溢价超80% 融创、碧桂园们热抢下的徐州地市

观点地产网 4月23日，江苏徐州成功出让4宗地块，溢价率都不低。

徐州被誉为“史上最严厉”楼市新政实施之前推出的地块快要卖完了，之后该市要实行“集中供地”以及土拍均设有最高溢价率的限制，也许房企们都想抓住这个新政前的地市“尾巴”。

出让结果显示，当天江苏徐州泉山区、沛县的2宗商住地及2宗宅地成功入市，总出让面积22.78万平方米，总建筑面积52.98万平方米，总成交金额37.5亿元。

其中，融创摘得泉山区淮海壹号南地块，溢价80.8%；荣盛摘得泉山区卧牛A-8-1地块，溢价77.14%；碧桂园竞得2宗沛县地块，溢价率也分别达到85.72%、74.49%。

事实上，徐州市土拍溢价率似乎都不低，因为在4月19日出让的4宗涉宅地，溢价率也介乎76.25%-89.79%；融创4月12日摘得的铜山区住宅用地，溢价率达到90.62%。

徐州地市持续高热，除了“史上最严厉”楼市新政的推出，或许还有其他因素。

“高溢价”与楼市新政

4月23日，江苏徐州泉山区、沛县2宗商住地及2宗宅地成功入市，总出让面积22.78万平方米，总建筑面积52.98万平方米，最终总成交金额37.5亿元，且每宗地块都获得了不少轮次报价，溢价率不低。

其中，位于泉山区淮海壹号南地块的商住用地，经过551轮竞价后，由融创以17.61亿元竞得，溢价率80.8%，成交楼面价11328元/平方米。地块出让面积7.46万平方米，容积率2.08，建筑面积15.5万平方米，商业占比6.7%。

另一宗泉山区卧牛A-8-1地块同样为商住用地，经过212轮竞价后，由荣盛以11.78亿元竞得，溢价率77.14%，成交楼面价9994元/平方米。地块出让面积5.45万平方米，容积率2.16，建筑面积11.79万平方米。

位于沛县的2宗住宅用地均由碧桂园竞得，包括经过196轮竞价以5.35亿元竞得的沛县正阳大道东侧、张良路北侧地块，成交楼面价3214元/平方米，溢价85.72%，出让面积6.4万平方米，容积率2.6，建筑面积16.65万平方米；经过98轮竞价，以2.72亿元竞得的沛县汉惠路东侧、张良路北侧地块，成交楼面价3020元/平方米，溢价74.49%，出让面积3.46万平方米，容积率2.6，建筑面积9万平方米。

4宗地块溢价率介乎74.49%至85.72%之间。

有业内人士认为，这或许和徐州市近期颁布的楼市新政有关，毕竟新政颁布前推出的地块将要卖完了，以后进入“集中供地”阶段，而且土拍还设置了50%溢价率的“熔断机制”，房企想抓住机会多拿地也无可厚非。

上述人士补充表示：“除了贾汪区还有3宗地未出让外，其余在新政前挂出的地块都已经卖完了。”

据观点地产新媒体了解，4月9日，徐州市住房和城乡建设局、市发改委、市自然资源和规划局等七部门联合下发《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，由于涉及土拍、建设、购房各个环节，也被誉为徐州“史上最严厉”楼市新政。

该新政的第一项内容是“三项平稳机制”，当中的头两条就涉及土地出让与竞拍原则——实行土地供应“两集中”：集中发布公告，全年发布住宅用地招拍挂公告不超过四次，每次供地不低于1000亩，时间间隔、地块数量和区位要相对均衡；集中组织出让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。

建立土拍熔断机制，土地招标拍卖过程中，当溢价率达50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。

严格价格备案管理，实施同区域价格管控，根据土地供应情况，制定区域年度商品住房最高限价。

——不过，另有了解徐州市场的人士却指出，新政和“集中供地”虽然备受关注，但是徐州市的土地一直受到房企的争抢，“溢价率高的有不少”。

观点地产新媒体近期报道的几次徐州土拍就显示，“高溢价”并不在少数。

4月19日，徐州公开出让4宗涉宅地，总起价约29.4亿元。最终，4地块均成功出让，总成交价为52.77亿元，银城、美的、中奥等均有所获。

包括银城&泽信以10.61亿元竞得铜山区XT2021-3住宅用地，溢价率76.25%；美的以35.52亿元竞得彭祖大道北、徐贾快速路西地块，溢价率78.67%；中奥以3.41亿元、3.23亿元分别竞得新戴西路南、上海路东地块一与地块三，溢价率分别达到85.38%、89.79%。

