楼市调查 | 摘牌的深圳宝荷工地 恒大介入京基巨无霸旧改谜团

观点地产网 “背后高山如靠椅，低山相拥如双臂，前后左右三大水浴，三条主干道，是风水极佳的宝地。”提起宝荷，一位业主的字里行间无不透露着赞美之情。

宝荷是位于深圳市龙岗区南部的一个片区，地处沙荷路和宝荷路的交接一带。严格来说，宝荷并不是一个管辖区域，实际为宝龙街道管辖下的南约片区，因地铁设站而被附近业主称区。

但对于很多不了解南约宝荷的深圳市民，对其的第一印象似乎很难联想到“宝地”。

地图上查看，宝荷片区距离福田中心区约有35公里，离相对较近的罗湖中心区也有24公里。观点地产新媒体从福田前往宝荷时，因地铁尚未完全覆盖，单程尚需要2小时左右。

实际上，宝荷一直被业内称为“房价低洼地”。据了解，今年6月底，靠近片区的深惠城际大鹏支线将全线开工，设有宝荷站的地铁14号线也将2022年通车，实现30分钟抵达福田。同时，享有“东部科创总部基地”的宝龙科技城也正在投建。由此，交通规划及产业配套等各方面的利好，使得南约片区价值逐渐被期待。

地铁一响黄金万两。按理说“已上车”的业主理应高枕无忧，坐等开发商交房。但最近，宝荷一个本应热火朝天施工的46万㎡体量商业项目，却让业主们“担心不已”。

原本挂着“京基”字样的项目工地，摘牌了。

与此同时，过去四个月与京基交集甚密的恒大，悄然介入项目、接手施工工作的传言甚嚣尘上。

京基摘牌之谜

宝荷早已成为众多房企争相抢夺旧改的片区，不仅包括京基、中海、金地、卓弘等本地房企，还包括仁恒、碧桂园等在内的外地房企都早已入驻。目前，宝荷片区已开发上市的楼盘有10余个，新房均价约3-6万元/㎡。其中，最近一批入市的中海项目也已售罄。

此刻，在中海项目的推介广告上，“京基商业中心在建中”的字眼格外引人注目。这一商业项目名为“京基御景荟都”，本是深圳市南约百纳商业用地项目。

京基御景荟都原为深圳市南约股份公司的集体用地，位于深圳市龙岗宝龙与南约片区结合处，由市政道路南宝路、积谷田路、宝荷路、宝清路围合而成，前身为当地的一个建材市场。后来京基集团与南约股份合作开发项目，双方拥有一定的利益分成。

在原有规划中，京基御景荟都地块总面积10.15万㎡，总计容建面46.65万㎡，容积率为5.47。其中商业7.33万㎡，办公23.38万㎡，酒店1.1万㎡，商务公寓12.78万㎡，人才公寓1.33万㎡，公共配套7210㎡。另外，规划中商业地块与地铁14号线站点直接相连。

据一张网传图片显示，京基宝荷项目于2020年4月30日举行开工仪式。当时接近该项目的人士称：“开工的是公寓和写字楼，商业还没开始。”

而观点地产新媒体于近日走访项目现场时发现，工地门牌已无“京基”字样。但京基项目工程概况牌仍然存在，显示为“建设单位深圳市百纳投资有限公司，开工日期2020年8月16日，合同日期2021年6月1日。”

工商信息显示，深圳市百纳投资有限公司为深圳京基集团的关联公司。

得知京基工地摘牌后，一些关心宝荷商业的相关人士纷纷表示对项目进展的担忧，不乏些许对开发商行为的不解及猜测。

“本来京基在这块地打造的是龙岗版的KKONE，参考福田车公庙的KKONE定位，也是商业体，”一位宝荷业主向观点地产新媒体表示，“还是不相信京基要撤，一路之隔的炳坑村住宅旧改，还是他们做的。”

