上海买房,购房者必须要认清的现状,要选对区域!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：沪叔，你好，我手上有资金，但是在上海已经没有购房资格了，而且现在上海的房子也买不到了，请问老师在哪里上海周边买比较好呢？

沪叔：你好，上海新一轮调控增大了在上海购房的难度，也推动着上海购房者向周边环沪地区转移，昆山花桥的楼市逐渐升温，房价出现一波涨势。昆山花桥作为环沪区域，优势在于地铁11号线的跨城连通，再加上本身板块地理位置优越，距离上海非常近，不仅能享受上海发展的福利，而且也能吸引众多企业流入，产业十分发达。除此之外，昆山还有众多轨道交通规划，城际铁路、地铁、有轨电车以及城际公交线路规划，规划落地后将极大增强昆山的通达性，拓宽城市发展骨架，作为连接苏州与上海的纽带，享受到苏州与上海双重赋能，花桥的发展潜力值得期待。环沪市场是上海购房者的第二手准备，昆山花桥楼市热度会逐渐上涨，失去了上海购房资格可以抓住机会，在花桥实现买房置业与资产的保值增值。

2.提问：沪叔，你好，之前说太仓是个潜力城市，如果现在投资买房的话还能买太仓市的房子吗？

沪叔：你好，太仓是江苏省苏州县级市，距离上海较近，受上海发展红利，太仓产业经济发展势头不弱，发达的制造业对楼市价值也具有一定支撑。但是城市各板块间分化较大，浏河镇与上海宝山区距离最近，板块最早承接上海溢价，但目前房价上涨逐渐变得乏力，非太仓建设重点区域，周边配套不足，相对来说投资属性较强。科教新城、娄江新城板块区域房价也涨势明显，周边综合配套与规划较好，但单价与花桥板块几乎追平，相比较而言性价比稍显不足，已经无法被称作“洼地”。虽然太仓板块有嘉闵线建设利好，但轨交线路建成时间过长成本较大，而目前板块楼市预期已经较高，因此太仓虽有不错的发展潜力，但2W+的均价与周边环沪区域相比也不算低，太仓“洼地”优势已不复存在。

3.提问：沪叔，你好，我要买房，希望能选择板块涨幅大而且上涨快的房子，想请教老师该如何挑选？

沪叔：你好，选择房产时要关注其交通、配套以及产业。首先是交通方面，如果楼盘有地铁规划，到后期地铁施工以及开通，都会给楼盘带来一定的溢价，除地铁外，公交站、有轨电车等也可以为楼盘带来交通利好，房价上涨较快。其次是周边配套，主要包括教育配套与商业配套，若楼盘有学区规划或商圈规划，等学区成绩出来与商业综合体建成之后，楼盘价格也会上涨。最后是产业，如果板块产业发展升级，也会给板块价值带来较大的溢价空间。以上这些条件都是从规划到逐渐落实，从未开发到开发成熟，规划落地后就可以给区块带来较大的升值价值，因此我们要关注政府规划，规划涉及到的区域上涨潜力较大。另外一点需要关注的是供求关系，如果板块内发展较好，有人口流入，需求量增加，房价也会有较高涨幅，但板块发展也依赖于产业、交通与配套的发展，因此如果想要买到房价上涨快的板块，就要重点关注板块各项规划及落实情况。

4.提问：沪叔，关于买房贷款我有几个问题：

1.现在买房贷款是不是要尽量多贷少付？

2.那是等额本金好还是等额本息的好呢？

3.就是我听说抵押贷很便宜，我能不能把贷款换成抵押贷？

沪叔：你好，许多人投资时都会选择贷款，并不是因为资金不足，而是贷款投资可以尽可能多加杠杆，让投资消耗的成本更少，相对来说获取更多资产。首先，资金具有时间价值，即今天的钱更值钱。因此我们要尽量把“今天的钱”换成资产，如房产等可以增值的资产。其次，在还款时，还款模式的等额本息优于等额本金，因为等额本息可以消耗更少的成本。除此之外，我们购买资产时，要求资产回报值比成本高，这样才是有价值的投资。但是也不要求资产回报率能达到最高值，因为利润越高风险越大，要在保证风险能够承担的情况下，获取足够高的利润回报。如果是没有投资经验，建议尽量少贷贷款，因为不会投资就无法获得高额资产回报率，多贷款只会徒增利率。贷款时，除了关注贷款利率以外还要注意贷款时限，时间够长才能达到贷款利益最大化，因此建议不要把首次按揭贷款换成抵押货，因为抵押货虽然利率较低，但是周期过短，成本消耗风险较大。

以上内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。

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