富力地产2020年报发布，总负债大幅减少374亿，净负债率大幅下降69个百分点

  2020年对于中国房企可谓难关一关接一关。疫情带来多重严峻挑战，且“三道红线”实施后，挑战增大。富力年初提出“行稳致远”方针，增收与减负并行，提升发展质量。加强销售去化、降低负债规模、优化债务结构。关关难过关关过，这样的大考更淬炼了富力2020年稳健表现的成色。

  3月25日，富力发布2020年报，给出了坚实的答案。年报确认，2020年富力已确认入账的营业额及毛利分别为人民币858.9亿元及203.9亿元,实现纯利润91.5亿元。此外，公司权益销售金额约1388亿元，销售面积约1153.09万平方米，同比2019年都实现了正增长。

  也许更为重大的是，富力2020年如期实现降低负债规模、控制债务风险、壮大资本实力的成果；此外，各业务矩阵协同成长，尤其城市更新业务加速崛起、密集变现，这样的富力无疑为后疫情时代的长远发展实现了更充足的准备。

  一、克服疫情奠定正增长基调

  2020年富力克服疫情等持续冲击取得来之不易的成果。年报显示，富力2020年已确认入账的营业额及毛利分别为人民币858.9亿元及203.9亿元,实现纯利润91.5亿元。

  此外，根据此前已披露数据，2020年全年，富力权益销售金额约1388亿元，销售面积约1153.09万平方米。

  全年实现每股盈利人民币2.53元。基于稳健业绩提供的支撑，富力持续派息回馈股东，董事会建议派发末期股息每股人民币0.62元，全年股息达到每股人民币1元。

  富力降负债的同时依然保持了充沛的土储家底。富力坚持审慎的拿地策略，2020年新增权益土储可售面积386万平方米，约730亿货值，拿地平均地价3100元每平米。截至2020年底，累计权益土地储备可售面积5190万平米，约7000亿货值，足可保障未来3-5年的开发业务所需。另外，富力蓄力深厚的城市更新业务进入加速转化期，成为富力新增土地储备的又一重要渠道。

  2020年，富力继续获得“2020年中国房地产开发企业10强”，“综合实力10强”，“中国房地产上市公司综合实力10强”，“中国房地产上市公司最佳环境责任实践和最佳社会责任实践企业Top10”等荣誉，走在中国房地产业企业发展和社会责任担当的前列。

  疫情还没完全过去，但外界已看到一个愈发改善的富力。2021前两个月，富力总销售收入约204.2亿元，销售面积达约155.3万平方米，同比分别大涨124%和99%，进一步加速在2020年底已呈现的积极势头。

  二、降负债、去杠杆取得重大成果

  富力2020年在去杠杠降风险方面取得的成绩更为显著，对富力的生存发展也许具有更为重大的意义。

  外界看到，富力2020年在收、支两端，规模、结构多维度，轰轰烈烈推进了一场减少负债、优化结构、壮大实力、缓释风险的系统行动，并取得极为显著成效。

  毫无疑问，降风险的首要是要实现产品销售、加速去化。此外，富力2020年多次成功融资，通过权益性配股和引入重量级合作伙伴，充实公司现金流。

  2020年9月28日，富力全部22亿股境内未上市股份转换为境外上市股份完成，实现H股全流通，改善股份流动性；10月5日，富力完成2.57亿股新H股增发，募集资金总额25.24亿港元。

  富力同时就存量资产广开合作，增加资产流动性。11月9日，富力宣布与黑石旗下基金达成合作，以人民币63亿的作价将广州富力国际空港综合物流园内的物业的70%权益转让给黑石。

  收、支多方努力之下，2020年富力已实现经营性现金流量回正，总负债降低374.1亿元，净负债率大幅下降69个百分点。年报显示，2020年末，富力持有现金人民币399.5亿元。

  充裕资金保障之下，2020年底及2021年初，富力进行了一批债务密集兑付，继续保持成立以来无一违约记录。包括2020年12月4日完成“18富力08”39.99亿元债券回售本金及2.62亿元利息的兑付；2021年1月4日完成“18富力10”回售本金及全额利息共计约人民币75.11亿元兑付；1月6日提前完成“16富力01”公司债券本金及利息共计64.32亿元全额本息支付；1月20日，公告完成“16富力03”公司债券本金及利息共计38.52亿元兑付。短短两个月内，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付。此外，富力已通过再融资及延长近期到期债务至超过一年以改善其到期债项，包括发行为期2.5年的5亿美元优先票据及为期3.5年的3.25亿美元优先票据。

