财面儿·年报洞见｜万科郁亮：行业进入管理红利元年 得能力者得未来

3月31日，万科召开2020年年度业绩会。万科集团董事会主席郁亮、集团董事、总裁兼首席执行官祝九胜、集团董事、执行副总裁兼首席运营官王海武、集团执行副总裁、财务负责人韩慧华、董事会秘书朱旭出席业绩会，并答记者问。

年报显示，2020年企业房地产业务实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，销售面积4667.5万平方米，同比增长13.5%，其中住宅贡献业绩占比88.2%。截至报告期末，万科合并报表范围内有4918.6万平方米已售未竣工结算，合同金额约6981.5亿元。

2020年，企业开发项目新开工面积约3960.4万平方米，同比下降6.6%，完成年初计划的135.6%；开发项目实现竣工面积约3381.7万平方米，同比增长12.4%，完成年初计划的 101.9%。

盈利方面，企业实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%；房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点；每股基本盈利3.62元，同比增长4.5%；全面摊薄的净资产收益率为18.5%， 较2019年减少2.2个百分点。

债务方面，截至报告期末，企业有息负债为2585.3亿元，占总资产的13.87%。从期限看，以中长期负债为主，一年以上有息负债占比67.9%。从融资来源看，以银行借款和债券为主，占比分别为52.7%和21.9%，其他借款占比25.4%，境内境外负债较前一年度保持相对平稳比例，境内负债占74.4%， 境外负债占25.6%。从利润类型看，固定利率占39.43%，浮动利率负债占60.7%。截至报告期末，企业持有货币资金1952.3亿元，为一年内到期的有息负债的2.4倍，净负债率仅18.1%，已连续20年净负债率低于40%，剔除预收账款后的资产负债率为70.4％，略超“三道红线”规定的该指标，管理层在业绩会上表示企业有信心于今年内实现指标全部转绿。

土地储备方面，2020年万科共获取168个新项目，新增权益规划建筑面积2058.8万平方米，权益地价总额约1381.5亿元，新增项目平均地价为6710元／平方米，新获取项目权益投资金额重点城市群占比达86.6%。截至报告期末，企业在建项目总建筑面积约10787.6万平方米，权益建筑面积约6380.8万平方米。规划中项目总建筑面积约5050.8万平方米，权益建筑面积约3127.4万平方米。

物业服务方面，2020年，万科物业更名为万物云，向空间科技服务商转变，布局社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务等业务板块。年报显示，2020年万物云实现全口径收入182.04亿元，同比增长27.36%，过去5年复合增速为34%，年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。

商企服务方面，万物云旗下“万物梁行”于149个城市累计服务超过1700个项目，累计开业的商业面积989.8万平方米。2020年新增拓展超过200个项目，其中包括50个饱和收入超1000万元的重大项目，2020年全口径收入实现约182亿元。

租赁住宅方面，截至报告期末，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”布局33个城市，合计开业规模达14.24万间，整体出租率超过95%；贡献全年营收25.4亿元，同比增长72.33%。

物流仓储方面，经过5年发展，旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商，2020年管理项目实现营收18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%，于44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米。

对于“三道红线”和“双集中”政策，郁亮表示政策的出台，标志着行业进入了明确的管理红利时代。 在管理红利时代，行业最明显的变化是房子要回归居住属性，房地产要回归实业属性，他强调这是非常明确且清晰的趋势。回归实业属性意味着行业的回报水平要逐渐向社会的平均水平靠拢，并且房地产行业会从开发为主转到开发经营为主。他谈到，房子是个耐用消费品，而开发业务越来越像制造业，万科的经营业务诸如长租公寓 、酒店、办公、商业等本质上都是内容的经营，这些则越来越像服务业。企业不能再像过去那样通过囤积原材料赚土地升值的钱，并且回归实业属性也意味着行业不能再依靠加杠杆赚金融杠杆的钱，未来竞争会更加全面和激烈。

