年年治乱年年乱中介幕后利益链难断

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-30 09:50

多年以来，监管部门一直打击、整顿中介的违规行为，但总是“按下葫芦浮起瓢”，旧的问题没有得到彻底解决，新的问题又不断涌现。记者调查发现，除了中介有天然的逐利驱动外，银行放贷有指标、楼市投机有需求、监管存在难题等均是不良中介“春风吹又生”的土壤。斩断乱象背后的利益链显得尤为迫切。

银行放贷有指标

2020年以来，违规流入楼市的经营贷成为部分地区房地产市场过热的推手。在以北上广深为代表的热点城市，帮忙开公司、将个人客户包装成企业客户套取贷款用于购房，一些资金中介和房产中介提供“一条龙”服务。

“归根到底，银行的信贷经理背负放贷指标。”中原地产首席分析师张大伟说，相对于将贷款放给运营有风险的小微企业，不如贷给有购房需求的个人客户。由于监管部门严禁贷款违规流入楼市，信贷员就另寻出路，与资金中介“一拍即合”。

“对于银行信贷部门来说，一线城市房贷的安全性高，且经营贷须以房产作抵押，即使收不回贷款，通过拍卖房产也能收回本息。因此，银行在审批贷款时，往往对其用途‘睁一只眼，闭一只眼’，只要按月还款，便不追问细节。”一家股份制银行支行负责人告诉记者，无论是房产中介还是资金中介，只是充当通道功能，钱都来自银行，只需要将借贷人包装成为企业客户、再将贷款提现到个人账户即可，中介收取通道费，可谓一本万利。

针对资金中介该如何监管的问题，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，最有效的措施还是要从源头控制，避免资金从银行违规流出。他建议，监管部门应通过制度设计，让银行的业务规则和实施细则明细化，同时监管要持续化、常态化，督促银行追踪贷款资金流向，做好贷前调查、贷中审查、贷后检查，对违规放贷的信贷员要明确责任、严厉惩罚，杜绝本应支持实体经济的资金流入房地产市场。

投机炒房有需求

除了经营贷违规流入楼市外，提供落户、代缴社保、寻人结婚等服务也是房产中介的“拿手好戏”，只要炒房客有需求、肯出钱，中介就会想方设法助其一臂之力，让其突破限购、限贷政策。

近日，上海一名中介联系记者，称可以拿到金地虹悦湾、万科天空之城等热门楼盘的购房名额，不需参加摇号，但要购房人交总房价3%的中介费。记者暗访发现，不少开发商销售人员为赚取“号头费”，为购房者引荐可以为其“排忧解难”的中介人员，事成后收费。“多数楼盘我们就是博个概率。反正对我们来说没有什么损失。”该中介坦承。

但也有购房者中介费交了，却没买到房，中介费不退的现象。很多购房者对此选择“忍气吞声”。上海消保委曾发布调查数据，购房者在权益受到侵害后维权的比例仅有21.6%。

“一线城市和部分二线城市买房需求太大，套利动机太强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，如果房价持续上涨，炒房投机的需求旺盛，那么购房者就愿意花一定费用购买中介服务。

另一方面，由于购房产业链很长、涉及多个部门，民政、社保等部门之间信息不通，也容易形成违规操作的漏洞。在利益驱使下，各类违规中介像“打不死的小强”，不但顽强存活，服务还越来越“多元化”。

“政府部门各管一摊儿，只要符合自己部门的规则就可以办理，并不管整个链条下来，购房是否合规。”李宇嘉建议，各地应建立部门之间的信息沟通机制，推动信息共享，让负责楼市调控的部门能够清晰地掌握购房者在民政、社保等部门与购房资格相关的信息。

强监管仍存难题

目前房地产市场上存在的大量中介，除了有挂牌经营的中介机构，还有许多没有固定办公场所的各类中介，他们对接银行资金，并通过微信群、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来牵线搭桥开展业务。

“一条龙服务，已是热点城市中介机构的标配。房产中介和资金中介业务其实是相通的，有的中介既是房产中介又是资金中介，中介本身就是整合资源的渠道，我们有大量信息可以分享，有业务的话就整合资源一起做。”一名中介人士透露，监管部门一严打，不法中介就化整为零，暂避风头。

此外，打击手段有限也是监管部门面临的重要课题。一位基层房管部门负责人说，房产中介行业由以前的准入制改为备案制，作为行业监管部门，房管部门并没有执法手段和执法权限，一般只能通过交易过户环节的密钥进行一定程度的监管，对中介的违规行为缺乏有效的监管手段。

巨额利益面前，行业自律更显微弱。上海等地房地产经纪协会相关工作人员表示，尽管协会一直以来都在进行诚信方面的培训和宣传，但协会本身并没有执法权限，对不良中介缺乏监管能力。“中介行业早已实行诚信黑名单制度，但效果甚微。一旦进入黑名单，该中介就直接转行了，违法成本极低。中介行业流动性太强，就是吃个‘青春饭’。”严跃进说。

严跃进建议，政府部门应将中介全面纳入监管，完善信用信息系统，将违法违规的中介机构和从业人员纳入社会信用体系，形成黑名单制度。此外，各级房地产主管部门也要加大日常监督检查力度，法规“器”全，诚信“药”到，才能确保房地产市场平稳健康发展。据新华社电

（责任编辑：王治强 HF013）