4月12日，徐州铜山区出让一宗住宅用地。经过377轮竞价，由融创以10.16亿元竞得，楼面价11839元/平方米，溢价率达90.62%。

另在新政颁布之前，2月3日，徐州市区公开出让2宗涉宅地块，奥园以3.01亿元竞得北京路西侧、连霍高速南侧地块，溢价率仅0.67%；但万科以28.85亿元竞得的昆仑大道北、故黄河西地块，则经过401轮报价，成交楼面价16109元/平方米，溢价率高达136.09%。

2月1日，徐州市经开区生态楼山东侧C地块，经过141轮竞价，由弘阳以51870万元竞得，楼面价8816元/平方米，溢价率也达到135.02%。

如此看来，徐州地市持续高热，还有其他因素。

“失衡”的供地

统计数据指出，2020年江浙沪土地出让中，徐州涉宅用地出让规模最大，地块达330幅，面积超3270万平方米，较沪杭等一二线城市还多一倍。

单从土地出让规模看，徐州无疑是该地区极受房企欢迎的城市之一，而且不少地块均超过100%的溢价率。

如去年8月7日，经476轮竞价后，徐州铜山区XT2020-36住宅用地成功出让，由徐州祥恒置业有限公司（中梁）以24.86亿元、溢价率190.33%竞得，成交楼面价7919元/平方米。

6月2日，中南以5.52亿元竞得徐州铜山区凤凰山集聚区8号地块，楼面价6548元/平方米，溢价率138.96%。

6月4日，德信旗下徐州锦煜企业管理有限公司以7.252亿元摘得徐州市鼓楼区一宗住宅用地，楼面价7469元/平方米，溢价率135.39%。

6月15日，徐州铜山区XT2020-34号住宅地块入市，最终经过5个多小时、796轮竞价，镇江盈盛房地产开发有限公司（招商）以总价24.11亿元竞得该地块，成交楼面价6579元/平方米，溢价率138.45%。

这样的高溢价拿地例子，去年在徐州还有很多例。

对于徐州的“受欢迎”，有分析指出，城市快速发展是吸引房企的原因之一。

据徐州市住建局4月21日发布的《徐州市“十四五”住房发展规划（2021-2025）》（征求意见稿）披露，“十三五”期间，该市每年常住人口增加约5万人，近年来中高端人才净流入率居于全国城市前列。

为此，徐州预计“十四五”时期主城区新增人口住房需求约15万套，其中购买住房需求约10万套，每年约2万套；租赁住房需求约5万套，每年约1万套。

“规划期间，预计徐州主城区住房总需求约30万套，其中，新建商品住房需求约20万套，保障性住房需求约5万套，租赁住房需求约5万套。”

该《规划》还指出，“十三五”时期，该市房地产业蓬勃发展，已经成为全市经济的重要产业之一。

主城区（包括鼓楼区、云龙区、泉山区、经开区，以下同）累计销售商品住房总面积从“十二五”时期的1854.18万平方米增长到“十三五”时期的2785.06万平方米，销售套数从218748套增长到291595套；二手房成交总面积从“十二五”时期的497.25万平方米增长到“十三五”时期的999.19万平方米，成交套数从60471套增长至114255套，有力改善了城市居民的住房条件。

2015-2020 年徐州市商品住房销售套数及面积

2015-2020 年徐州市二手住房销售套数及面积

来源：徐州市住建局

《规划》还指出，“十三五”时期，徐州全市地区生产总值连续迈上6000亿元、7000亿元，按可比价计算，较2015年年均增长5.9%左右。到2025年，地区生产总值突破1万亿元，人均地区生产总值达到11万元。

“居民生活水平将得到继续改善，住房改善性需求潜力亦将进一步释放。综合新建商品住房和二手商品住房市场发展、存量住房结构状况、住房小康水平目标以及住房需求调查等分析，预计‘十四五’时期主城区存量人口改善性购房需求共计10万套。”

有业内人士还表示，自2019年起徐州陆续实施了“苏北5市通迁”“淮海7市公积金互认互贷”等政策，降低了周边城市入徐置业的门槛难度并提高了其购买力。

如此多数据为徐州未来的楼市提供支撑，土拍受到房企争抢也就不足为奇了。

不过也有声音指出，目前徐州热门板块供地极为稀缺，看似火热的地市，实则只占徐州土地出让的极少部分，不火的地块占比更多。

该人士介绍，2020年成交的330幅地块中，位于市本级五区且非安置用途的涉宅用地为74幅，占比仅22%。且其中供地较多的是贾汪区，市场热门区域泉山区、云龙区则只成交10幅涉宅地，仅占徐州市土拍的3%。

“这也造成虽然徐州年供地规模大，但是热点板块供应却较少。这次两宗泉山区地块刚好是供地少的热门区。”

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