长租公寓小阳春遇冷 济南经营者站在十字路口

经济导报记者 戚晨

　　近日，自分散式长租公寓蛋壳、青客等先后陷入租金“两头吃”的丑闻危机，集中式长租公寓龙头品牌湾流国际也因资金链问题爆发。盈利慢、疯狂扩张、高杠杆……长租公寓企业资金链一直饱受压力，疫情的暴发更是导致不少企业苦苦挣扎。

　　转型转让皆不易

　　“从2018年开始，四层和五层40间公寓全部租给了周围的一家四星级酒店的员工做宿舍，但是这次疫情期间，餐饮和酒店行业都停业了，员工也都回乡或者暂缓上班，负责对接的酒店副总直接清退了一层的宿舍。还有很多外地租户，过年后也都没有续租。”26日，位于济南市历山北路的一家长租公寓,经营者贾乐涛正在做一个艰难的决定，准备对外转让全部公寓。

　　回忆起8年前，在济南北部片区，贾乐涛经营的长租公寓成为周围不少批发市场和酒店行业员工宿舍的首选，不少公司甚至要提前预约“抢”租。仅仅几年光景，公寓每年的支出成本越来越大，不仅要给大房东缴纳年租金，物业和管理的人力成本也在逐年增加。

　　“感觉利润逐年缩减，很多散租户每个月缴费也不及时，经营起来很累。”促使贾乐涛转让公寓的最大原因还是账面资金吃紧。贾乐涛曾经动过不少转型的念头，比如做孵化器吸引创业者，或者重新装修成现代风格租给周围批发店或者电商客户做直播间，但是基于费用掣肘，最终都搁浅了。

　　贾乐涛与他的公寓站在转型的十字路口，是国内千余家长租公寓面临危急时刻的缩影。如今，贾乐涛感觉转型不易，转让更不易。与大房东的合同还有3年到期，一个多月前，他就通过朋友圈、房屋中介包括行业人士等帮忙转发转让信息，有不少来咨询的，但成交却面临多重问题。

　　“租金差”模式难以为继

　　从蛋壳到青客，再到湾流，手持政策、资本“好牌”的长租公寓为何频陷危机？

　　“长租公寓刚刚兴起时，头部企业和新入行的长租品牌为了快速扩张往往不计成本地收房，然后通过租客的租金贷快速回笼资金继续收房。传统的商业模式下，不管是集中式还是分散式，都是通过租金差的模式来赚钱。”中盈地产山东分公司总经理贾轶认为，不少长租公寓平台前期扩张速度过快，利用杠杆运营，导致疫情下面临流动性风险。

　　据了解，由于疫情影响，青客在2月的新增租赁业务停滞，大量房源空置，青客不仅需要支付高额的房源运营费用，还有一大笔本该使用租金贷偿还的房东端租金要清理，资金链严重承压。经济导报记者在济南多家长租公寓走访时了解到，不少长租公寓业务4月以来刚刚恢复，仍旧存在不少空置房。

　　“与多数轻资产运营的长租公寓品牌相比，不少自持物业或者产权的长租公寓能够抵御住此次疫情带来的影响。”27日，世联行山东区域总经理朱江在接受经济导报记者采访时表示，世联行长租公寓业务相对稳定，算是能够扛过此次疫情带来的影响。

　　“租房对于年轻人是实实在在的需求，我们做长租公寓，选址都是在产业比较集中的地方。复工后，没有看到租赁业务没有受到很大影响，尤其是业务靠着自有资金在做，减少了极大的风险。”朱江认为，如何妥善运转经营下去，成为长租公寓当前首要考虑的问题。

　　升级加码搅动市场

　　日前，中海企业发展集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司95亿元债券获深交所受理。前不久，北京首都创业集团有限公司2020年公开发行的住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)，拟发行金额20亿元，也已经在上交所注册生效。在长租公寓大多头部企业找寻退路之际，两大国企却“反其道而行”。

　　近日，克而瑞发布今年第一季度房企长租公寓规模排行榜。榜单显示，截至3月底，TOP20企业累计开业规模仍达到33.6万间，头部企业依旧保持逆市增长。

　　“长租公寓的投资回收周期一般较长，在规模成长过程中，资金的投入量需求较大，资金的成本对于运营企业而言至关重要，通常资信良好的房企具备较好的现金流状况，同时，融资渠道和成本相对较低，具备一定的优势。”贾轶对经济导报记者表示，目前不少长租公寓都在进行战略升级，有不少都是选择以输出服务和产品为主的”轻资产“模式，这些品牌往往更愿意与国企和开发商合作。

　　“长租公寓升级加码是行业积极的一面，对提升服务质量和控制成本等方面都十分有益。如万科泊寓就利用智能化，为租户带来优质体验，下一步智能公寓很有可能成为长租公寓全行业发展的趋势。”贾轶分析，疫情发生后，不少长租公寓品牌也在利用合作形式规模化发展，而未来能否在竞争中占有一席之地，还需要在资金、经营、服务多个方面下功夫，练好内功才是硬道理。

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