南昌绿地国际博览城二期博鸿物业:不交钱不让进小区

南昌绿地国际博览城二期博鸿业主向记者反映：嘉诚新悦物业公司直接在群里通知4月1日开始收取停车费，没有购买车位和月租缴费的业主不能进小区。记者去现场调查发现三处疑问。

一、绿地国际博览城二期博鸿小区停车场在消费者的购房合同中属于共有区域。

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业可以收取适当的物业管理费，但是不可以收取土地使用费。

在小区内的公共用地上 收取停车费这样做是不合法的，如果真的想要维护小区秩序根据《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营时，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。收取的费用也应该用在小区绿化或者维修上，不能归个人所有。

二、该停车场属于人防车位，属于国有，这签署的购房合同是否存在疑义？

根据《物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”因此可知，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

那此人防车位是否算入到购房业主的公摊面积中？这里还需进一步找到相关部门核实和开发商了解情况。

三、业主和开发商签订了人防车位使用权转让协议，是否有效？是否属于变相买卖？

业主提供协议

目前江西省的要求是只租不卖。根据省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（赣人防发[2012]5号）规定:任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。

律师答疑：“租满5年后免费续约”实质上是变相买卖，赣人防发[2012]5号规定：任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。问题中所提“人防车位租赁合同中租期为5年，然后免费续约至70年”实质是一种变相买卖防空地下室的行为，不符合相关规定。

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