地产内参|银保监系统开具680张“2021款罚单” 53张剑指涉房信贷违规

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银保监系统开具680张“2021款罚单”53张剑指涉房信贷违规

记者梳理后发现，截至3月17日发稿时，银保监系统今年以来所有工作日内已开具680张“2021款罚单”，包括银保监会开出2张、银保监局开出261张、银保监分局开出417张。其中，银行业金融机构所收到的罚单中，有53张的处罚事由涉及信贷资金违规流入楼市。上述53张涉及楼市的罚单中，从类别来看，被处罚银行业机构涉及开发性金融机构、国有银行、股份制银行、城商行、农商行及农村信用社等，其中，国有银行分支机构共领罚单17张。

某国有银行重庆市分行因包含“贷款被挪用于购房”在内的违法违规事实较多，被合并处罚，所领罚单金额在年内53张中最高。银保监会重庆监管局1月18日作出的处罚决定显示，“共计对机构罚款人民币270万元，没收违法所得4164.58元”。

虽然监管部门频频“重拳”出击，但涉房贷款违规现象并未彻底销声匿迹，未来相关部门还应采取哪些措施，避免相关违规行为出现？

中航证券首席经济学家董忠云建议，从供给端，要继续加强对违法违规的银行业机构和相关从业人员的监管和处罚力度，同时银行等金融机构要加强自身公司治理，强化合规经营意识，确保合规和风控措施到位。从需求端，应加强对贷款人的宣传教育，强化贷款人对违规使用消费贷、经营贷购房可能带来的相关风险的认知，如可能面临贷款被提前收回、因造假被列入黑名单、影响信用纪录等，从需求端遏制违规信贷资金入楼市。

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多地银行严查经营贷等流入楼市违规诱导客户“一经发现直接辞退”

截至目前，北京、上海、广东、深圳以及西安等多地监管层均已发文，要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

2021的政府工作报告中再次强调了“房住不炒”的定位，从今年以来各地频繁发布楼市调控新政，多个城市严禁经营贷、消费贷违规流入楼市的严格要求可以看出，所有调控政策均围绕“房住不炒”在落地。

日前，央行上海总部发布消息称，于近日制定印发的《2021年上海信贷政策指引》中强调，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

除了上海外，广东省也刚刚完成了针对经营消费贷违规入楼市的排查工作。银保监会官网表示，截止目前，广东银保监局广东辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

值得注意的是，对于房市的调控方面，除了银保监会针对银行机构的信贷方面严格要求外，也有建设方面的行政管理单位下发通知要求房企针对资金来源严格核查。3月16日，西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，要求各房地产开发企业、房地产经纪机构加强购房资金核验。

对于为何监管层要对银行经营贷的排查如此严格，招联金融首席研究员董希淼对记者表示，从宏观层面上，房地产过度挤占金融资源，也会加大金融风险。要防止信贷资金违规流入楼市、股市，让信贷资金更多流向小微企业、乡村振兴、绿色发展、科技创新等领域，在这些领域发挥重要作用，避免房地产市场的“虹吸效应”，挤占过多信贷资源。

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“三道红线”下，500强房企资产负债率均值9年来首降，利润空间持续收窄

3月16日，最新的“中国房地产开发企业500强”榜单出炉。该评测由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办，数据来自国家统计局、企业公告等信源。

《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》（以下简称“报告”）报告显示，2021中国房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中万科上升两位，综合实力排名第一；恒大、碧桂园分列第二、三；中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城则分列四至十位。

除此之外，记者发现，“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77％，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降。净负债率均值为85.08％，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面，2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。

值得一提的是，报告指出，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。

2020年全国商品房销售面积和销售金额均创出历史新高。与此同时，越来越多的房企，包括规模房企，由于决策失误、杠杆过高等原因纷纷退出竞争，行业的分化格局加剧。

存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。

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“一校难求”还会上演吗？报告称2021年上海学区房或降温

今年一季度，合肥、深圳、东莞等城市都出台过各类政策，积极稳定了学区房的价格和市场预期。日前上海公布了中招改革办法，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。此次上海中招改革办法也具有很强的示范效应，对于全国各地学区房降温的工作具有很好的启发意义。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生。

报告称，此次政策提出了一个重要的创新或改革，即“名额分配综合评价录取”。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50％-65％，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。通过名额分配方式，使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会。换而言之，高中教育资源的分配更加均衡，各个初中后续可以享受更多的报考优质高中机会，进而使得初中各校的生源更加均衡。

报告称，此次上海中招改革办法将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。一些冷门的、过去不为家长看好的初中，后续入读优质高中的机会大增。在“小升初”的机制下，也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制，也真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。

