联动，要落到各个省区市，落到各个项目。各地也重新启动限价，吸取了教训，从源头上控制住地价。

  稳地价是稳房价稳预期的基础。进入5月，将有更多城市迎来首场集中土拍，其中北京、深圳、厦门等首批供应量较少且有优质地块供应的城市来说，首场土拍竞争仍然会比较激烈，拿地成本尤其是优质地块的价格也将明显攀高。因此，对于热点城市而言，在当前阶段，给地块设置最高限价、最高溢价率势在必行。当然，加大土地供应量才是平稳地市热度的关键途径。

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