大疫当前,热点城市房地产市场为什么蠢蠢欲动?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-27 22:18

文 | 贾生华

自今年3月份开始，中国一些热点城市的房地产市场出现了火爆现象，受到舆论关注和政府重视。

4月22日下午，人民银行深圳市中心支行等五部门通报了房抵贷买房调查情况，称“未发现信贷资金违规进入房地产市场情况”。深圳市住建局表示，今年一季度深圳新房价格上涨1.0％，二手房上涨2.8％，房价总体平稳、略有上升。

但是，据国家统计局公布的数据显示，3月份深圳市二手房价格环比上涨1.6%，同比上涨9.7%，居于70个大中城市前列。

在全球疫情不断蔓延的大背景下，为何中国热点城市的房地产市场却“蠢蠢欲动”？这背后的原因值得我们深思，并纳入完善宏观经济救助政策和落实“房住不炒”定位的视野。

货币驱动效应

为了应对快速蔓延的全球新冠肺炎疫情带来的金融动荡和经济危机，各国政府和央行迅速采取了“非常宽松”的金融救助措施。例如，在股市连续“熔断”的危急关头，美联储把基准利率降低到零附近，并推出“无限量QE”注资金融市场。同样，欧洲和日本等主要经济体也加大了货币刺激的力度。

中国人民银行公布的一季度数据显示，3月末，广义货币(M2)余额208.09万亿元，同比增长10.1%，增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点；一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。

各国超常规、大规模的货币信贷投放，初衷是解救金融危机和实体经济，但大规模资金注入金融市场后，会造成通货膨胀和资产价格“水涨船高”的强烈预期。

面对超常规的流动性释放，企业、家庭等微观经济主体会积极寻求资产保值增值，调整和优化资产配置，房地产成为重要的资金流动方向。

风险回避效应

面对突如其来的、当代人类社会最严重的公共卫生危机，许多产业陷入危机，投资机会大幅减少，投资风险和不确定性增加，严重压抑了微观主体的消费能力和投资冲动，风险偏好大幅降低。

在中国现阶段，具有投资风险较低、保值增值功能稳定的资产十分稀缺。过去20多年房价上涨的趋势，不断强化社会各方面的房价上涨预期和投资意识。

目前，尽管存在一定的房价泡沫，但核心城市人口吸引力强，经济增长潜力大，住房供不应求，房地产价格坚挺，成为微观主体资产配置的重要方向，诱导资金不断积聚，市场活跃，投资属性显著。

而目前实施的“限购、限贷”等政策，就是对微观资金的这种自发行为的约束和限制，希望起到逆向调节的作用。但是，在流动性充足、投资机会缺乏背景下，热点城市还是容易出现房地产市场过热现象。

政策套利效应

为应对新冠肺炎疫情带来的冲击，人民银行综合运用准备金率、利率、再贷款等政策措施，引导社会融资成本持续下行，使流动性十分充足。中央部委和地方政府也纷纷出台各项帮扶措施和优惠政策，支持实体经济和中小微企业。

这些救助和支持政策十分必要，但在出台和实施过程中，可能留下一些“套利空间”。例如，利率优惠的消费贷款和经营性贷款，可能被家庭和企业用于房地产投资；商业银行发放贷款过程中为了控制风险，也希望有房产抵押，成为贷款人尽快购房的一个原因；核心城市普遍实施的新房“限价”政策，导致新房价格低于二手房价格，吸引了许多“摇号购房”套利行为；一些城市实施的“人才购房优惠政策”，也给一些人提供了购房套利的可能性。

以上分析表明，房地产市场是国民经济重要组成部分，与家庭消费、企业投资、实体经济、金融市场之间存在千丝万缕的联系。

在扩大流动性支持、救助实体经济和小微企业、鼓励和刺激消费相关政策制定和实施过程中，需要对微观经济行为进行预判、引导和监管，防止资金违规流向热点城市房地产市场，促进房地产市场平稳健康发展。

（作者系浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任）

来源：澎湃新闻

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