开发商备战北京千亿宅地

经济观察报 记者 陈月芹 5月8日，北京首批集中供应宅地将正式竞价，这次集中交易的宅地共计30宗，起拍总价价达1035亿元。

从首批集中上市的宅地来看，北京这一次可谓诚意满满。不似之前宅地主要集中在郊区，这一次30宗宅地中，有一半位于五环和六环之间。朝阳区的有10宗，海淀、丰台、昌平和大兴等区的热点板块有11宗。

随着开拍时间的临近，部分房企加紧筹集资金，准备一展拳脚；但也有中小房企意识到这是豪强的盛宴，把枪口转向非集中供地城市。

房企的投拓们为一些热门区域的地块起了“花名”，比如海淀树村地块的花名为“树村双仙”，五环内朝阳区王四营地块称之为“三剑客”。

4月16日，北京市规划和自然资源委（下称“北京规自委”）将召集房企举行一场答疑会，将就集中供地的相关问题进行解答，内容涉及地块最高限价、出让时间节奏、税费等内容。

北京市规划和自然资源委向经济观察报表示，北京此次集中供地最大亮点是规自委联合住建委制定出“政策工具箱”，目的是推动宅地供应由“价高者得”的单一目标，向完善市场、促进土地利用、保障民生等多目标管理转变。

细则变化

一位接近北京市规自委的人士透露，首批供地细则方案是围绕“房住不炒”这一命题完成的答卷。

在一年三次、集中竞买的约束条件下，22个城市秉承的原则不同，有的城市主要防止土地流拍，有的城市是让不同规模房企公平、充分竞争。北京的目标是既能多供地，又能控地价，最终实现控房价。

这次供地，针对朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、通州副中心0302街区等6宗区位条件较好的地块，北京推出政府持有商品住宅产权份额的竞争方式。

第一，竞地价和配建一定比例公租房；第二，当地价熔断，开始竞报政府持有商品住宅产权份额；第三，当产权份额达到设定的预设份额，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

按照规定，这类地块建成的房源，自取得不动产权证5年内不得转让，满5年后，可按市场价转让个人产权份额，政府持有部分则按市场价收回相应价款。

在一家央企华北区域做投拓的林然表示，无论竞配建公租房，还是竞政府持有的共产房份额，叠加的竞买条件不是增加开发商的成本，而是减少利润。假设政府持有的产权份额竞报到20%，对购房者来说，相当于打8折拿到房子，满5年后可按照100%的产权出售，只是需将售房款的20%给政府。

与之前共有产权房不同，购房者购买共有产权房后，满足再次上市交易的条件后，出售的只是购房者持有的产权份额，政府持有的产权份额维持不变，也不进行交易；而这次集中供地的6幅土地未来政府持有的产权额，不仅可以随同购房持有的产权份额交易，而且还可以获得相应比例的溢价。

不过，上述接近北京市规自委人士认为，五年内不得交易且产权不完整，已经限制了大部分投机炒房客，主要满足刚需客群的自住需求。

该人士表示，第一批次挂出这么多宗地实属不易。“近年来北京能达到五通一平的净地很稀缺，征地、拆迁越来越困难，尤其是位置较好的地方已经拆完了，剩下的多是难啃的‘骨头’，每年一级开发的进度很慢。”

优质地块的供应面临多重考量和博弈。接近规自委人士介绍，树村地块从2000年初就开始做土地整理，但由于地块位置好，拆迁协商等工作较为复杂，再加上海淀地价颇高，起拍价定得太低，可能导致房企一哄而上，溢价率太高；或部分房企围标、串标，导致国有资产流失等等。博弈多轮的树村地块，将在此次集中供地中确定最终竞得者。

竞政府持有产权部分对于开发商无疑是一个艰难的选择，政府持有产权份额比例越高，购房者购房成本越低，意味着未来市场去化相对越好；但政府持有产权比例越高，也意味着开发商拿到的回款越少。

房企既要考虑如何拿到地，也要确保算得过账，更重要的是如何寻找平衡点。

算细账

北京首批集中供地自细则公布已过去半个月，多家房企投拓人员向经济观察报表示，投拓做的应对措施与往常无异，主要是勘地、作可研报告、作强排方案、算账等。但由于细则中仍有不明晰的地方，投资决策部门必须提前作好多版方案。

