中指院:短期分拆上市热度仍将持续,商业地产资本市场充满机会

2020年，面对新冠肺炎疫情和国内外复杂环境的冲击，中国经济表现出了极强的韧性，疫情影响下，商业地产企业砥砺前行，为行业及经济平稳发展做出积极贡献。2021年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2021中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律，紧密跟踪市场变动趋势，在变革中积极创新，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。

从规模表现看，2020年在新冠肺炎疫情影响下，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模增长放缓。2020年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019年收窄5.0个百分点。租金减免措施导致百强代表企业经营性物业租金收入同比增速大幅回落。多数企业携手商户共克时艰，积极实施租金减免等纾困措施，用阶段性的租金收入减少换取租户稳定续租，减少后续空置风险。2020年，百强代表企业经营性物业租金收入均值为30.1亿元，同比小幅增长3.5%，增幅较2019年收窄15.8个百分点。

从成长性看，300城商办用地成交规模平稳增长，2020年，全国300城商办用地推出规划建面3.05亿平方米，同比增长1.2%，商办用地成交规划建面2.54亿平方米，同比增长7.7%。商业地产百强代表企业拿地放缓，投资态度审慎，拿地聚焦二线城市，三四线城市占比显著下降。与此同时，轻资产管理输出为企业储备优质项目资源，成为头部企业规模扩张的重要途径。

从经营质量看，重点项目平均出租率下滑，但整体运营平稳。数字化平台提升了企业的运营效率，头部企业通过品牌库建设提高招商能力。写字楼租金仍处下行通道，空置率处于高位，2020年，全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金呈现持续下跌趋势，空置率均有上升，其中二季度环比下跌1.54%。运营企业积极采取更加灵活的手段来吸引租户迁入和实现老租户稳定续租，稳定市场需求。

从稳健性看，商业地产百强代表企业的资产负债率均值小幅下降，偿债能力保持平稳。资产证券化规模不断扩大，底层资产以一二线城市零售商业和写字楼为主，商业地产百强企业借助资本力量快速发展。

后疫情时代，商业地产企业对市场的探索也将加速推动行业转型升级。过去一年里，商业地产市场出现了新的发展趋势，展望未来，变局依然存在。商业地产百强企业应以高品质开发运营为根基，积极把握时代变革机遇。

新业态与新模式不断出现，激发商业地产市场新活力。零售物业通过合理配置“体验式”业态比例，特色主题打造差异化竞争优势，“首店经济”等创新模式不断激发商业地产新活力。

城轨建设带来以TOD模式为载体的商业地产开发机会。TOD模式能够有效实现城市土地集约化利用，带来区域商业价值的提升。随着轨道建设提速，TOD项目规模快速增长，将为未来的商业地产市场带来新的发展机遇。

城市更新唤醒城市活力，为商业地产市场带来新的生长空间。城市更新可以提高核心城市的存量价值，为商业地产市场带来新的发展机遇。实践层面，头部房企通过城市更新盘活地区商业已经取得了丰富的成功经验，未来城市更新将为商业地产市场带来广阔空间。

商业运营服务业务分拆上市掀起热潮，资本助力商业企业稳健发展。商业地产市场逐渐进入存量时代，轻资产运营受到企业青睐，推动商业运营服务业务分拆上市。短期分拆上市热度仍将持续，商业地产资本市场充满机会。

2020年的商业地产市场无疑是中国经济中承压极重的航道。商业地产人在过去一年砥砺前行，在保障经济增长和消费需求中扮演了重要角色。“十四五”开局之年百舸争流，新的时代赋予商业地产新的使命。商业地产百强企业在强化自身的同时当引领行业稳步前行，为时代发展贡献力量。

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