六年“毒丸计划”遭反噬，信达“地王项目”难消化

  六年前狂揽八宗地王的信达地产，终还是被“地王”反噬。

  3月26日，信达地产发布2020年业绩报显示，公司2020年1-12月实现营业收入258.64亿元，同比增长32.78%，归属上市公司股东的净利润为15.02亿元，同比下降35.13%。公司所属的房地产开发行业已披露年报个股的平均营业收入增长率为18.72%，平均净利润增长率为-24.26%。

  与此同时，曾参与其多个地王项目合作的泰禾集团，3月31日发布公告称：终止三个六年前与信达地产合作的地王项目。

  值得关注的是，尽管业绩多年来表现平平，规模也一直在百强房企之外，但信达地产却拿到了足以让同规模房企艳羡的低利率融资。

  3月30日，据上交所消息，信达地产股份有限公司(600657.SH,以下简称“信达地产”）2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)于2021年3月31日起在上交所上市。

  消息显示，本期债券计划发行41.44亿元，实际发行30.3亿元，债券分为两个品种。品种一实际发行规模20.20亿元，票面利率为4.50%，发行期限为5年期；品种二实际发行规模10.10亿元，票面利率为4.70%，发行期限为5年期。

  这一融资利率在当下融资环境中是怎样的存在？

  根据克而瑞最新数据显示，2021年前3月的房企新增债券类融资成本为5.76%，其中境外债券融资成本6.73%，境内债券融资成本4.40%。

  “今年融资环境持续收紧，导致融资量也有所下滑，中小房企融资总量融资量下降最为明显。从融资成本上来看，不同规模房企境内外融资成本分化也日趋严重，像一些央企如中海、越秀等融资利率不到3%，一些中型房企尤其是TOP30-TOP50这类有规模诉求的企业融资成本一般在5%~8%,一些小房企融资成本甚至高达14%。”北京企业融资担保公司总经理魏峰在接受中国房地产报记者采访时表示。

  信达地产为何能够拿到如此低成本资金？

  “信达地产融资成本在同规模中一直处于较低水平，甚至比一些TOP30以内的规模房企融资成本更低，这多少与其母公司背景有关。”北京一国资房企财务总监徐敏说。

  背靠大树，却规模成困

  据企查查显示，信达地产背靠的母公司为中国信达。

  1999年，东方、信达、华融、长城四大AMC在国务院借鉴国际经验的基础上相继成立，并规定存续期为10年，分别负责收购、管理、处置相对应的中国银行、中国建设银行和国家开发银行、中国工商银行、中国农业银行所剥离的不良资产。随着中国经济飞速发展，四大AMC的历史使命完成，相继转型成为集银行、信托、证券、保险、租赁等各类金融牌照于一身的金融控股集团。

  信达地产扮演的便是中国信达对接商业的平台。2008 年 12 月 29日，中国信达资产管理公司全资子公司信达投资有限公司，将其持有的全国11家房地产开发企业的全部股权以及资产注入北大青鸟，经过重组完成借壳上市，成为中国信达旗下唯一地产平台。2009 年 4 月，北大青鸟正式更名为信达地产股份有限公司。值得注意的是，当初注入信达地产的资产并非不良资产，而是原本属于建设银行下属的三产企业，在2002年左右被行政划归中国信达子公司。

  借壳上市后的两年里，信达地产主营业务虽由软件开发转变为地产开发，但在整体营收上并未有明显起色。资料显示，2008年~2015年，其营收一直徘徊在50亿元左右，其业绩的转折点出现在2016年，突增至115.71亿元。

  按照时间线梳理，这一年正是其高歌猛进，频繁拿下“地王”的时间。2015年至2017年间，信达地产以440亿元总价拿下“八宗地王”，分别位于上海、广州、深圳、杭州、合肥等多个热点城市。

  2017年11月，其曾以43.34亿元拿下的合肥“总价地王”包河S1706号地块，最高楼面价18749.91元/平方米，溢价率高达223.27%；2016年6月，再次以58亿元竞得上海顾村“地王”项目，溢价率高达303%。

  但地王入囊并未给信达地产带来明显的规模增速。

  财报显示，2017年至2020年，其营业总收入分别为152.16亿元、187.54亿元、194.78亿元、258.64亿元，增速分别为31.5%、23.2%、3.8%、32.78%。与此同时，同期归母净利润增速却在下滑，分别为6.48亿元、14.43亿元、19.46亿元、11.96亿元。其中，拿地王最凶猛的2017年，营收152.16亿元，归母净利润却仅为6.48亿元。2020年甚至出现38.55%的同比下滑。

  频繁拿地王的后遗症在2017年后逐渐凸显。财报显示，其负债总额在2016年之后急速攀升，2015年信达地产总负债为434.39亿元，2016年至2018年，分别上升至558.07亿元、618.86亿元、806.09亿元,2019年至2020年才有所下降，分别为758.45亿元、700.68亿元。

  值得注意的是，进入2021年，信达地产发债规模明显增加。据记者统计，一季度以来，共有30家上市地产企业发行了债券，合计64只，发行规模682.13亿元。其中，信达地产发行规模最大，今年以来已发行了5只债券，募资67亿元，募资利率分别为4.5%、4.57%、4.4%、4.7%、4.5%。

  泰禾终止合作，难以消化的地王

  信达地产为何在2015年突然激进，频拿地王？

  “2015年，中央经济工作会议正式提出‘促进房地产业兼并重组’，可能是为了避免在重组过程中被吞掉，信达地产才不得不疯狂拿地王做大规模。”天津一家已完成混改的国资企业副总经理判断。

  但亚布力智库专家陈旻认为：“这其实是一个‘毒丸计划’。中国信达的不良资产中，很大一部分是房地产项目，通过信达地产来操作地王，不仅获取项目投资收益，更以此冲高土地价格，拉高所在区域储备资产的市场估值。”

  但从后续这些地王入市情况来看，并不理想。如上海顾村“地王”项目的两块地，在2017年和2018年先后开工，但直到2020年第三季度，该项目仍处于在建状态，并未产生任何销售业绩。

  2015年其以72.99亿元的价格,拍得的上海杨浦区新江湾城地块，经历2年多才拿到第一张预售证，但开盘价不如预期，以地价来看，只能算保本微利。

  2015年底,拿下深圳坪山单价地王，入市销售也并不理想，资料显示，该项目2018年开盘，总可销售面积约11.47万平方米，但截至2020年12月31日，累计销售仅5.9万平方米。

  巧合的是，这三个地王项目中都引入了泰禾合作开发，

  3月30日晚间，泰禾集团（000732.SZ）发布公告宣布，上海新江湾项目、深圳坪山项目和上海顾村项目三个项目与信达方面终止合作。泰禾集团方面给出的理由是：因房地产行业政策调控持续深入和市场环境的不断变化,导致合作项目的运营状况不达预期,公司需承担部分损失,本次终止合作预计产生亏损4.21亿元。

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