周政的大悦城时代与他的遗憾

  重组第三年，大悦城控股（000031.SZ）换帅。

  3月15日，大悦城控股发布公告，因控股股东中粮集团工作调任，公司董事长周政已提交辞职申请，不再担任大悦城控股任何职务。

  两天后的3月17日，大悦城地产新任掌舵者尘埃落定，中粮糖业原董事长由伟接替周政担任大悦城地产董事长，几天前由伟已经辞去中粮糖业董事长职务，并获提名为大悦城控股非独立董事候选人。3月19日，大悦城控股接管人也有了眉目，当天中粮集团内部下发人事任命文件显示，集团董事、总裁、党组副书记栾日成，在原有分工安排基础上分管地产板块业务及大悦城控股。

  进入中粮集团28年，掌舵地产板块十年，大悦城控股“周政时代”已然落幕。人事任免公告中，“恪尽职守、勤勉尽责”是董事会给予周政的任职评价。若以2020年呈现的重组后“首亏”业绩来看，周政此次谢幕难免抱有遗憾。

  千亿目标冲刺之年，两位新任管理者从粮食、纺织板块转战地产，是否能带领大悦城兑现昔日业绩？

  老牌商业地产平台“危机”待解

  “大悦城此次人事变动原因可能与业绩未达标有关。昔日大悦城与中粮地产合并由周政主导，并设定好合并之后3年业绩目标。现在各项指标已无法完成，负债率等财务指标也相对恶化，2020年业绩预亏，核心管理层压力显而易见。”IPG中国区首席经济学家柏文喜向中国房地产报记者表示。

  2007年西单大悦城开业，这座拥有世界跨度最长飞天梯的新型主题式购物中心，享有“北京第一个真正的主题购物中心”之称，充当了中粮在商业板块破局者。后续过程中，这一商业旗舰品牌相继在上海、天津、西安等陆续落地，成为年轻人热衷的潮流购物地。

  迄今为止，大悦城仍是一批年轻人爱逛的购物中心，却也是股民怨声载道的股票之一。

  目前公司旗下两只地产股票价格低于每股净资产，大悦城控股表现为每股4元上下，较重组前腰斩近一半；大悦城地产则以每股0.5港元飘荡在港交所门口。

  2019年业绩发布会上，周政表示股价有时候跟业绩并不匹配，尤其是重组后公司价值被低估。“公司的资本市场团队正积极推进市值管理，建议投资者赶紧投入持有。”

  两年过去，在投资者问答平台上，大悦城股价仍是热门问题，曾有投资者提出，“几年前，周政董事长曾说中粮地产是中粮集团最赚钱的3家企业之一，如今重组成大悦城后，由集团旗下A股上市公司市值第一跌到最后一名，股价创近7年新低。请问管理层是否提出应对方案、稳定股价举措？”

  业绩是大悦城控股面前最显眼的问题。根据大悦城发布的2020年业绩预告，公司呈重组后首亏，相比2019年20.49亿元盈利，2020年公司预计亏损约3.5亿元至4.5亿元；基本每股收益亏损约 0.08元/股—0.10元/股。

  净利润亏损源于多个方面。根据大悦城控股说明：其一，受新冠疫情不利影响，2020年大悦城及祥云小镇等购物中心租金收入减少、酒店入住率降低，全年持有型运营收入预计同比减少约9.6亿元；其二，年度结算项目中低毛利项目占比提高，销售毛利率较去年的38%下降10个百分点；其三，各类资产计提减值准备约13亿元。

  回溯2019年，出售资产撑起了重组后第一年业绩，包括出售旗下上海长风大悦城、西安曲江大悦城的股权等；2020年类似非经常性收益则大幅减少。业绩预告显示，2019年因发生处置子公司股权、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益约 14.57亿元；到2020年，公司非经常性收益同比下降约90%。

  融资新规中的“三道红线”大悦城也未能幸免，截至2020年6月底，公司剔除预收款后资产负债率73.57%，净负债率105%，踩中红线两条。

  按照周政表态的“3年千亿”目标，2020年节点须达成900亿元全口径销售额；事实上全年完成882亿元销售业绩还是差了一部分。2017年大悦城品牌10周年发布会上，周政还曾作出2020年布局30个商业项目的愿景，目前尚有距离。

  对比过去十年地产行业跑马圈地，主推“销售+持有”双轮驱动的大悦城未能赶上同行扩张速度。

  有业界人士透露：“在大悦城管理层计划中，销售型和持有型资产目标比例是8:2，但2020年上半年这一比例仍为7:3。”

