住房拥有率超96%，人均超40平米，买房逻辑变了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-28 16:30

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　这几天，大家都在讨论央行发布的城镇居民家庭资产。

　　结论其实是可预期的，只不过当大家看到具体数据的时候，还是有相当多的感慨：

　　"又被平均了"、 "为什么大家还在抢房子"、"为什么房价还不跌"……

　　先来看央行这份"2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查"中的跟房子有关的几个关键数据：

　　1、房贷占家庭总负债的75.9%。

　　2、房产占家庭总资产比重为59.1%，美国仅为30.6%。房产占家庭实物资产占比近7成。

　　3、城镇居民家庭住房拥有率为96%，有一套房的占比58.4%，有两套房的占比31%，有三套及以上的占比10.5%。

　　4、户均拥有1.5套，人均住房面积超过40平米。该项指标也远远领先于美国。

　　以房住不炒的思维来判断，中国的住房已经完全够了。

　　但我们同时看到，在深圳，在上海，在杭州等地，依然需要摇号，即便在北京远郊区的顺义，近期的一个共有产权房项目，一共1000多套房，也有超过3650个家庭申请摇号。

　　在深圳，据财联社的报道，为了遏制楼市过热，深圳住建局将于本周严查各中介门店，并就房间热传的"二手房指导价"开展研究，此举可谓直指一大批炒房客的"七寸"。

　　而在其他城市，比如江苏淮安热传的外地人不限购政策被辟谣，湖北荆州的三条"公积金贷款提额，契税优惠，降首付比例"均隔日被撤回。今年以来，撤回相关政策的城市还有驻马店、包机、海宁等城市。

　　这种不同城市截然相反的政策，正好能回答大家对央行城镇居民家庭资产调查报告中的疑问。

　　户均住房1.5套，人均住房超过40平米，并不意味着住房真的就够了。

　　这里面最大的原因是房子供应和需求是背离的。如果把住房供应细分为一二三四线城市，你会发现，一二线城市远远不及三四线城市。根据恒大研究院首席经济学家任泽平团队的研究成果，截至2018年底，一二线户均住房均不及1套，而三四线户均住房超过了1.1套。

　　在部分热点城市，比如深圳户均住房更是远低于平均水平。

　　俗话说，人要往高处走，这个高处，当然指的是个人事业，跟房子没太大关系，但符合大家预期的城市也就那么几个，主要集中在珠三角和长三角。但问题是，所有的城市都依赖房地产，依赖土地，即便是那些收缩型城市，房地产仍然在扩张。

　　这也给了我们以信号，房地产市场在继续分化中，那些中小城市的房子，即便房价不跌，也依然是跑输平均水平的。这还仅仅是估值的差距，如果要进入流通环节，真正到了要把房子换成钱的时候，差距会更明显，人都走了，房子卖给谁呢？

　　人均住房面积越高，户均住房套数越高，买房越得慎重。

　　所以你看到，相当多的城市突破"三限"的意愿十分强烈。无人问津，只能自己来。

　　未来10年，是他们最后的机会。

　　2019年，中国的城镇化率是60.6%，每年差不多增加1个百分点，未来10-15年要把城镇化率提高至70%以上，这些人会以何种方式进城，去往哪里，最关键。

　　这里压力最大的当然是小城市，能否留住未来2亿进城人口，决定了他们的未来。

　　对于大中城市来说，压力也不小，人越来越多，大家都想买房子，怎么办？

　　一方面，置换土地建设指标，把更多的耕地指标交易出去，换来建设用地指标，拓展供应潜力，但难以一蹴而就。

　　另一方面，开展大规模的老旧小区改造，让更多的老破小焕发"第二春"，那些曾经无人愿意买的老破小入市，带来了更多的二手房供应，进而稳住房地产。

　　房价有没有可能下跌？

　　不涨就是跌，现在依然适用。

　　住宅的背后是土地，土地决定了城市的收入，土地价格难跌，住宅价格也不大会跌。但能涨得有价值城市不太多。在领涨的城市中，唐山、中山、佛山、南通、嘉兴等城市，这里的唐山是最尴尬的，领涨的结果就是迅速透支未来的购买力。

　　特别是疫情让人们越来越意识到，并不是所有的房子都值得买(300785,股吧)，那些避险购房需求都集中在个别城市。这方面数据最能说明问题，根据价值线的统计，一季度深圳、杭州、佛山和苏州的的本外币存款总量增幅分别达到了17%、17%，15%、13%，领先其他城市。

　　本轮宽松之后，只有个别城市房地产获得利好，这与2015年那一轮完全不同。由于没有大规模棚改和货币化安置，资金流向完全代表了人们对城市的信心。

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（责任编辑：董云龙）