若配合上海五个新城建设等新政策，可以预计，十四五期间包括学区房在内的上海楼市，将呈现“炒作减少、房价趋稳、秩序规范”的特征。

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合肥个别楼盘销售火爆监管方约谈企业：严禁价外加价捆绑销售

3月15日，国家统计局最新发布数据显示，今年2月份合肥市新建商品住宅销售价格指数环比上涨了0.6％，同比上涨了5％。从环比数据看，南京上涨0.5％，杭州上涨0.2％，在三个长三角副中心城市中合肥涨幅领先。

二手房方面，2月份合肥二手住宅销售价格环比上涨0.8％，南京上涨0.6％，杭州上涨0.4％，合肥依然涨幅领先。

个别楼盘销售火爆。有前20强房企营销负责人告诉记者，提高首付是最常见的现象，像肥西、肥东两个县本来房子首付只要三成，现在必须五成、六成才可以优先，等于是提高了购房门槛。

个别项目销售紧俏，也使得乱象滋生。近日，合肥市政府也针对楼市出现的个别乱象约谈了部分企业，旨在营造健康有序的房地产市场新生态。

合肥市住房保障和房产管理局官网3月15公告，3月11日下午，该局会同市场监督管理局联合召开房地产开发企业、房地产经纪机构约谈会，包括11家重点房地产开发企业及4家重点房地产经纪机构负责人参加。

合肥市房管局要求，一是不得捆绑搭售、价外加价，严禁企业及员工通过收取“号头费”、“捆绑搭售车位”等任何形式加价或变相加价销售。二是不得虚假宣传、无证预售。禁止捂盘惜售，不得捂而不售。三是加强行业自律和内部管理，杜绝企业员工参与炒卖“房号”等违法违规行为。

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空手套学生？租机变现是另类高利贷吗？

围绕手机租赁业务，贷款中介瞄准了大学生。记者注意到，近日有贷款中介在部分贷款相关论坛发言区推出了关于在校大学生的指定贷款“福利”产品。3月16日，记者进一步调查发现，这一所谓“福利”产品实际上是中介引导学生在租赁平台获得品牌手机，再将手机折价给贷款中介，获得一笔款项。而在这一过程中，贷款中介“一本万利”，在校学生则成为风险的全部承担者。

贷款中介展示的“成功案例”显示，该用户租赁了一部银色、128G的iPhone12Pro，租期为12个月，所需要支付的总金额为9684.4元。

从“俏租机”平台的使用规则来看，用户有两种租赁方式可供选择，以同样配置的iPhone12Pro为例，一种是租完归还，租金为17.97元／天，月租金为541.19元，租期是12个月，在租期结束后，用户可将手机退回或续租，也可以选择再缴纳4549.5元买断；另一种则是租完即送，价格为28.94元／天，月租金为880.4元。

两种租赁方式下，用户想要完整获得一部iPhone12Pro，所需要花费的金额分别共计11043.78元和10564.8元。而按照“俏租机”平台规定，租赁手机需要通过芝麻信用完成授信工作，芝麻信用分在600分以上的用户，可申请免押金。不符合要求的用户，除了按月支付租金外，还需要先通过冻结花呗额度等方式缴纳足额的押金。

引导学生用户租赁手机这一操作，仅仅是贷款中介的一个“跳板”，其另一步在于回收手机。前述贷款中介在介绍中还提到，用户在收到手机后，再将手机转寄给中介人员，可以获得6700元，选择租机的学生实际将产生9784元的费用支出。

仅从学生累计支出与实际所得情况来看，对于学生来说，租机套现这一操作不异于一项年利率超过70％的贷款行为。IRR计算口径下，这一交易产生的月利率为6％，年利率为72％。

消费金融专家苏筱芮告诉记者，在这一系列租机、变现的流程中，贷款中介扮演了一个“助攻”的角色，这一产品本质上就是高利贷。同时，对于贷款中介来说，更像是“空手套白狼”，引导学生自主租机还提前收取所谓“押金”，即便审核失败中介也不会产生损失。在无需承担任何成本的同时，将所有的风险都转嫁到了学生用户身上。

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广东银保监局：坚决查处违规购房贷款严守“房住不炒”

记者从广东银保监局了解到，截至3月16日，辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

对此，广东银保监局已要求相关银行限期整改问责。目前，银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施，并对存在违规问题的内部员工开展了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。

人民银行广州分行、广东银保监局相关负责人表示，对于弄虚作假、隐瞒真实情况等方式申请贷款购买商品住房者，以及对此提供不当协助者，有关部门将对其违法违规行为进行联合惩戒。骗取贷款或者诈骗贷款，是国家明令禁止的犯罪行为，更会受到严厉打击和惩处。

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