  以规模论英雄的年代，住宅销售往往能提供高利润支持。同为央企的华润置地2020年实现总签约金额约2850亿元，位列房企前十强，大悦城却在50名之外。

  一贯奉行精细运营的大悦城，在持有型物业上也进展较慢。过去13年来大悦城共计开业商业体18个，同类竞品中，华润购物中心已达42个，新城吾悦广场超过100座。

  过去一年中，大悦城控股引入太平人寿、工银瑞信等参与投资混改，另出售上海前滩的两宗办公物业回笼资金20亿元，可惜全年财务指标仍不够乐观。

  周政10年

  一手主导大悦城控股重组，将昔日销售规模不到百亿的中粮地产带到近900亿元门槛，是周政在地产板块的鲜明印迹。

  早年中粮集团旗下划分A股上市公司中粮地产、港股上市公司大悦城地产两大地产平台，“多生孩子好打架”，出现同类商业地产竞品的事彼此间常有。

  历经两年停牌，中粮地产最终在2019年将大悦城地产“装入”，更名大悦城控股，自此成为中粮集团旗下唯一地产投资和管理平台。

  从2011年宁高宁时代首次提出地产板块重组算起，这场整合酝酿了8年，历任中粮集团3代掌门人更迭，全程参与并主导的周政将其诠释为一次“巨大的价值创造”，2019年业绩会上，他表示“重组完成后很激动，也很有信心”。

  大悦城控股对中粮的意义不言而喻，2018年，大悦城地产持有资产总值988.6亿元，营业收入81.3亿元，持有北京西单大悦城、上海静安大悦城等13个投资物业项目。其资源整合优势体现在了接下来大悦城控股业绩报表中。

  以重组为节点，“慢走”的大悦城有了“起跑”架势。这与几年前周政主张的精细化运营有所反差，过去13年大悦城仅开业18个商业体。他曾在接受媒体采访时表示，商业地产一投二三十亿，建设期3年，是一个复杂的系统工程，需要稳扎稳打。“未来以持有和销售相结合的发展模式，不求摊子铺得特别大，但求进入一个城市，做好一个城市。”

  住宅签约销售额方面，中粮地产在上市7年后的2013年才突破百亿，直到2018年这一数值仍为 398.64 亿元。2019年，重组后的大悦城控股住宅签约销售金额达618.54亿元；到2020年，其全口径销售额为882.4亿元，销售型项目收入规模同比增长约 21%。

  产业布局上不再执着于一线城市，更多向二线城市倾斜。2019年，大悦城土地储备总面积创下1300万平方米新高，战略性进入了宁波、惠州、台州、江门、哈尔滨等7城；2020年上半年新增计容建筑面积273万平方米，同比增长165%，拿地集中于成都、西安等中西部潜力城市。

  周转速度也在加快。中期报告显示，2020年上半年，大悦城拿地到开盘10.6个月，较2019年底缩短1.3个月，较推行大运营前缩短6.9个月，创历史最快纪录。

  规模扩张需求背后，大悦城控股是有业绩承诺压力的。重组落地时，周政表态了“三年签约销售型业务破千亿”目标，2021年节点已至，这意味在上年882亿元全口径销售额基础上，今年须实现销售增幅22%。

  但这将难以在周政身上实现了。如今，这家老牌商业地产平台的行进目标交棒给了由伟和栾日成。

  现年52岁的由伟曾担任国家粮食储备局局长办公室副处长、中国储备粮管理总公司综合部总经理办公室主任等职务。2019年11月加入中粮集团担任中粮糖业董事长，迄今一年有余。

  57岁的栾日成历任中国纺织品进出口总公司经理办副主任、中国中纺集团公司总经理等职务。2016年中纺集团整体并入中粮集团，栾日成顺势开启了“中粮生涯”，并在2020年10月出任中粮集团有限公司董事、总经理、党组副书记。

  两位高管过往并无无地产从业经历，转战大悦城算是地产首秀。业绩承压下，不知这一老牌商业平台计划通往何方。

  想要重回昔日“国字号”商业地产品牌高光，柏文喜认为：“大悦城下一步可能要适当调整自持型物业与销售型物业的投资比例、适当控制资本性开支、提升轻资产模式占比等，以维持业绩增长的同时逐步降低负债率和改善现金流，在业绩增长与三道红线要求之间把握好必要的平衡。”

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