王晓松“迎风”，新城“破浪”

  “浪是看的到的，但风是看不到的，唯有不断提升自身能力，找准方向才能迎风而上。”新城控股（601155.SH）董事长王晓松在业绩会上还是一如既往的沉稳。

  经历过风浪，新城控股在过去这一年走得很稳健，目标也更明确了。2020年实现合同销售金额2510亿元，销售面积2349万平方米。

  相比前几年，新城谨慎了许多。2021年，新城将自己的销售目标定在了2600亿元，增幅不大。管理层在业绩会上对这样的销售目标做出了这样的解释：新城更看重行稳而致远，在扩大规模的同时，追求高质量的发展。

  “只有不断夯实内功，提升综合能力，才能扬帆远航。”正如王晓松所言。

  自B股转A股上市以来，新城控股做到了0股权融资，6年现金分红累计近146亿元，2020年现金分红再创历史新高，预计分红46.33亿元，股利支付率30.37%。

  截至3月29日，新城控股收于46.04元/股，相比于22.8元/股的上市发行价，涨幅达101.9%。

  住宅+商业双驱动

  2020年新城控股实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%，归母净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%。截至报告期末，总资产达5377.53亿元，同比增长16.37%。

  以“双轮驱动”作为企业发展动力的房企并不少见，但如新城一样，能够做到齐同发展，并且都很出色的并不多，新城是其中一家。2020年，新城控股董事长王晓松提出从“增量”到“提质”的转变，也意味着新城控股“住宅+商业”双轮驱动模式进入成熟期。

  在商业运营上，吾悦广场是核心所在。截止2020年底，新城的在管商业项目达到了百座。期内，新城控股超额完成年初制定的全年新开业30座吾悦广场的目标，商业运营总收入增长至57.21亿元，出租率达99.5%。其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，同比上涨超过30%。

  值得注意的是，新城控股商业运营业务的毛利率高达70%，拉高了新城控股的整体利润率。2020年，其净利率达11.32%。

  “商管有稳定的利润，它可以抗周期，从商业模式层面来看，住宅开发和商业开发可以保证稳定的现金流来支撑。”这是新城控股双轮驱动的核心所在。

  年内，新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市。期内新增土地储备120幅，新增总建筑面积4139.41万平方米，平均楼面地价仅3031.11元/平方米，其中商业综合体项目新增2478.92万平方米。

  王晓松在业绩会上表示，将会用计划销售额的40%用于拿地。就纯住宅开发而言，新城将更加聚焦可以深耕的城市，暂停向外拓展新的城市。

  截至2020年末，新城控股的总土地储备达1.43亿平方米。从城市能级来看，一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%。

  对于商业板块，新城控股提出了更高的要求，2021年计划新开业吾悦广场30座，到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。

  经营现金流三年为正

  截至2020年底，新城控股剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，相较2019年同期下降0.78个百分点，净负债率为35.61%，持续处于行业低位。同时，经营性现金流净额为3.82亿元，经营性现金流连续三年为正。

  同时，新城控股的有息负债总额约为917亿元，整体平均融资成本6.72%，较2020年6月末下降了13个基点，其中，短期债务239.13亿元，占比约26%，较2020年6月末下降17个百分点。在手现金余额624.24亿元，现金短债比高达2.61倍。截至期末，新城控股尚有银行授信总额度1102亿元，其中公司及子公司已经使用的授信为283亿元，

  就“三条红线”而言，新城控股仅踩中一条。

  2020年11月至今，三家境外评级机构经上调了新城控股的主体评级或展望。11月2日，标普将新城发展和其子公司新城控股的评级展望从“稳定”上调至正面，同时确认维持两家公司的长期发行人信用评级为“BB”。12月4日，惠誉将新城发展的长期本外币发行人评级和其子公司新城控股的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”；2021年1月22日，穆迪上调新城发展、新城控股评级至“Ba1”，评级展望均为“稳定”。

  2020年，新城控股通过公司债、CMBS和应收账款ABS等融资渠道，共募集资金80.94亿元；完成了多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元；通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元。

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