多地严控楼市,13城被“敲打”!深圳再响“惊雷”!

2021年以来，中国持续传出严控楼市的信号。自1月下旬，中国住房和城乡建设部赴深圳、上海调研，三个月内，住建部已调研督导或约谈了13个城市。

4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人。倪虹指出，城市政府要紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

在此之前，倪虹分别在今年1月和2月份前往深圳、上海、北京调研督导房地产调控工作。3月初，他又带队赴杭州、无锡调研督导。3月下旬，倪虹带队赴成都和西安调研督导；3月25日，住建部再派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作。

梳理今年以来的住建部在各地的调研督导，中国楼市调控出现一些新特征。

其一，中国官方对房地产调控的态度更加严厉。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，与前几个月去各地“督导”不同，本次住建部“约谈”了5个城市。而且此次倪虹采用的两个“切实”(切实提高政治站位、切实扛起城市主体责任)的表述，也体现出中央对楼市调控的态度更加严厉。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也指出，住建部此次约谈的5个城市中，广州、合肥、东莞前期均已出台过调控收紧政策。如：合肥近日出台八条楼市新政，从学位制、深化住房限购到市区热点楼盘“摇号+限售”政策等8个方面升级调控。

许小乐说，约谈这5个城市表明中央压实城市责任，不仅要求地方政府及时出台政策，更强调地方政策的落地性和实效性。

陈文静也认为，近期虽然广州、东莞和合肥出台了政策，但整体政策力度偏弱，短期效果并不明显，接下来各城市的调控政策或将继续加码。

其二，住建部的监测、督导成为“调控指挥棒”。

观察发现，住建部调研督导前后，各地基本都有收紧楼市政策的动作。业内人士指出，在各地因城施策的同时，住建部的监测督导成为“调控指挥棒”，这也是今年房地产市场调控的新特征。

今年以来，不到3个月时间，住建部已实地调研、督导或者约谈了13个城市。住建部“敲打”“提醒”的范围也从一线向二线乃至三四线城市扩大。这样的形式在过去的房地产市场调控中是十分罕见的。京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的核心城市、中心城市周边的热点城市以及中西部省会城市等均在重点监测的名单上。

其三，人口、土地、住房、教育等的联动或成后续楼市政策发力点。

倪虹此番明确指出，要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。

陈文静表示，土地与住房的联动，一方面体现在供求关系上，重点城市土地供应量将继续加大；另一方面体现在地价与房价的联动上，土地端限价将成为更多城市的选择。

在人口落户、义务教育等方面，陈文静认为，落户后的房产交易限制比如：人才购房限售、新落户限购等、学区政策限制等，均有望继续推进。二手房交易管理中，深圳二手小区成交参考价的发布可能为各城市提供了“范本”。

值得注意的是，在住建部约谈五城市负责人的同天，深圳住建局等七部门联合发布通告称，将对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理。“深房理”涉嫌教唆炒房人造假、非法集资、骗取经营贷购房等。“房住不炒”的信号更加强烈。

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这是深圳楼市史上力度最大的查处行动。《通告》发布后，“深房理”火速解散多个群聊。

《通告》指出，关于举报反映的“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假骗取购房资格、以合资入股等名义涉嫌非法集资、提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房等行为，深圳七部门已开展联合调查，调查处理结果将第一时间向社会公布。

在曝光的102份材料中，最常见的炒房模式就是代持，即A(借名人)出资金，是房产的实际所有人，但却没有名额，借B(出名人)的名额，合作买房。

长期关注房产合同纠纷的安徽华人律师事务所律师钱勇表示，对于代持合同是否合法，在实务中其实是有所摇摆的。

早年，不少判例中，代持合同是具有一种法律效用的，不过，近年来，随着“房住不炒”理念的提出，在实务中已认定代持合同是不合法的，“因为代持买房实际上是在助力炒房”。

正是由于代持合同是不合法的，这就产生了一系列问题。

钱勇说，首先，借名人是没有权利要求确认房屋所有权的，只能要求出名人协助办理过户手续，基于的其实是债权的过户义务；

其次，一旦房子被拍卖，借名人可以请求分割房屋折价款，而出名人也有权要求部分补偿；

最后，也是风险最高的一项，一旦出名人涉及其他法律纠纷，被法院查封财产，那么，代持的房产也会被查封。

所以，出名人和实际出资的借名之间是一种非常不正常的关系，出资人极有可能拿不回“自己”的房子。

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟首席律师张茂荣认为，关于借名买房（不含保障房）的合同效力问题，包括最高人民法院在内，过往无论是理论还是司法实践层面，均已形成比较统一观点，即合法有效，借名人有权要求过户，不能要求确权，此次最高法院认定借名买房合同因规避国家限购政策，违背公序良俗而无效实属司法观点的重大转折性变化，因发生在国家最高审判机关，对全国法院具有指导意义！

他表示，委托代持风险越来越大，未来发生代持争议，法院非常有可能一律认定代持协议无效，甚至不再判决支持借名人的过户请求！

多年来，“深房理”通过钻调控政策漏洞以获取巨额财富，干扰房地产市场正常运行。在此次七部门联手调查之前，深圳住建局便已经针对一系列漏洞进行严堵。

此前，深圳购房门槛较低，个人只需要深圳户口即可买房。若以家庭名义购买商品房，只要求一人有购房名额，且可登记在无购房资格方名下。不少炒房客借助政策漏洞，与有购房资格者假结婚，从而获取房产登记资格。

随后，低门槛、假结婚买房等漏洞相继被堵。

2020年7月15日，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台，明确表示深户须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

1月19日，深圳市住建局发布《关于明确〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉若干问题的函》，明确表示，居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

针对制造虚假流水、个税清单用以购房等行为，深圳发出“禁买令”。

1月23日，深圳住房建设局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，对于违反规定的购房人或者相关责任人，停止在深圳市购买、承租保障性住房和人才住房资格3年，停止使用深圳市“购房意向登记系统”以及合同网签系统3年。

3月，深圳各大银行开展一场经营贷整顿风暴，已责令发生相关问题的银行立查立改，提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

针对哄抬房价、控盘等行为，深圳打出二手房限价的王牌。2月18日，深圳二手房价格参考机制出台，深圳住建局将定期发布深圳市3595个二手住房成交参考价格。此后，银行、房产中介公司、金融贷款公司均相继跟进，以二手房参考价作为交易的重要评估标准。

一系列政策后，深圳房价明显降温。深圳房地产中介协会数据显示，3月深圳二手房网签量共计4869套（含自助网签），同比下滑23.6%。

在新政影响下，深圳3月的二手房网签量没能守住5000套关口，“小阳春”行情不再。3月深圳二手住宅网签量占比首次跌破8成，是深房中协有二手房网签数据统计记录以来的最低值。

4月8日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，深圳楼市调控必须一二手房联动，否则没有效果。二手房指导价发布实施，解决了这个问题。

深圳楼市问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题。只要杠杆控制住，深圳楼市必然降温。近期，深圳二手房成交周期拉长，降价房源数超过了涨价房源数，调控效果显著。

来源：文君言整理自中国新闻网、时代周报

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