上海买房,购房者必须要认清的现状,要选对区域!

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号,粉丝提问

1.提问:沪叔,你好,我手上有资金,但是在上海已经没有购房资格了,而且现在上海的房子也买不到了,请问老师在哪里上海周边买比较好呢?

沪叔:你好,上海新一轮调控增大了在上海购房的难度,也推动着上海购房者向周边环沪地区转移,昆山花桥的楼市逐渐升温,房价出现一波涨势。昆山花桥作为环沪区域,优势在于地铁11号线的跨城连通,再加上本身板块地理位置优越,距离上海非常近,不仅能享受上海发展的福利,而且也能吸引众多企业流入,产业十分发达。除此之外,昆山还有众多轨道交通规划,城际铁路、地铁、有轨电车以及城际公交线路规划,规划落地后将极大增强昆山的通达性,拓宽城市发展骨架,作为连接苏州与上海的纽带,享受到苏州与上海双重赋能,花桥的发展潜力值得期待。环沪市场是上海购房者的第二手准备,昆山花桥楼市热度会逐渐上涨,失去了上海购房资格可以抓住机会,在花桥实现买房置业与资产的保值增值。

2.提问:沪叔,你好,之前说太仓是个潜力城市,如果现在投资买房的话还能买太仓市的房子吗?

沪叔:你好,太仓是江苏省苏州县级市,距离上海较近,受上海发展红利,太仓产业经济发展势头不弱,发达的制造业对楼市价值也具有一定支撑。但是城市各板块间分化较大,浏河镇与上海宝山区距离最近,板块最早承接上海溢价,但目前房价上涨逐渐变得乏力,非太仓建设重点区域,周边配套不足,相对来说投资属性较强。科教新城、娄江新城板块区域房价也涨势明显,周边综合配套与规划较好,但单价与花桥板块几乎追平,相比较而言性价比稍显不足,已经无法被称作“洼地”。虽然太仓板块有嘉闵线建设利好,但轨交线路建成时间过长成本较大,而目前板块楼市预期已经较高,因此太仓虽有不错的发展潜力,但2W+的均价与周边环沪区域相比也不算低,太仓“洼地”优势已不复存在。

3.提问:沪叔,你好,我要买房,希望能选择板块涨幅大而且上涨快的房子,想请教老师该如何挑选?

沪叔:你好,选择房产时要关注其交通、配套以及产业。首先是交通方面,如果楼盘有地铁规划,到后期地铁施工以及开通,都会给楼盘带来一定的溢价,除地铁外,公交站、有轨电车等也可以为楼盘带来交通利好,房价上涨较快。其次是周边配套,主要包括教育配套与商业配套,若楼盘有学区规划或商圈规划,等学区成绩出来与商业综合体建成之后,楼盘价格也会上涨。最后是产业,如果板块产业发展升级,也会给板块价值带来较大的溢价空间。以上这些条件都是从规划到逐渐落实,从未开发到开发成熟,规划落地后就可以给区块带来较大的升值价值,因此我们要关注政府规划,规划涉及到的区域上涨潜力较大。另外一点需要关注的是供求关系,如果板块内发展较好,有人口流入,需求量增加,房价也会有较高涨幅,但板块发展也依赖于产业、交通与配套的发展,因此如果想要买到房价上涨快的板块,就要重点关注板块各项规划及落实情况。

4.提问:沪叔,关于买房贷款我有几个问题:

1.现在买房贷款是不是要尽量多贷少付?

2.那是等额本金好还是等额本息的好呢?

3.就是我听说抵押贷很便宜,我能不能把贷款换成抵押贷?

沪叔:你好,许多人投资时都会选择贷款,并不是因为资金不足,而是贷款投资可以尽可能多加杠杆,让投资消耗的成本更少,相对来说获取更多资产。首先,资金具有时间价值,即今天的钱更值钱。因此我们要尽量把“今天的钱”换成资产,如房产等可以增值的资产。其次,在还款时,还款模式的等额本息优于等额本金,因为等额本息可以消耗更少的成本。除此之外,我们购买资产时,要求资产回报值比成本高,这样才是有价值的投资。但是也不要求资产回报率能达到最高值,因为利润越高风险越大,要在保证风险能够承担的情况下,获取足够高的利润回报。如果是没有投资经验,建议尽量少贷贷款,因为不会投资就无法获得高额资产回报率,多贷款只会徒增利率。贷款时,除了关注贷款利率以外还要注意贷款时限,时间够长才能达到贷款利益最大化,因此建议不要把首次按揭贷款换成抵押货,因为抵押货虽然利率较低,但是周期过短,成本消耗风险较大。

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沪叔深耕房产投资多年,擅长购房技巧及经验,希望能够在你买房路上提供部分中性的建议,甚至为你制定最适合的购房方案,比别人快一步实现财富自由。

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