另一位业主科生在2013年购置仁恒项目时，中介就推介宝荷片区将规划京基商业体，但一直都未建成。直到近日听说京基摘牌，他向观点地产新媒体表示：“就因为这里有个京基商业体，也吸引了很多买房的业主，周边项目在网上很多都是以‘地铁’、‘京基商业’为卖点。”

业主们“执迷”京基商业不无道理。京基百纳在深圳目前运营7个购物中心，根据原有规划，47万㎡的宝荷商业综合体也规划10万㎡商业体量，建成后将成为龙岗首个地铁上盖且体量排前的商业区。

对于配套相对落后的宝荷，上述地标级商业综合体的落成被视作提升区域价值及生活品质的标志。因此京基一旦撤场，对业主及意向购房者来说也是一种不小的冲击。

近一个月以来，业主们曾试图向片区中介求证“京基撤场”消息。而多名中介表示没有接到准确消息，并且仍以“京基商业”为卖点推介附近楼盘，多以回迁指标房为主。

“大部分购房者看中的还是地铁，这块地是商业性质不会变，不管是哪个开发商开发都会配套商业。”中介如此表示。

恒大介入传闻

就在该项目工地进展踌躇之时，观点地产新媒体在人民网(603000,股吧)领导留言板频道发现，有网友向深圳市龙岗区政府发问：“请问龙岗宝荷京基47万商业综合体规划依旧吗？还是京基商业吗？听说卖给恒大了，请证实下？”但目前还未得到回应。

一时间，京基宝荷项目即将转让恒大的消息迅速发酵。京基方面人士接受观点地产新媒体咨询时予以否认，并表示未听闻过宝荷项目转让的消息。

但一位旧改研究人员透露，早在一个月前，就已经听到市场传言京基转让的传闻，但具体情况外界难以知悉。

走访现场时，多名接近该项目的人士向观点地产新媒体表示，“恒大的人早在年前就来了，现在施工的主体就是恒大。”

据最近流出的一份《京基御景荟都招标文件》显示，工程发包单位为恒大地产集团（深圳）有限公司，工程名称为京基御景荟都人防工程，项目包含两个地块，编号分别为2018-63D-0006、2018-62D-0012，共11个防护单元。

上述两个地块分别对应京基御景荟都1栋、2栋。根据深圳住建局过往披露信息，京基御景荟都1栋、2栋的地桩基础工程、主体工程于2020年11月27日已获得施工许可证，建设单位当时仍为深圳市南约股份合作公司、深圳市百纳投资有限公司。

于此同时，该片区多名业主表示，已从相关知情人士处确认恒大即将接手开发，基本沿用京基原有设计，目前已经开挖，不久将会官宣。

从观点地产新媒体走访的情况看，恒大介入京基宝荷项目一事或许并非空穴来风。至于是京基将项目转让予恒大，抑或两家房企合作开发，目前尚未有定论。

而观之二者以往交集，或许这份“情意”早有渊源。

去年12月，恒大物业在港交所上市，京基集团出资2.36亿港元成为基石投资者之一，占前者发售股份的约1.59%。今年1月，京基集团全资子公司成宇控股又以50亿港元参与了恒大汽车的股份认购。

不难看出，京基与恒大的关系十分密切。仅就京基宝荷商业项目而言，该项目于今年1月7日获得工程规划许可证，恒大也几乎于此时同步介入。

业内人士猜测，恒大接手该项目或许还与其中所包含的公寓用地有关。深圳去年底出台了“停止商务公寓审批”政策，鼓励转为可售型人才住房，而该项目恰恰有不少商业公寓。

该人士继续表示：“恒大现在引进了深圳国资，恒大地产有一名深圳国资的监事，而且还是人才安居公司的，这块地会拿出一部分房源给人才安居集团也不一定。”

也有不少人更看重项目的推进：“不管谁来，反正希望这个商业能做好就行，早点入场施工，效率能快点。”