对于行业的出路，他坦言，企业未来应该脚踏实地向制造业学习，去挣制造、创造与服务的钱。今年行业步入管理红利元年，大家都感叹挣钱不容易了，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了。他表示，如果以家电行业作为参照。在10多年前，中国家电行业已经来到类似今天房地产行业所遇到的管理红利时代，当时中国每个家庭基本普及了三大件，家电市场已经到了接近饱和的天花板，但是经过这么多年残酷的竞争与行业的洗牌，可以看到现在活下来的企业，比如美的、格力、海尔，都凭借好产品、好服务和良好的经营管理能力赢得了市场，为股东创造了良好回报。以美的为例，美的正是在家电行业的管理红利时代确立了产品领先、效率驱动全球经营的战略变革方向，通过数字化变革、渠道变革和“T＋3”的柔性生产模式，大幅提升效率，无论是产品和盈利都有了明显提升。家电行业的案例也告诉我们，即使行业来到存量竞争的时代，优秀的企业仍然可以通过自身努力去实现高质量发展，管理红利时代是大有可为的。万科常说客户是我们的衣食父母，我们真心实意地照顾好衣食父母，建立市场竞争优势，一样还是可以活下去，并且能活得好、活得久。

此外，他认为管理红利的机会具体体现在两个方面。一方面是来自客户需求的变化。

他表示，在传统开发业务里，客户的偏好已经发生转变，尤其是这次疫情导致人们在家的时间增多，外出的距离变短，远距离社交需求减弱。万科进行的调查发现，随着居家时间变多，客户对家庭空间的需求产生很大变化。有90%的客户有了在家视频远程办公的需求，需要有相关的空间安排和布置。有74%的客户有在家健身的需求，有90%的客户愿意为了他的生活兴趣，希望把生活与兴趣的空间切割开，并愿意为之买单。因此，如何实行家居场景的复合化，使得功能更加精致、精细，成为室内空间方面的新痛点。

此外，人们对于房子不再只关心它里面的功能，而开始关心小区外一公里的整个配套。有58%的客户认为社区一公里的配套成为基本需求。因此，以前开发商只是关注红线内的部分，而现在则需要关注红线外一公里的社区基本配套。有83%的客户希望他所在的社区内有健身步道和运动设施，甚至有58%的人认为社区商业的重要性对其的吸引力已经超过了对于户型南北通透的需求。因此，未来的客户所需要的不只是一套房子，而是一种可以通过步行触达、体验感丰富、既能解决基本需求，又能满足各种社交生活工作需求的产物。这对行业来说是一个全新的挑战，也是一个全新的赛道。企业必须聚焦既有开发社区，并不断强化商业、办公、教育等多场景的综合能力，不仅要把房子建出来，更要经营好。

第二方面则来源于城市的发展。随着中国城市化进入第二发展阶段，建设世界级的都市圈将成为中国下一轮增长的核心驱动力。

郁亮坦言，像tod、城市更新、大型复杂项目等都将成为未来城市的必备元素。以tod为例，在进入城市圈和城市带的发展模式以后，城市内部的联系和城市之间的联系是通过轨道来连接的，以轨道＋物业的tod模式有着非常大的机会。但是tod对于设计、建造资源整合的能力要求是比较高的。

此外，随着城市发展越来越成熟，怎么让历史文化街区、老旧街区重新焕发活力和生机成为越来越迫切的问题。过去我们通常是把它推倒重来，而今天我们更加尊重历史风貌，保留历史的记忆，实现有机更新。而有机更新的难点不在于设计、保护和建造方面的能力，而是如何把这些老的建筑变成活化的内容。

此外，由于中国的工业化水平领先于中国的城市化水平，因此中国很多城市在城区功能方面还存在不少短板，现在很多城市也都在补齐这样的短板。比如深圳就在大力加强这样的补短板工作。万科过去几年间也参与了为深圳建学校、建医疗机构、建文体设施的机会。郁亮表示，中国城市的发展规划从过去的功能规划已经逐步转向生产、生活、生态“三生融合”的规划发展，这也是万科研究未来城市理想单元时发现的世界城市发展未来趋势。在整个未来城市往“三生融合”的发展过程中，同样会给企业带来更多机会。

郁亮介绍，万科很早就明确表示，我们是跟客户同步发展、跟城市同步发展。最近几年，企业们又强调了开发和经营业务并重，从目前来看方向选对了，企业也在部分的业务方面建立了相关的竞争优势。总体上，沿着客户需求与城市发展这两条主线，行业仍有大量机会。

但是他也强调，跟过去不一样的是，机会不再唾手可得，能否抓住这些机会，取决于企业有没有能力去解决客户的痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。虽然我们不能再赚大钱和快钱，但还是可以靠自己的努力，去挣暗钱、长钱和老实钱，房地产行业仍然有很大的生命力。万科相信，得能力者得未来。

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