易宪容:三四线房地产严重过剩,农民进城购买住房概率越来越小

原标题：城市土地市场严重分化将是一种常态

稿源 | 易宪容个人博客

编辑 | 郑青春

有报道说，4月27日，上海、佛山、长沙等多个城市举行土地出让活动。根据最终出让结果，土地溢价率最高达到36.4%，最低只有3%。或一些城市住宅用地成交溢价率居高不下，另外一些城市则持续底价成交，甚至出现流拍现象。

中国指数研究院数据显示，4月20日至26日，全国受监测的40大中城市推地总量环比减少36%，七个城市无土地推出；同时，青岛、南京等城市土地供应力度较大。成交方面，40城市整体出让金增加30%，其中住宅用地出让金环比增加35%，西安、青岛等城市土地成交体量较为明显。东南沿海经济发达的城市土地市场成交活跃，但是对于中西部多数城市来说，土地市场成交规模不大，价格也低。

可以看到，即使暴发新冠病毒疫情，而且这种新冠病毒疫情还在全球蔓延与恶化，但是中国的许多城市政府复工复产的第一要务就是如何让房地产市场恢复到之前的一个新水平，让房地产市场又成为经济增长的主要支柱。

所以，中国新冠病毒疫情刚缓和，地方政府要推出的放松管制的调控政策，即近100个城市要取消以往各种房地产市场行政性限购政策（我几年前就指出，政府为何对房价疯狂不采用经济杠杆，而是把各种行政性房地产调控政策用到极致，就在于这些行政性的调控政策随时都可以取消）。

尽管这些城市取消的行政性房地产调控政策，多数城市都在中央政府“只住不炒”市场定位压力下“一日游”，但是地方政府肯定不会放弃推动当地房地产市场发展。

因为，中央货币政策的宽松，各种政府债券及企业债券大量发行，金融市场流动性泛滥，国内的企业及家庭都能够轻易低成本地获得银行信贷资金，许多资金肯定会流向房地产市场。监管者无论如何规范与限制，永远不会比企业与个人有能力让这些资金流入房地产市场。这也就是全球新冠病毒疫情还在恶化之际，中国的地方政府要极力推动房地产市场来保证GDP的增长的关键所在。

比如第一季度全国银行贷款就达到7万多亿元，比2009年前三个季度的信贷总量还要多。那么企业从银行获得这样多的信贷资金，在当前订单萎缩，出口严重下降，居民消费减少的情况下，企业获得的这些资金会用来增加新投资吗？估计是不一定的。因为在当前的环境下，如果投资下去产品没有销路及没有市场，那么可能是血本无归。

2009年时，许多中小企业获得优惠的资金进入房地产市场就大谋其利。那时我到广州上课，有企业家就告诉我，他用银行信贷资金购买一二套住房的利润，比其投资主营业务一年的收益还要多，所获得的优惠信贷资金岂能不千方百计地进入房地产市场？国内不少上市公司从股市上募集到的资金都用于购买大量的住房，银行信贷资金更是容易流入房地产市场。对于这种情况，地方政府了如指掌。这就是地方政府为何又要启动当地的房地产市场关键所在。

但是，就目前的情况来看，城镇居民的住房拥有率达到96%以上；对于三四线城市来说，城市居民的住房拥有率肯定高于这个比例。对于绝大多数三四线以下城市房地产市场的需求，在不暴发新冠病毒疫情之前，就出现了严重的过剩。新冠病毒疫情暴发后，全球经济衰退肯定会让这些城市的房地产市场过剩雪上加霜。但是房地产市场暴利并不会让地方政府停止推出大量的土地（其他绝大多数城市的土地供给是无限的，要多少有多少），房地产开发商同样有意愿利用金融市场杠杆加大房地产投资。

最近，有一个报道，就山西有一个三线城市，由于这两年的房价由4000多元上涨8000多元，价格上涨了一倍，所以，房地产开发及住房投资者都涌入这个市场，投资者希望购买之后让别人来接手，大谋其利，但实际上投资者购买的是一些五证不全房地产投机项目，两年后还是只有规划图纸，不见房地产开发商开工。也就是说，购买住房投资者只要预期有暴利，任何风险都会置之脑后而涌入市场。正是有这些疯狂，地方政府就会借此推出更多的土地，而不管住房市场是否供过于求。

我去年到了国内不少三四线城市，其房地产市场都在火爆，据我估计这也是地方政府真正遇到房地产市场发展大好时机。不少城市不仅向周边快速扩张，更在于都规划有一个比老城大好几倍甚至十倍以上的新城。这些城市要多大就有多大，土地要多少有多少。但是疫情暴发，地方政府是不愿意中断这个城市房地产发展时机的。

但从实际的住房需求来看，城市居民的需求是十分有限的，除非让大量的农民进城市民化来购买。但是，在目前这种高房价下，这种就业情况下，要希望大量的农民进城购买住房概率越来越小。不少国内三四线房地产市场发展已经走到阶段性发展的尽头。房地产市场发展是这样，土地市场会越来越分化。这种土地市场的分化今后将会成为一种常态。（作者授权搜狐智库发布）

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