武汉楼市调控升级 变相捂盘、逐栋开盘退出历史舞台

  4月27日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市住房保障房管局关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》。通过完善和加强新建商品房销售全过程监管制度措施，进一步规范市场主体经营行为，激发市场主体活力，维护市场良好秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

  本次新政主要包含预售证发放条件调整；预售证发放次数调整，明确规定开盘次数；样板间交付管理；开盘时间；认筹金退款时间；开发商监管。

  其中，明确商品房预售条件。原则上新建商品房项目主体结构施工形象进度十五层及以下建筑达到1/2，十五层以上建筑达到1/3且不少于七层可申报商品房预售许可；申报规模根据《建设工程规划许可证》批准总建筑面积可分次申报，20万平方米以下的不超过3次，20万平方米及以上的不超过5次。

  加强商品房预（销）售方案管理。细化方案基本内容，将销售现场责任人和销售人员信息、应急措施等纳入方案管理；同时，简化了方案提交、变更事项的办理程序。

  规范销售公示。明确将商品房用地规划范围内对居民生活、房屋使用有重大影响的事项和建筑区划内车位（库）规划配建情况作为商品房销售公示的内容，促进商品房信息公开透明；同时，明确规定网上渠道销售信息公示的要求，推动线上、线下同步监管。

  规范样板房设置和管理。明确新建商品房设置样板房的一般性要求，并着重对全装修交付样板房的设置提出了明确规定，要求按不同户型和交付标准分别设置且设置标准应与销售现场公示内容及合同约定保持一致。全装修交付样板房自集中交付之日起3个月内不得擅自拆除、出售，例外拆除的须证据保全；同时，针对商住类项目宣传不规范的问题，明确禁止“类住宅”样板房展示。

  规范新建商品房代理销售行为。重申房地产经纪机构备案管理规定，明确经纪机构无授权不得参与项目销售活动，禁止经纪机构擅自转让代理权。规范了商品房销售代理委托合同的主要内容，特别要求对佣金结算、违约责任予以明确。

  加强商品房销售价格和资金管理。重申“一房一价”规定，明确买受人实际支付的房价款应与《商品房买卖合同》约定的房价款一致，禁止以任何方式拆分房价款。明确规定开发企业收取预订款、定金、房价款的，应与买受人书面约定权利义务。对未选定房源的，认筹金应在5个工作日内退还；定金及房价款按双方约定处理。

  规范商品房交付活动。明确了商品房交付公示的要求和“先验房后收费”的原则。商品房交付方案、竣工验收资料及测绘（实测）成果证明文件应在交付现场、网络平台公示不少于30日，开发企业在实施交付前应配合买受人查验所购房屋，不得以缴纳相关费用作为买受人查验房屋、办理交付手续的前置条件，法律法规规定或当事人约定的除外。

  新政实施之后，开发商变相捂盘、逐栋开盘被禁止，开发商根据市场行情，在行情不好或者首开想试探市场的情况下，以往会推出一栋进行开盘，2021年6月1日新政执行后将被禁止；样板间新规定对于商办产品影响很大，目前武汉市不少商办项目（公寓、写字楼），开发商当做类住宅进行销售，样板间也是按照住宅使用功能进行设计和施工的，这样可以激发购房者的购买欲望。公寓项目样板间，不得按照住宅使用功能进行设计和制作，这个对于公寓算是一个重要打击。

  团购费等收费也被明令禁止，房地产开发企业取得预售许可证之前，不得自行或者委托第三方，以认筹、预定、定制、团购、吸纳会员等方式向意向客户收费上述费用；以往市场上出现的团购费、电商费、VIP卡等费用，都将退出历史舞台，这对市场上的房地产销售总包及代理公司也有较大影响；认筹金5个工作日内退还。新政明确规定开发企业收取预订款、定金、房价款的，应与买受人书面约定权利义务。对未选定房源的，认筹金应在5个工作日内退还；定金及房价款按双方约定处理。以往不少购房者和开发商之间因为退认筹金而扯皮，退钱时间遥遥无期，本次新政加以明确，有利保障购房者权益。

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