  显然，在保障业务开发资金需求的前提下，2020年富力无疑超额完成了去杠杠、控风险的任务。

  三、各业务创新经营表现各自不俗

  年初，富力明确强调，销售的重要性已成为2020年的重点。疫情冲击出现之后，富力打造智慧型企业，强化多种创新营销模式，包括地产营销数字化，数字化案场、数字化渠道、数字化客户营销、数字化推广，加强销售去化。

  从二月开始，富力启动“好房子，线上购”；接着4月，富力连续高调推出明星、老总带货模式；8月份，富力又携手汽车品牌玩起跨界营销；直至“十一”黄金周期间，富力拿出全国500亿货值，多平台联动，最终取得销售超百亿元的佳绩。这些创新营销，成为全年实现权益销售金额1388亿元成果的重要助力。年报披露，2020年富力协议销售现金回款率达78%，显著加快了去杠杆的速度。

  即便遭受疫情冲击最为直接的酒店和商业项目，富力也采取多种方法强化运营，取得明显好转。截至7月份，富力旗下酒店已实现经营净利润回正；“十一”黄金周期间，各酒店经营再接再厉，平均入住率远超去年同期，峰值入住率接近90%。

  富力各商业项目应对冲击，精细运营、体验创新，继续成为城市生活中的重要角色。2020年，富力商业瞄准数字化升级转型，完成智慧商管战略的部署落地。

  在营项目在消费体验升级上也亮点纷呈。北京富力广场感受国潮美学盛宴，成都富力广场开业十周年升级为“成都潮玩圣地”；广州富力海珠城放大潮流IP的商业虹吸力，太原富力广场4周年店庆品牌阵容升级提档，无锡富力星光里打造集餐饮美食、休闲娱乐、品质配套为一体的“漫生活”主题风情街区。

  年报披露，富力集团运营中的酒店已达到91家，总建筑面积399万平方米，总房间数27,409间。另外，运营中的投资物业总建筑面积已超过260万平米。

  作为富力业务矩阵中的战略性重点，富力城市更新业务在2020年继续凸显领先优势，业务规模继续扩大，并加速向可售货值转化，成为富力业绩增长越来越大的支撑力量。

  截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米，货值超过12000亿元。按可售面积计，一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。

  2020年以来，富力城市更新板块进入收获高潮期。2020年，一二线城市及大湾区的城市更新项目转化了130万的土地储备权益可售面积。年末富力还确定了近期转化超800万平米、约人民币2600亿元的潜在可售资源的目标。2020年单盘热销破50亿的广州富颐华庭，销售超过70亿元的西安富力开远城项目等，便是近两年转化成果。

  2020下半年，富力城市更新继续在新获取重大项目上取得进展。8月19日，广州石壁村全面改造项目合作企业确定富力中选，项目总用地面积达104.8公顷，； 12月28日，成功竞得太原敦化坊2宗城改用地，宗地总面积约为169.6亩。

  目前，富力城市更新已显示两个方向的发力，其一，继续巩固在大湾区的领先优势，包括2020年在广州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等城市更新项目。另一方向，是冲出大本营广州，全国化布局，将城市更新的触角伸至山西、陕西等富力传统优势地区。

  四、疫情考验更显社会责任典范

  2020年全球遭受新冠疫情的重大冲击，艰难时刻，富力更是一马当先，充分体现一个负责任优秀企业的担当与情怀。

  疫情爆发后富力迅速行动起来。2月5日，富力集团向中国青基会捐赠了1000万元，成立“富力爱心基金”，主要用于资助定点医院采购疫情防控工作所需物资，资助全国青年志愿者开展疫情防控工作志愿服务，资助受感染医护人员家庭、有患病亲人且经济困难家庭青少年，奖励在防疫工作中突出贡献的医务工作者等。

  同时，富力还向广州市慈善会捐助了人民币1000万元，用于支持钟南山医学基金会的病毒诊断研究，广州市定点医院的医疗物资采购及病患医治，广州市慈善会统筹用于物资购买及一线医护人员慰问等工作。

  对于受影响最大的武汉地区，2020年3月22日，富力还通过多渠道筹集了价值500万元的生活物资，运抵武汉，保障武汉市民的“菜篮子”“米袋子”。

  富力商业还宣布，免除旗下八家购物中心商铺的部分租金，扶持与协助商户扛过难关。

  自1994年成立以来，富力持续关注民生，积极践行企业社会责任，其各类慈善公益捐赠累计超过人民币6亿元，遍及文教、卫生、治安、敬老、扶贫等各个领域。

  2021年1月5日，由主办的2020“大湾区慈善盛典”上，富力集团荣获广州市民政局、广州日报报业集团、广州市慈善会、广东省慈善总会、粤港澳大湾区城市慈善会联合颁发的“慈善单位捐赠榜—五星单位”、“慈善企业影响力榜”、“年度社会责任杰出贡献企业”。这些奖项正是对富力作为一家社会公民典范企业的恰当写照。

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