有抵押权的房产能设立居住权吗?

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-23 15:21

△此音频大小为5.37MB

自从去年全国人大十三届三次会议正式通过《民法典》对居住权单独立法后，中国房地产正式进入到两权分立新格局。也就是一套住宅可以有两个房本，一个是所有权房本，另一个是居住权房本。两个房本互相独立互相依存互相制约，促进了房地产市场平稳健康发展。

在两权分立的同时，还有一个抵押权，所以更确切说，三权分立更真实。抵押权的本身只是所有权的附属权利，抵押权又叫做优先受偿权，就是卖房时抵押权人必须同意并且可以优先获得收益的权利。

一旦居住权跟所有权对抗，那么如何应对，是不是抵押权就无法实现了呐。其实，法律已经写清楚了，让这种担忧彻底解除。

我们来看看民法典中规定的的居住权法，是如何规定登记细节的。

以上海自然资源和规划局网站刚刚发布了《上海市不动产登记技术规定》的通知（沪规划资源规〔2021〕1号）。

上海不动产登记新政

很显然，居住权房本是由不动产登记事务中心办理，跟所有权房本是同一个窗口办理。唯一的区别就是一个写的是居住权，一个写的是所有权。

带抵押权如何登记居住权

来看看居住权登记的具体条例：

第1.4条不动产登记簿有抵押权记载的房地产申请居住权登记的特特殊规定在 2021 年 1 月 1 日前已设立抵押权的房地产，抵押期间，申请居住权登记的，申请人还需提交抵押权人同意的书面材料。

很清楚了，带抵押权的房产，办理居住权登记的时候必须征得抵押权人的同意，也就是说，抵押权人可以否决居住权来保护自己的抵押权的安全。

实际操作中，如果抵押权人和居住权人是一体的，那么就完全可以同意设立居住权，这个时候对应抵押权人和居住权人是同一个人，就能更大力度的对抗所有权人。

实际意义就是，如果所有权人向债权人借钱，以前债权人只有抵押权，没有使用权。违约后债权人拍卖房产是受制于使用权人跟所有权人，让抵押权人很难实现自己的权益。

现在，债权人可以不仅仅拿着抵押权，还可以拿着居住权，这时拍卖房产时，抵押权人就拥有房产的使用权，对自己就非常有利。即使法院执行阶段出现长时间停顿，也让债权人可以自住或者出租房产获得收益。

相信，这个法律条文发布后，所有的房产抵押贷款都会让抵押权跟居住权二合一了。

最近有很多粉丝朋友问我们：为什么没有及时看到推文？因为微信改了推送规则，没有“点赞”或“在看”，没有把我们“星标”，都有可能出现这种状况。加“星标”，不迷路！看完文章顺手点“点赞”或“在看”，就可以每天及时获得最新房地产政策解读，提前预见房地产最新政策。当然，也可以直接加我的的讨论群，发表你的观点，同时看到更多人的观点。

每一篇观点都是我们的汗水换来的原创作品，如果你觉得本文说出了你的心里话，欢迎转发。

如果你对中国房地产投资感兴趣，欢迎参加我们的辩论探讨。

扫描二维码加入0元置业八十二群。或者添加微信kkkkhhhh992拉你入群。

0元置业八十二群