上海楼市:买房有两条很重要的核心,百分之90的人都没概念!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，买房有什么秘诀吗？比如多注意什么？问题有点大哈。

回答：确实问题很大，那就总结一下我认为的这两条买房的核心：第一，如果城市限价不明显，就买二手房，特别是买流动供应较少的二手房。

譬如苏州楼市，我对苏州楼市也比较熟悉，这个城市即使在调控后，限价新房依旧也火热不已。但二手房从19年调控收紧后，一直在阴跌缩量。如今上海杭州调控后，很多媒体呼喊着苏州楼市要迎来春天，直白说洗洗睡吧，全面回暖时机还未到。在苏州买房逻辑就很简单，拼命打限价新房，如今中签率并不低。不打新或者着急学区、刚需自住的，就买流动供应少的板块，比如园区奥体、青剑湖、新区狮山。逻辑很简单，这些板块未来的新房供应会断截，存量市场一定不会差。楼市全面分化的时代，迎来春天，也基本就是这几个板块。

第二，接下来的时代，大概率就是贵的越来越贵，便宜的永远是洼地。如今买房一定要带有某种IP属性，才能打动部分人群。按照这种逻辑去找房子，一般涨幅都不会太差，跑赢大盘没有问题。

提问：你好，我的情况是：非户籍满五年社保，暂无娃，预算在600-800万，新房二手都可以，投资为主兼顾自住（不自住也行），希望一步解决学区问题（至少幼儿园/小学是一梯队），您觉得是买在大虹桥板块等未来五年潜力，还是买个市区小学区房租出去 然后自己继续租房子呢？有啥具体建议吗 感谢！

回答：我建议这次索性一步到位，不要再置换了，上海的置换成本一次大概7%的费用。你这个预算买不了内环内自住学区房，新房带学区的不多，我建议，应该考虑中环带学区的二房，或者中外环带学区的三房，总价控制在800万以内。这样的房子未来增值和自用都不错。

提问：曾叔，我预算200-300万，想投资一套小户型，同样价格是投资市区老破小好，还是临港次新好？同样价格的房子，市区老破小租金要高得多！不知道怎么选择，请指教，谢谢

回答：房产投资角度看，肯定优先考虑涨幅，租金是次要的。市区老破小如果不带学区，就别碰了，这个200-300万，目前除了普陀的长寿路板块比如圣天地的小户型外（带九年一贯制学区），市区也没什么好的推荐了。如果这边不考虑，建议看看临港。

提问：曾叔，根据美国的相关统计，美国一套房子平均是230个平，一套230个平的房子只卖200万RMB，换算下来一平连一万都不到，我们的人均GDP和人均收入比老美少了这么多，房价竟然比美国贵，难道不是巨大的金融泡沫吗？中国一线城市动则上千万的房子，完全可以置换到美国的超级城市了啊！

回答：房价一定是同等城市进行比较，美国很大，中国也很大，从核心城市看，纽约目前均价是2万美金，比上海贵多了。目前上海的房价，依然不贵，没有泡沫。

提问：你好曾叔，预算1300有带学区的新房至少三房吗？浦东浦西都可以离陆家嘴轨道交通不超过30分钟

回答：没有，几乎是很难买到，可以等等看前滩，带学区的新房很少的，你们理解的学区其实都是没验证过的学区，没看到进入头部初中，没看到中考四校八大的录取率，都不做数。新房学区更多是自己买新房的安慰而已。

提问：老师您好，新上海人，考虑在徐泾买一套小三房，总价500左右，之前也了解了中核，蟠龙，如果考虑小孩子您有什么更好的楼盘推荐吗，谢谢

回答：你这个预算在徐泾买中核和蟠龙都有点吃力。而且大虹桥是没有学区的，考虑学区更建议买中内环的强力学区。建议你优先考虑下大虹桥的二手房，可能能买到区域内比较好的学校。

提问：曾叔好，我是上海人 已婚 房A 上有我 和 我爸的名字 如果我把我名字去掉 就只有我爸一人名字 但我爸另外还有一套房子B 是他一个人的名字 那么 他是否会因为有两套房子 都是只有他一个人的名字 而要被征税？ （他和我妈是一家，但房A和房B都没有我妈名字） 如需征税 税额公示是什么 谢谢！

回答：不会的，房产税不对存量征收，你爸已经有名字的房产，不会被征收房产税。

但是未来的房地产税可能会被征收，那个是对存量的。

提问：老师，八号线市光路老小区怎么样，总价250万打算找个小两房

回答：只能解决居住功能，保值效果不理想，不建议买。

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