最新动态显示，京基宝荷商业项目已于近日重新施工，这或许会稍微平缓业主们不安的情绪。但关于京基为何将马上到手的“金子”拱手让人一事的讨论，始终未曾停止。

转让意何？

作为深圳起家的房企，京基在过往多年发展中积累了相当一批旧改项目。观点地产新媒体不完全统计，京基目前公布的项目储备就包括木棉湾旧改、水贝村旧改、长源村旧改、沙一村旧改、上下屋及田心旧村片区旧改、珠光村旧改、蔡屋围城市更新统筹片区、南约旧改等。

京基御景荟都（宝荷项目）是京基南约旧改的一部分，实际上南约炳坑村旧改占地面积达15.38㎡，建筑面积则达102.53万㎡，物业类型涵盖商业、住宅、办公。市场消息称，京基南约旧改目前大部分已拆迁，计划至年底全部完成征迁工作。

考虑到旧改需要经过立项审批、规划审批、主体确认、用地出让、开发建设等多个环节，平均耗时5-8年，不仅项目周期较长且涉及资金巨大，因此一旦进入动工阶段，房企不会轻易转让。

观点地产新媒体了解，除前期的其他流程，早在2017年11月30日，京基宝荷项目获得深圳规土委龙岗管理局审批通过，目前已获得施工许可。对于这一即将“瓜熟蒂落”的旧改，房企此时无论选择撤出或出售部分股权，都不免引起外界生疑。

此前就有业内人士分析，京基虽然手握大量旧改项目，但想要逐步变现，也极大考验着这家公司的资金实力。资料显示，京基旧改相关建面规模已达到800万㎡以上，货值或达到4000亿元以上。

财务状况方面，根据阳光股份(000608,股吧)2020年5月公告披露，2016-2018年及2019年前三季度，京基集团营收分别为129.77亿元、85.19亿元、76.65亿元及56.03亿元；截止2019年9月底，该公司总资产810.79亿元，粗略计算资产负债率68.59%。

同时据深圳中原统计，2020年京基在大本营住宅总销售金额约为110.6亿元。考虑到该公司布局集中在深圳，其它区域销售贡献或相对较少。

在此情况下，京基集团还承担了一系列的财务支出，除了先后入股恒大物业、恒大汽车所耗资约52.36亿港元，新入主的A股平台阳光股份同样需要资金支援。4月7日，阳光股份总裁透露，京基持股后对公司提供了3亿元的贷款支持。

有分析指，在集中度迅速上升、头部效应明显的房地产行业，加之“三道红线”和“集中供地”等政策对土地、融资方面的收紧，让尚属于中小房企行列的京基集团的现金流相形见绌。京基与恒大关系密切，不排除有合作降风险的目的。

在旧改规模方面，截止去年底恒大在大湾区已布局78个旧改项目，其中深圳占55个。深圳中原披露，去年恒大在深圳主要网签项目为恒大城、恒大锦苑，全年新房住宅成交额约81.1亿元，低于京基同期水平，它仍需要通过转化旧改获得更多的货值补充。

就京基宝荷项目而言，参照附近楼盘售价估算，原项目中御景荟都包含的两栋商务公寓可售货值约为52亿元，除此之外包含写字楼、商业街商铺等在内项目合计收益约为一二百亿元。

由此看来，不管是出于恒大的项目投资，还是出于京基此前的股权认筹交换，对于该项目，恒大意欲接手或与之合作都存在相当的运作空间。

另一方面，也可以看出，在土地日益稀缺的当今，旧改虽成为开发商争相抢夺的领域，但在实施过程中存在的获取、开发、资金等方面诸多挑战，往往让一家房企难以独自消化。因此，进而催化而生的利益互补、共享收益的合作模式，则成为开发商获利的必然趋势。

日前，大批的泥头工程车已重新停满宝荷商业的工地现场，塔吊也已启动，工人们的数量也比往日多了不少。

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