算账的一个难题是，目前30宗地的最高限价和预售备案价并未公布。地块竞拍到第一个熔断价，开始转入竞公租房面积或共有产权份额；或是到了第二个熔断价，转入竞报高标准建设方案。这两个“熔断价”尤其重要。

在未知熔断价的情况下，林然只能测算不同溢价率熔断后的竞拍方案。林然表示，北京一般默认土地溢价率不超过50%，因为超过50%后的地块都要上报更高层级部门作报告。但2020年下半年以来，部分地块出现调整，比如溢价20%-30%后便开始竞自持或竞公租房，让拍地现场的开发商们猝不及防。

不提前公布最高限价，并非此次集中供地才出现的新举措。林然介绍，从2017年推出“限房价、竞地价”政策开始，一般需要等到拍地当天，拍卖师在第三方公证人监督下，拆开一个写有该地块的信封，才会得知地块的最高限价。而在场竞买人只有举牌到触及该限价，拍卖师才会当场宣布。

上述接近北京规自委人士透露，主要目的是防止开发商们提前商量和谐拿地，每次都只报价到略低于这一价格线。

一位top20房企的华北区域投拓总监肖全对竞拍细则提出了疑惑。

一是共有产权房源上市，肖全预判，新共有产权房意味着降低客户购房成本，而且项目位置核心，预计会比较畅销，他担心销售是可能会摇号选房。2017年北京首推限竞房时，就是否需要摇号犹豫了半年时间，导致开发商开盘时间延迟。

这一次，张肖全希望在规则下“打明牌”——既不违背稳地价、平抑房价的目的，开发商也能看菜吃饭，把账算清楚。

二是人才公租房条件，此次集中供地要求公租房建设标准和商品房一致，政府按照8000元-12000元不等的标准回购。是否有具体的建设标准？如何确定公租房源？

三是税费，竞配的公租房属于划拨用地，政府回购的部分价款和对应的公租房、共有产权房成本是否需要计算土增税和所得税？由于这是双集中政策衍生出的新事物，目前还没有明确的税务解读。

“这些细枝末节虽小，但影响开发成本，都要提前算好账。”肖全说。

竞拍策略

林然所在的央企已准备500亿元参站北京首批集中宅地竞拍，计划报名20个地块，其中大部分需要联合拿地。

而肖全所在公司2020年销售额在2500亿元左右，拿地资金较为充裕。其透露，区域公司已向集团申请资金，除了房山、怀柔等相对偏远的地块不会报名，预计报名地块在25个左右。

北京首批宅地保证金总额约207亿元，不需要像上海等城市在竞买前冻结监管资金。因此，林然、肖全均认为，报名覆盖全部地块难度不大，把地抢到手才是本事。

不同于苏州、南京等地取房企报价取中位数通过摇号确定竞得人。在北京，开发商不仅具备支付地价的资金实力，还要应对公租房、政府持有产权等方面对成本变量。

此外，北京30宗地有27宗设置了投报高标准商品住宅建设方案环节。出让文件写明，投报内容主要包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、城市设计、建筑单体设计、交通流线设计、景观与公共环境设计等。

“拍地现场可能会变成方案大比拼。”肖全说，现在还没有哪家房企能放话：“我备好了资金，某块地志在必得。”因为到了高标准商品住宅建设方案环节，需要专家评估，有客观和主观变量双向影响。

不确定性驱使肖全及团队做更多的准备措施，“因为不知道触发高标准建设方案环节的拐点设置得有多高，以防万一，我们给核心地块都准备了高标准方案。”

另一家top20房企人士表示，与部分房企拿地资金必须由集团调配不同，其所在公司一般用区域公司的自有资金去拿地。

该top20房企人士透露，他们在北京只有2块未开发的土地，有进一步增加土储的需求。“不能等到卖完手上的货再去获地。”目前，其所在的公司主要关注城区6宗地，但已经做好了一无所获的打算。

其进一步表示，他们的策略是主攻少量的优质地块，拍地前积极寻找合作伙伴。如果抢地过程中激烈，不排除未来与拿到地的房企进行合作，近年，他所在公司合作参与了多个项目的开发。

（应受访者要求，肖全、林然为化名）

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