香河楼盘单价8000多还送车位，“膝斩”的环京楼市何去何从？

随着清明节的到来，两条消息引爆了北京及其周边楼市。

一个是，统计刚过去的3月，北京二手住宅网络签名22172套，2017年3.17政策出台后，近4年来最高！交易量比2018年3月增加98.74%，比2019年3月增加38.14%，比2020年3月增加182.52%。从最新的70个城市房价来看，北京整体房价略有上涨，北京新房和二手房分别上涨0.7%、1.2%。

另外一个是，环京楼市惨遭膝斩，香河富力新城单价8000多元还送车位，与四年前的高点25000元相比，跌幅达65%！而且香河的跌幅并非环京最大，永清的跌幅72%居首位。

一半是海水，一半是火焰，反映了楼市自住和投资的严重分化。

北京二手房的主力基本都是自住和改善需求，特别是换房需求，一买一卖带动两套成交量。因此，二手房交易量稳步上升。

前一篇文章《北京二手房回暖，谁在买房？》中写道：决策层反复提出房住不炒定位，房价基本保持平稳运行。目前买卖双方的心态都很平静，对于卖一买一的连环单都能平稳进行，同时银行贷款也提速让交易更加有序，往往由于房价大涨大跌，特别是连环单出现退单的情况，几乎没有出现。正因为现在房价稳定，给了买卖双方稳定的心态，所以对买卖双方都能冷静应对。

包括上个月我以所有权和使用权分离方案出售的西城区长椿街地铁口的一居室，业主也有换房的需求，卖一套再买一套，完全不是为了房价上涨下跌，而是因为房价稳定才敢稳定换房。

在北京换房需求带动刚性需求稳定房价的同时，北京房地产市场正好相反。北京几乎都是投机性购房，只需要很少。北京买家买房的唯一目的是预计涨价后卖出，导致房价大幅上涨和下跌。

而且香河富力新城推出了8000多套特价房，也是开发商迫于资金压力，只能拿出低于二手房的价格来吸引买家。但这一价格必然会引发其他开发商的连锁跟踪，而对于投机需求，基本上都是追涨杀跌，特别是二手房业主会不计成本地带来恐慌。

香河房价走势基本代表了环京房地产市场的缩影。所以，8000单价的香河算不算底部啊。或是，还会继续下跌啊。

投机者追涨杀跌带来的恐慌是无法预测部，就像股市中的银行股一样，股价远低于国际标准，但还是有很多人卖。所以我在别人的恐慌中买了一家建设银行，不仅可以享受每年5%的分红，还可以在股价波动中带来低买高卖的好处。每年5%的分红是保证安全的护身符。

投资市场的逻辑是上涨时看势头，下跌时看质量。其中势头是追加者对未来成长性的期待勇气。质量是红利带来的安全边界。

对楼市而言，安全边际是租金回报，即股票市场中的分红。

股票5%的红利超过中大银行资产管理平均4%的收益，类似于小银行的资产管理收益。因此，购买红利5%的银行股票，投资逻辑是存款银行不购买银行股票，银行股票最近在股市大幅度召回时反而逆势上涨。例如，建设银行4个月前我以6.3元购买，现在是7.16元。

环京楼市暴跌的根本原因是租金很低，甚至租不出去。众所周知，房价是人口流入的预期价值，租金是人口流入的真实价值。当真实价值低于预期价值时，暴跌是不可避免的。

这时，环京房价哪里是底，当问是否是底时，此时基本上忽略了成长，而只看质，这个质就是租金回报。

一套两居室在香河的年净租金平均为15000元，相应5%的房价为30万元。而且超过300,000的部分属于增长溢价。按照所有权和使用权分离的原则，质量是使用权，增长是所有权。

北京石景山区西山峻景两室共售价300万元，其中70年的所有权价格为150万元，70年的使用权价格为150万元，相应的150万元的使用权价值为质，而150万元的所有权价值为增长溢价。确切地说，增长溢价占总房价的一半。

香河R&F新城房价8000多元，对应两居室总价70万到80万，其中70年使用权价值30万，对应60万总价。所以不是真底，但也接近底。

对于炒房的人来说，可以在二手房里找到不到60万的，因为会急着卖，因为投机买房最不缺的就是恐慌性卖。

对刚刚需要自住的人来说，最怕房价继续下跌，此时可购买70年使用权，30万可购买两居室70年使用权，还可获得房产房本，与所有权房本一样，均在房产登记中心办理。

没有，昨天富力新城爆出8000元特价房后，0元置业群中出现了一套香河总价30万元的房子，不需要购房资格的七十年使用权两居室，引发了刚需购房者的热情。

我们来看看这套房:

单价不足3800元，出售北三县北京景山学校分校两居室学区住房70年。

廊坊市香河县京哈高速香河东出口500米大爱城项目，距北京国贸50公里，70年住宅立项，21层10层，建筑面积79㎡，户型：两室一厅一卫一厨双卧朝南，两梯四户，目前毛坯状态，目前市场参考销售价格超过70万元。

仅30万元，业主出售70年居住权，单价不足3800元。

大爱城是环京地区唯一拥有国家名校(入学)、三级医院(封顶)、养老中心(开业)的住宅项目。

以上房产只需30万总价，即可获得70年居住权，获得70年不动产居住权房本。该小区为北京景山学校香河分校学区，开学三年。

住宅区建设了大爱书院5万平方米的养老中心，内部设施豪华，已经接受了数百名北京老人养老。今年正式进入北京养老对接中心，北京西城区老北京市养老特别补助金。

住宅区有10万平方米的三级医院，现在项目关闭，明年10月试营业。这家医院以老年医疗为中心。

以上两个房间，购房者不需要购房资格，不需要定居和当地社会保险。居住权人可以与所有权人签订70年居住权设立合同租赁，在香河县房地产登记中心登记70年居住权。居住权人持有中华人民共和国房地产居住权登记证。

此后，还有多套环京房产愿意出售70年使用权，欢迎关注。

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