透视“三道红线”体检报告： 房地产有息负债增速或降至5.7% 绿档房企

根据公开资料整理获悉，在2020年销售规模TOP20房企中，龙湖集团、华润置地、中海地产等9家房企绿档，其中，中国金茂、金科集团等房企通过“促回款、降负债”等措施实现“降档”，但龙湖集团是5年来均处在绿档阵营。

依据“三道红线”规定，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5％；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10％；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15％。

“未来两年的市场格局，衡量企业上升空间或者估值情况，要看两个指标，一是，是否绿档；二是，拿地与销售比值情况。”某证券机构首席分析师透露，在全行业控制有息负债规模的格局下，绿档房企可融到的有息负债更多，尤其TOP30中绿档房企拥有1元负债换得3元销售额的能力。

对有息负债规模增幅的控制对房地产行业意味着什么？通过一组研究数据可知一二。据广发证券发展研究中心根据公司公告和Wind数据以434家样本房企统计显示，截至2020年中期，TOP10房企有息负债规模为3.01万亿元，行业市占率为14％，合计可以新增有息负债规模为1856亿元，增幅比例为6.2％；TOP11-30房企有息负债规模为2.1万亿元，行业市占率为9.8％，可以新增有息负债规模增速为7.4％；434家样本企业可以新增有息负债规模7431亿元，上限为7.3％。

“三道红线”融资新政之后，从地产行业有息负债规模增速预判来看，2021年增速上限乐观预期为7.2％，中性预期为5.7％，悲观预期为4％。纵向对比来看，2013年至2018年，地产行业有息负债规模增速为25.3％，2019年至2020年为5.5％。

不难看出，“三道红线”带来的将是整个地产行业杠杆率的快速下行，提高行业资金使用效率，淘汰落后企业，降低系统性风险。还有一个重要的深远影响，就是行业排位将重新洗牌。正如上述分析师所示，各档企业在金融资源分配方面发生了扭转，从“金字塔”变为“倒金字塔”。

倒退10年来看这一“金字塔”是如何变化的，从2011年到2020年，以53家上市企业为样本，按照四档进行分类，红档公司负债规模复合增速最高达到28％，在“市场化分配”金融资源的时代获得了最多的资源；橙档、黄档和绿档公司在过去接近10年的时间里，有息负债复合增速分别为21％、20％和16％，绿档房企获得最少的金融资源。

若按照“三道红线”融资新规的执行标准进行负债增速限制，则绿档公司获取有息负债的能力受影响并不大，较过去仅下滑了1％；黄档、橙档分别下滑10％和16％；红档公司的降幅最为显著，下滑幅度达到了28％。如此一来，可以说，受益者或者说能在接下来的市场中更上一个台阶的，显然是绿档房企。

2021年“三道红线”全面实施后，同一阵营中拔得头筹的，是拿地积极的绿档房企，行业将进入“好孩子”享受红利时代。

据贝壳研究院最新统计显示，截至3月31日，超62家房企发布年报，其中近五成房企“三道红线”实现降档，3家房企保持红档，12家房企保持绿档。

截至4月19日，在统计的TOP20房企中，剔除尚未有业绩快报和年报公布的中南置地外，9家房企为绿档房企，他们分别是龙湖集团、保利发展、招商蛇口、龙湖集团、华润置地、世茂集团、中海地产、金地集团和金科集团。其中，过去多年均保持绿档的房企为龙湖集团、华润置地等，民营房企仅龙湖集团和世茂集团两家。

“原来没想到‘三道红线’会出来，也没想会对我们有利，其实这对行业和中国经济都是利好。”在2020年业绩说明会上，龙湖集团董事长吴亚军曾表示，对龙湖集团来说，过去是企业内部自律发展，现在是外部力量助力更上一个台阶，自然而然地给了龙湖集团扩大能力圈的机会。

换言之，在其他房企忙着缩减拿地甚至不拿地、强化销售、减少融资、甚至引入战投、转让项目公司，使用各种手段降低负债，收缩发展之际，绿档房企新增有息负债规模相比过去，几乎没变。这个没变，于规模上对标公司而言，就是加速器。

据统计获悉，截至2020年底，剔除3家尚未公布年报的房企，融创中国、碧桂园、中国恒大、阳光城、金科集团都在降低有息负债规模，同一时间，龙湖集团、世茂集团、中海地产的新增有息负债规模都以10％-15％速度在增长。

以龙湖集团为例，截至2020年底，净负债率下降至46.5％，达到近5年来最低水平；现金短债比达到4.24倍，剔除预收款后，资产负债率为67％，依然稳居“三道红线”绿档；有息负债为1673.7亿元，同比增长14.6％；平均借贷成本降至4.39％。

换言之，在某房企需要降低800亿元有息负债的同时，龙湖集团可以在这一指标上新增250亿元，若按照平均地货比36％计算，这250亿元新增负债全部用于拿地，可新增700亿元货值，一降一升，发展速度差距可见一斑。

“这是一个比较舒服的区间，若再叠加5％以内的融资成本，在同阵营房企减速发展之际，这些绿档房企若再强化多元化拿地能力，将会在规模上快速上位，即使相对控制规模发展节奏，也能在见长的多元化业务上迅速发力。”专家表示，同时，绿档房企拥有更多信贷申请额度，而大型金融机构拥有更多的信贷投资额度，更有利于头部绿档房企获得开发贷，这是良性循环。

更重要的是，在行业整体忙于调整债务结构之时，绿档房企将有利于扩大能力圈。

多年自律做“好孩子”，收获的季节或许马上来了，未来的房地产行业，“好孩子”优势将愈发明显，若能战略上走对方向，会分享行业调整带来的红利。正如上述分析师向所示，若所有公司维持当前的分档水平不变，到2025年，TOP30房企市场占有率将提升至55％；若在未来3年内，TOP30公司整体平均完成1次降档，则到2025年，市占率水平将提升至61％。

更重要的是，分档表现越好的公司，整体集中度水平提升的幅度就越大。其中，ROE高于约定有息负债增速的房企，大概率销售规模增速会超过有息负债增速，绿档房企有望保持两位数的年增长速度，“好孩子”会更优秀。

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